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一、案件梳理
（一）家庭与房屋背景
何某兰与林某婚后育有五子女，分别为林某慧、林某芳、林某瑶、林某萱、林某宇。何某兰于2002 年 8 月 30 日离世，林某在 2013 年 10 月 13 日病逝。1994 年，何某兰承租的北京市西城区A号院公租房拆迁，获安置三套公租房，即北京市大兴区一号房（一号房）、北京市大兴区二号房（二号房）、北京市朝阳区三号房（三号房）。
1995 年 4 月 14 日，北京W公司与林某宇签订《北京市公有住宅租赁合同》，林某宇承租一号房，约定租期、租金等。1994 年 9 月 23 日的交用通知书显示，用房人为林某宇，产权归北京F公司。住房证也登记林某宇为使用人。2022 年 4 月 16 日，林某宇依政策与北京F公司签《购房合同》，以成本价购得一号房，支付购房款69975.54 元及公共维修基金 2129.02 元，共计 72104.56 元。2022 年 7 月 19 日，林某宇取得不动产登记证书，房屋性质为划拨 / 房改房（成本价）。此前，林某宇还缴纳了 1996 - 2021 年的物业费。
（二）纠纷产生及庭审情况
林某宇称，林某萱自2002 年起居住在一号房，未付使用费。2022 年 11 月，林某宇因需用房，与林某萱沟通腾退遭拒，且 2023 年 5 月林某萱擅自邀林某瑶同住。林某宇认为其权益被侵犯，起诉要求林某萱、林某瑶 10 日内搬离并腾房。
林某萱、林某瑶不同意诉求。称拆迁安置时家庭协商，一号房以林某宇名义承租，二号房以母亲、三号房以父亲名义承租，后买断；实际居住中林某宇同意一号房由其他家庭成员居住，部分费用也由自己支付；父母未留遗嘱，未分家析产，一号房产权不明，应中止审理。为此，提交燃气、电费、取暖费缴纳记录及拆迁安置补助协议照片等证据。林某宇表示，拆迁时仅自己夫妻及孩子与父母主张权益，姐姐们已出嫁，无家庭协商。一号房以自己名义承租，安置对象为自己一家，二号房以母亲、三号房以父亲名义承租，对方提交的协议与一号房无关。
双方确认，三号房现为商品房，登记在林某宇女儿林某宁名下，二号房仍为公租房，承租人为何某兰，未买断。此外，林某慧、林某芳、林某瑶、林某萱以林某宁为被告、林某宇为第三人，就三号房转让行为提起确认合同无效纠纷诉讼，林某宇认为该案与本案无关。
二、争议焦点
（一）原告诉求
要求林某萱、林某瑶搬离并腾退一号房屋给自己。
（二）被告抗辩
主张家庭内部对拆迁房屋承租及买断有协商安排，一号房屋虽以林某宇名义承租，但并非其个人所有。
称林某宇曾同意一号房屋由其他家庭成员居住，且部分费用由自己支付。
认为父母未留遗嘱，未分家析产，一号房屋产权不明，应中止审理本案。
（三）争议核心
一号房屋的实际产权归属及被告居住的合法性问题。
被告是否应支付房屋占有使用费及支付标准。
家庭内部关于拆迁房屋的协商约定对本案的影响。
三、裁判结果
林某萱、林某瑶于本判决生效之日起十日内搬离北京市大兴区一号房屋，腾退交付于林某宇。
四、案件分析
（一）房屋产权认定
根据不动产物权登记原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。林某宇作为一号房屋的承租人，先是签订《北京市公有住宅租赁合同》，办理住房证，并长期缴纳物业费。之后按照房改政策与北京F公司签订《购房合同》，支付购房款及公共维修基金，最终取得不动产登记证书，登记为房屋权利人。这一系列行为从法律层面明确了林某宇对一号房屋的所有权。
（二）被告居住合法性判定
林某萱、林某瑶虽主张家庭内部有协商安排，一号房屋并非林某宇个人所有，且林某宇曾同意他们居住，但未能提供充分有效的证据证明家庭协商约定的具体内容及林某宇同意居住的明确表示。同时，从房屋的承租、购买及产权登记流程来看，均是以林某宇个人名义进行，且林某宇在取得产权后明确要求二人腾退。因此，林某萱、林某瑶居住在一号房屋缺乏合法依据，构成对林某宇物权的侵犯。
五、胜诉办案心得
对于林某宇的代理律师而言，胜诉的关键在于紧扣房屋产权登记这一核心证据。在面对被告提出的家庭协商、费用支付等抗辩理由时，清晰梳理证据链条，强调物权登记的法律效力，明确林某宇作为房屋所有权人的合法地位。同时，针对被告证据不足的情况，有力反驳其主张，结合案件实际情况，合理阐述被告行为的侵权性质，从而为当事人争取到有利的判决结果，成功维护了当事人的合法权益。在整个诉讼过程中，保持严谨的逻辑思维，精准运用法律条文，积极应对被告的各种主张，是案件胜诉的重要保障。
