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问答421期
刚交房就过时？2015年，西安四代住宅会全面背刺三代小区吗，诸如高新，港务，西部大道，大家怎么看，中午12点直播间聊聊，预约可看！
问：高新三期，房子刚交付，产品就过时？
答：虽然不想承认，但事实确实如此，三代、四代同堂最多的区域，也就高新三期，只能说供应太大， 销售太慢，竞争太激烈，且降价太凶（新房+二手）。
港务区在售小区，无论秦汉北，还是奥体，港务大道东，清一色四代，会所，大赠送，露台，地段有差异，但产品属于同一时期水准，过往交房的三代住宅，普遍价格又低。
软件新城，新房里几乎都是四代，大赠送，而三代产品，普遍低价、小面积，也是以价格和面积拉开了差距。
而供应大户的高新三期范围里，产品迭代最快，从最早期的三代，再到三代+会所，再到现在的四代，四代会所，2T2户，2T4户。
在价格不变，甚至降价的情况下，产品更好，就让21年前后高价买无阳台、无赠送的小区业主很难受。
四代隐私、采光、安全虽存争议，但室内外赠送面积确实会冲击无赠送的三代小区，甚至房价不涨反降。
刺吧，背刺吧，看谁能刺过谁，早买晚享受，晚买享折扣！
问：天地源高新宸樾，绿城五章怎么选，500万买高层不甘心？
答：不甘心住高层，就不要选高新，遍地大高层是现状，即便降容，要么太贵，要么太远。
比如软东同区域，2.5容积率的小高层，天瓒185㎡均价在26900元/㎡，总价500万左右，包括软西的中海云水观园，也是小高层。
而更低密度的国际社区，配套有限，路途遥远，交房的紫薇，龙湖二手房不温不火，土地也少有开发商去拍，市场还是不认可。
（高层500万大平层二手房）
而高新丈八北路沿线，诸如保利天悦洋房，老产品的同时，价格也很高，所以500万看似不少，但高新选到合适的房子，真不容易。
在看高层本身，绿城五章放风价27000+，而天地源高新宸樾，均价23000+，目前头部房企四代住宅，后者本地国企三代住宅。
绿城的实际价格，有待通知，按当下行情，必然少不了优惠，天地源特价房低楼层，有21000+。
原则还是买新不买旧，已经是这个高预算的纯改善，绿城小区的品质还是更吸引人的，产品更新，也不至于以后二手房太被动。
当然同样预算，软西范围内的西派国樾、招商臻观府、天谷雅舍的二手房，也都有的选，虽是高层，但所见所得，且价格可谈，感兴趣的私聊。
问：纠结，仁村中海学仕里，碧桂园云墅，同样140㎡怎么选？
答：从目前二手成交看，学仕里卖的更好，113㎡总价都在300万上下，奔着31小，11初来，中海是周边最低门槛的上学需求。
当下中天未来印还未大量上市，中建悦庐还没有交房，中海卖房是最好的出货时间，没有太多竞争，再往后，仁村小面积就很卷了，不排除更低价格出现。
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再看140㎡户型，目前中海和碧桂园的二手挂牌价，都在450万左右，价格较虚，有待挤水分。
区别在于中海是毛坯，碧桂园是精装修，中海小面积多，大户型少，小区偏刚改，碧桂园大户型为主，纯改善，还带会所，既然都这个价位二选一，当然碧桂园了。
（上图碧桂园142㎡，下图中海143㎡，来源：贝壳）
从户型上看，碧桂园三室，两卫，大宽厅，没有阳台，中海四室两卫，大宽厅，带南向阳台（半赠送），中海面世晚，产品稍微新一点。
非要二选一，同样预算的二手学区房里，碧桂园在小区居住密度、会所配置、精装上更沾光，中海则适合买小不买大，需要控制总价。
或者换一种思路，400万预算不说在高新横着走，起码新房，二手都能看，如果不急着上学，要不等等独角兽2.0的新地，或者中天，中建交房后二手。
问：远东，庆安不如高新名校，但不比名校+差，房哥怎么看？
答：关于名校+的顺口溜里，好学校+差学校，不好不坏不用+，差学校挂名牌，你还当真了，名校+核心，除了提升新建学校的师资能力外，更多是要带动周边新区，土地，住宅的开发商，大家的出发点并不相同。
高新的头部名校，一小，二小，三小，实验，逸翠园，高新一中，时间长，口碑稳，家长追逐多年，但都是指标入学，新建的名校+里，三初、四校、11初这两年的热度高，本部扶持力度大一些。
剩余的，要么没成绩，要么新建校，要么学校自评师资力量有限，凭什么家长就要坚信，自己在旁边买房就上名校了？
至于远东，庆安，这么企业办的学校，已经几十年了，多少届毕业生，我小时候都是区域名校的存在，不过是周边学区房太老，或者没学区，没有上学渠道，但凡绑着新房，不愁卖的。
另一个原因，是城区的学校，校园面积有限，硬件有限，住宿条件有限，有的学生家长也在意，反而是新建学校，食堂，宿舍，泳池，图书馆一应俱全。
你以为的名校，我以为的名校，和学生中意的名校，又不是一回事！
问：西安买房自住考虑通勤，上班路上太痛苦？
答：核心还是我们都是打工人，公司上班决定收入，公司位置决定买房位置，羡慕自由职业，收入稳定的，住在哪里都可以，同样预算挤在高新大高层，也可以住在秦汉小洋房。
举一个真实的通勤案例，朋友家住港务区保税区地铁口，招商央畔，人在丈八北路上班，每天的通勤是这样的：
早上7点出门，走路十分钟到地铁口，检票进站等车，7点15发车，大概55分钟后到丈八北路；
出地铁检票，大概8点10分，路边摊吃个煎饼，再骑自行车十五分钟，如果电梯不排队的情况下，8点30准时打卡，通勤时间一个半小时。
晚上路径相同，但偶尔加班，基本到家8点，简单吃饭刷锅快10点，又不甘心睡，刷一小时手机，11点，第二天同样七点出门，重复。
类似高新上班，港务工作的不是个例，这已经是地铁最快通勤，但每天起步三小时的通勤时间，仍然极大消耗生活幸福感。
如果不能换老板，也不能换住处，那就享受这个过程吧，坚持每天抖音拍出行vlog，万一就火了，挣了广告费，尽快换个房。
问：未婚，大寨路莱安逸辉自住，八九年后上学再置换，思路可行吗？
答：又是一个在刚需区域里买改善社区的业主，大寨路上，中建国熙台都是大面积，纯改善的高层社区，品质放在当年也相当可以，但产品好，地段弱，虽然距离高新近，生活方便，但房价直线往下跌。
目前贝壳上，小区挂牌132套，三个月的成交只有4套，小区挂牌均价高达24928元/㎡，但已有14500+的房源挂牌，这个业主还算理智，其余250万起步，普遍350万总价，为什么要买这里？
新房，大寨路的德通昆仑序，高新的绿城四章，中海云水观园，二手丈八北路沿线，大小面积都全，选择范围太大，大家都降价卖，甚至区域能级更高的高新，二手也开始平价，大寨路二手只有跟着降一条路。
而对于自住而言，已买，且未婚，八年后，小区也走向中年，如果西安房价没有普涨，越老的行情会越差，要有心理准备，到时候再卖换高新的难度会比现在高。
到底是现在趁卖相好尽早置换，还是不折腾以后再置换，这个要看自己规划。
问：想买高新三初学区房，自住，多少预算可以看？
答：首先，三初的学区范围很大，西到唐延路，北到科技路，东到太白南路，基本高新一期范围都是三初学区，学校2020年建校开学，今年是第五年，家长反馈过去成绩很好，中考上线率90%以上。
由于学区范围大，周边能从一居室，到大平层，别墅都有学区房可选，但对更多家长，仅三初学区，还是小面积，低总价解决上学，毕竟周边房子普遍房龄大，居住价值有限。
分流三初的还有高新四校，七初，十一初，现在大家买房都想兼顾，也要考虑成本和后期流通的风险。
从二手房现状看，100万总价内，领先时代广场，高新枫尚，高新银座，云顶园，万科金域国际，尚品格蓝都能选，学区稳定的情况下，买了以后收租，然后在附近租大的房子陪读。
问：预算150万的刚需，高新上班买房，中华世纪城能看吗？
答：高新能选，但只有两室，诸如龙城铭园，三室的南飞鸿十年城，总价180万左右，因此要想选择多，只能在附近的沣东，雁塔，和长安，通勤距离可控，但房价更低。
西沣路沿线，金地西沣公元的小三室，海亮新英里，160万总价内都有房，大寨路沿线，恒大城，华洲城，铭城国际社区也都能看，这两个区域，生活便利，房龄较新，距离高新也近。
中华世纪城位置很好，公园，地铁，学校都在眼前，但房龄太老，小区两室居多，三室的总价也到200万了，产品以多层，小高层为主，低预算买这里太贵，高预算买这里太老。
建议以工作地为圆心，三公里内找找二手房，低预算高新周边看，基本老，旧，小，二次很难流通。
以前产品老，只有120㎡以上才能做三室，17年以后，连廊高层多了，小面积三室才普遍，看房的时候看看楼栋有无连廊，也很好判断，而老小区里，基本都是大两室。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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