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当面粉的价格不断上涨，面包的价格还会下跌吗？
3月25日， 杭州用行动告诉大家，当面粉的价格高达7.7万元/㎡的时期，面包的价格会涨到11万元/㎡
所以， 杭州的房价，会涨吗？
01
3月25日杭州奥体滨江国际商务区地块，也就是水电新村，最终经过72轮竞拍，以楼面地价7.7万元/㎡，溢价率69.86%成交！
这里和小白解释一下，什么是楼面地价？
就是土地价格均摊到每一平米的价格！
按照楼面价7.7%推算，未来商品房的销售价格大概在11万元/㎡到14万元/㎡。
11万元/㎡意味着什么？
意味着18个月后，也就是2026年第二季，杭州将出现比肩深圳、北京、上海房价的楼盘
换句话说，杭州将会出现天价住宅！
那么，杭州凭什么能卖出天价住宅？
我认为有三个原因。
第一个原因是取消了限价！
杭州是2024年10月份取消的限价，至今不过6个月的时间，杭州已经拍出了3块地王。
2024年10月22日 钱二 玉澜月华庭 楼板价50717 2025年1月24日 湖墅 滨江湖墅项目 楼板价64834 2025年3月25日 水电新村 滨江水电新村项目 楼板价77409
这三块地王分别是2024年10月份、2025年1月份、2025年3月份拍出，地价随着时间的推移，由5万涨到6.8万，
再到3月25日的水电新村地块，楼板价就到了7.7万/㎡。
毫不夸张的讲，放开限价之后，杭州一直在刷新 地王价格。
那么，杭州凭什么能刷新地王价格？
是楼市复苏了吗？还是杭州已经完成了获利回吐？
来，看第二个原因。
第二原因杭州楼市分化中复苏！
3月15日之前， 杭州二手房成交量达到了5418套，按照这个销售速度推算，杭州3月份二手房成交量将突破1.2套！
那么，1.2万套对于杭州而言，属于什么能级呢？
来，看下面这张表！
从2022年至今，杭州二手房成交量只有两个月份超过1万套，分布是2023年3月份和2024年11月份！
所以，如果2025年3月份，杭州二手房成交量能到达1万套或者1.2万套，将刷新近三年的最高记录！
我们都知道，很多城市二手房都是“以价换量”，那么杭州是否也如此呢？
答案是杭州二手房行情分化，部分区域、项目出现了量价上涨的情况！
从杭州主城区上城区2月和3月的成交价格看， 涨幅从20%到30%不等！
从区域维度看，二手房近7天成交量排序前三的区域，分别是良渚、钱江世纪城、萧山新城。
这说明什么？
说明随着主城区成交热度的攀升，远郊的刚需客也开始入场。
不仅如此，2月份绿城桂冠东方小区，单价达到了5.95万元/平方米，和2024年8月的成交价格相比，单价上涨了约10000元/平方米。
从当前48万次的带看量和成交数据看，杭州楼市热度升高是不争的事实！
那么，杭州楼市能否一扫阴霾，走出下跌的颓势呢？
来，接着看
未来房价会涨吗？可以阅读文章《》
02
关于杭州楼市能否走出颓势，咱们判断一下杭州楼市的供需关系就可以知道了！
首先，我们看看杭州的购买需求。
二手房——
按照2021年到2024年过去四年二手房的成交套数计算，每年二手房的平均销售量在8万套。
杭州2021年到2024年二手房成交数据—— 2021年卖了8.66万套、2022年为6.03万套、2023年为7.96万套、2024年为9.44万套。
商品房——
2018年杭州卖了149327套、2019年卖了136625套、2020年卖了152998套、2021年卖了209015套、2022年卖了96769套、2023年卖了98934套、2024年卖了53492套。
从2018年到2024年的6年间，杭州商品房的平均销售量是14.9万套，也就是15万套！
从2021年到2024年的4年间， 杭州 商品房的平均销售量是11.4 万套，也就是11万套！
大家都知道，从2021年开始，杭州楼市就进入获利回吐的下跌行情，所以按照行长楼市下跌行情的成交量推算：
杭州商品房+二手房=19.4万套，
也就是杭州的总购买力，就是二手房8万套+商品房的11.4万套，合计19.4万套
换句话说，杭州1.68万的土地面积、1265万的人口，其年度平均购买人群的总量也就是20万套！
其次，再看看杭州当前的供应情况。
二手房维度——
杭州二手房挂盘量的数据，不同机构统计的数据也不同，但都在15万套、16万套左右，我们今天的文章采信16万套的数据。
商品房维度——
关于杭州商品房的库存量有两组数据：
第一组是3.09万套。
截止于2024年12月，杭州的商品房库存量是3.09万套，取整数3.1万套！
第二组是1223万㎡
在这1223万㎡的库存量中，核心四区上城、西湖、拱墅、滨江区的库存去化周期都非常、非常低！
分别是8.4个月、3.3个月、6.1个月、5个月。
这意味着杭州的核心四区会在2025年年尾就出现量价起涨的行情！
所以文章看到这里，也就不奇怪为啥短短6个月，杭州连续出现了3块地王了吧~
因为贴上毛比猴都精明的房企，早把这些数据盘点明白了！
说完核心四区，再来看看杭州近郊四区！
杭州近郊四区，余杭、萧山、钱塘江、临平区的库存去化周期分别是10.9个月、14.9个月、8.5个月、19.1个月。
也就是说，萧山和临平仍然是供大于求，这种供需关系在2025年看不到行情，
但余杭和钱塘江库存量较低，最快会在2026年会实现供需平衡
从杭州整体供需关系看，杭州的库存去化周期超过警戒线18个月，属于供大于求，滞销的状态！
但如果剔除远郊和近郊库存比较高的区域，杭州核心四期+近郊两区的供需关系呈现供小于求趋势！
那么，整体供大于求，局部供小于求的情况，从购房角度看，意味着什么？意味着从2025年开始，我们会陆续听到杭州楼市局部“变热”的消息！
那么，杭州楼市基本面翻转会在什么时候出现呢？是星星之火可以燎原，还是转瞬即逝的假摔呢？
来，我给大家算一笔账，就清楚了。
按照二手房+商品房，也就是16万套二手副挂盘量+3.1万的商品房来计算，2025年杭州供应量在19.1万套。
也就是说，按照杭州整体购买力20万套/年和总供应量19.1万套/年来看，2025年杭州楼市就能实现供需平衡
但是，凡事就怕但是
如果加上杭州2025年新增供应的4万套到5万套商品房，那么杭州2025年的总供应量就是23万套、24万套！
所以，杭州整体的供需关系仍然是供大于求，
不过局部，尤其是核心四区属于供小于求的状态！
由此基本可以判断：
2025年，核心四区就会出现局部热度；
但远郊和近郊四区则没有这么快，最快也要2026年；
未来房价会涨吗？可以阅读文章《》
03
那么，杭州这座城市值得买吗？
关于杭州是否值得，目前有两种声音。
一种声音认为杭州会接棒深圳，成为第二个奇迹之城。
那么，这种观点的来源是什么？
因为阿里巴巴的存在，铸就了杭州从2015年之后的崛起！
而杭州六小龙的横空出世，尤其是Deepseek作为全国唯一一个通用人工智能的大模型，让所有人相信：
通用人工智能会让杭州再次崛起！
换句话说，杭州通用人工智能产业的率先崛起，会像曾经的阿里巴巴一样，铸就杭州未来20年的城运！
另外一种声音认为杭州不仅不可能成为第二个深圳，更不可能虹吸北上广深人才！
原因也很简单，目前杭州的产业仍然处电商经济和通用人工智能产业的换挡期！
虽然叫换挡，但这个“换”的过程到底需要多长时间，目前最乐观的预测是30年！
关于杭州，我的看法是：路径独特，而非下一个深圳
路径独特是指杭州从过去到现在，再到可展望的未来，杭州的产业都非常单一！
有一种过去押宝互联网，未来押宝通用人工智能，孤注一掷且一掷千金的感觉！
但如果非要用是否值得来回答，那么我的答案是：值得！
杭州之所以值得，并不是因为杭州会下一个奇迹之城，
而是因为杭州是中国二线城市之首，是中国最强的二线城市，所以如果范围限定在二线城市，那么杭州就配得上“值得”二字！
未来房价会涨吗？可以阅读文章《 》
04
最后，说几点。
1、杭州的房价
既然杭州值得，那么现在的杭州值得吗？
我认为要画一个问号。
虽然 杭州的土拍数量一直减少，2024年的土拍数量仅为历史高位的一半，为2023年的60%。
但如果把杭州的居民杠杆率拉出来看，杭州居民杠杆率114%，不仅超过100%的高位警戒线，还是全国之首！
尽管过去今年房价下跌，回吐了部分泡沫，但杭州市是否能继续加杠杆，仍然需要观察！
2、高位接盘
曾经的杭州，10个人去灵隐寺，就有8个祈求中签买房的，
现在的杭州，还是10个人去灵隐寺，就有8个祈求把房子卖出去的！
我知道，之前高位接盘的伙伴，最喜欢问的一句话就是：杭州，还能涨回来吗？
我还是那句话，别看都叫房子，但从增值保值的角度看，却分为砖头、商品房、资产
至于你手里的房子是什么，评论区留言，咱们聊聊！
哪些城市可以投资？想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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