楼市最近话题又有点热，毕竟金三银四。有人可能奇怪，这才三月底，怎么就开始总结了？
实际情况是这一波行情有点要提前结束的意思。
01
虽然近期各地出台了一系列楼市新政，比如不少地区提升公积金贷款额度、降低首付比例，部分地区扩大公积金使用、缴存范围，还有一些地区放宽公积金使用限制。
但和前几年相比，刺激力度小到可以忽略不计。
为什么？绝大部分小城市已经无计可施，少部分大城市工具箱还有法器，但就那么几招了，不敢乱用。
半个月前，我曾经在“16号内参”中提到，全国有12个城市这一轮楼市回暖迹象相对明显，包括北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、合肥、厦门、苏州、南京、青岛。
之所以它们有小阳春，主要是惯性。
当然它们有三个共同的特点：常住人口持续净流入、新兴产业集聚效应显著、城市更新释放新动能。
既然是惯性，有没有外力，肯定就会减弱。
从统计数据看，即便是扛着红旗向前冲的上海、深圳，二手房成交数据最近都在回头。
当然，杭州是个例外，这座城市最近太火了。
02
极度分化的楼市，均值统计数据已经没有意义。
外面都在说上海的二手房好卖，但我朋友的房子，位置不差，就是面积太大，小区有点老，挂牌一年了，就没几个人看，所以我反复强调，现阶段买房卖房，一定要具体问题具体分析。
最近这三年，究竟什么房子最好卖？以南京为例，总价100-150万的房子居然占比最高，接近25%，而总价在100-300万之间的房子成交占比超过60%。
说白了，这一波买房的还是刚需，外来人口为主。真正的刚改的群体很少，一方面老房子不好卖，另一方面收入下滑，信心不足，不敢出手，所以总价在500万以上的成交占比还不到5%。
其他城市的情况也差不多，包括上海，总价400万以内的成交占比接近70%，像武汉，150万以内成交占比更是达到75%。
我看了一下数据，支撑这几个月楼市的房子，集中在学区房，一线学区，低总价是特点。
还有各大城市二环、三环（地势比较好的）75-85平的两房、85-95平的小三房、95-110平的三房，特别强调居住属性，配套要完善，不再相信画大饼。
以前刚需很在乎新，从这段时间看，有些房龄10-15年左右的小区带看量和成交量在直线上升，大家钱少了，想法实际了，更注重性价比。
当然，房子本身不能太差。
还有一个例外，就是位置不差，总价很低的房子，成交量也在上，还很快。
我和中介聊了一下，反馈是不少外来人口觉得租房子不划算，因为有些老房子已经跌出租售比了。
03
哪些房子不好卖呢？
这个在数据端体现的也很明显，首先是非一线城市的豪宅，越来越难卖，不仅仅挂牌量上来，而且挂牌价也在往下滑，砍价动不动就是一百万。
为什么？
一是有钱人普遍在挪窝，二是大家都对新房有兴趣，优势太明显了，谁看谁都喜欢。
其次，非核心地段的房子很难卖，主要是这类房子真的太多了，不仅仅是二手房，还有新房子，如果周边没有产业，未来烂在手上的概率很大。
当然核心地段，老破大现在也是没人买的，特别是高楼层，大家非常拒绝，已经达成共识。
我特别想提的是学区房，最近曝光度很高，非一线学区房正在进入去学区化的进程。
未来真正有流动的学区房，就是学区硬，要么低总价，要么居住属性特别突出的那种，短期反弹全是假象。
对于楼市脉冲式的行情，大家要习惯。
下一波要到今年9月份，能不能起来关键看政策，一线城市大概率要出手，只有稳住数据，前面的战果才能保住。
至于三四五六线城市能不能起来，已经是数字游戏了。
