都知道，这几年天津楼市变化很大，但大家想过背后深层次的原因吗？
为什么市区占比越来越高？
为什么开发商扎堆河东？
为什么环城都在做大户型？
实际上，这些只是外在表征。
真正的底层逻辑在于——人口结构变了。
短期看政策，长期看人口。
人口才是影响楼市发展的最根本因素。
2016年，天津常住人口1443万人，而2023年仅1364万人。
少了79万人。
但不容忽视，天津户籍人口却逐年增长。
已经从2016年的1044.4万人，增至2023年的1176.26万人。
也就是说，7年间，户籍人口涨了131.86万人。
平摊下来，一年就将近19万人落户天津。
于天津的户籍率越来越高。
2016年，72%；2017年，74%；2018年，78%……
再看2023年，已增至86%！
这已经是很高的水平了。
比如北京是65%、上海是61%……
而天津，每100人中，只有14人为外地户籍。
这就是天津的底色，外来流动人口少，很多人来天津就是冲着落户上学来的。
所以呈现在楼市上：
·1）新天津人和本地户籍购房比例“六四开”。
·2）市区二手房持热。
和平最典型。它是全市户籍率最高的区。
2023年，和平常住人口34.34万人，户籍人口47.63万人。
户籍率高达139%！
也就是说，很多人落户在和平，但却并不在和平住。
图的不过是和平的户籍学籍。
毕竟和平是公认的“教育天花板”，有此趋势，无可厚丰。只不过现在比前几年比例更高了些而已。
最让人诧异的，河西、南开、河北、红桥的户籍率，竟也都超过100%了。
什么概念？
户籍人口都比常住人口高了。
河西，常住人口80.67万人，户籍人口97.97万人。
是仅次于和平，全市户籍率第二高的区。
甚至增幅比和平还猛。
河西户籍人口，市区最高。
说明，在和平教育“关门”后，很多人都转投向了河西。
其“第二阵营”的趋势已经跑出来了。
带动得河西新房、二手房也火得一塌糊涂。
红桥，一方面，坐拥西站，有承接北漂的便利性，另一方面，这几年一直在积极补短板、发力教育。
耀华中学红桥学校、新华中学和苑学校已经投用，上海道小学办学集团红桥学校预计今年9月投用，此外，还引进了实验小学、天津一中……
教育实力越来越强。
加之，二手房又有性价比。
促使红桥的户籍率，已经赶超南开。
红桥117%，南开109%。
不过南开常住人口多，86.61万人，排在市区常住人口第一位。
河北区很均衡。
户籍人口63.97万人，常住人口62.55万人。户籍率102%。
更值得一提的是河东。
按理说，它是市区的第二成交大户，有时成交量都能赶超河西。
但户籍率却并出挑，仅94%！
甚至都不及河北、红桥，成了市区“垫底”。
究其原因，有两点：
一是，河东的“教育牌”并没有打响，形不成很强虹吸力。
二是，大量环和平改善、环河西改善的人外溢至河东，把“分母”充大了。
这也印证了，河东的居住价值很高。
尤其300-500万这个总价段，今年会很激烈。
金地清峯上、金茂泮湖满庭已经亮相，还有格调工大2号地、鹏飞天一格等……
综上可见，人口是因，市场是果。
人口流向里就藏着楼市趋势。
同样的政策环境下，市场却冷热分化，也是因为此。
市区楼市，都逃不开一个教育。
那么环城呢？环城更有意思，关注365淘房，下回分解。
