我们都知道，土地是农民之根与农业之本，而宅基地及地上房屋则是农民居住生活的基本保障，是农民的利益底线。农民在这片土地上辛勤耕作，只盼每年能有个好收成，为家人带来温饱。但是，当强制征收来临的时候，作为被征收人，又该如何应对呢？是逆来顺受还是无头信访？
不，这都不是最佳方案！我们还可以“诉讼促和解”，与政府协商谈判，来争取合法权益的最大化！
下面将通过拆迁律师的视角分享广东省M村的村民们面临集体土地征收，而征地款过低时，委托拆迁律师与其并肩“诉讼促和解”的经历。
1、M村村民面临强制征收作出的选择
2020年3月，M村部分村民的宅基地及地上房屋因Y高速公路建设正面临着征收拆迁。此时高速公路已修至村庄旁，只要完成该段公路修建，整条高速公路即可连通。工期十分紧迫，政府一再要求高速公路建设经过及沿线的村民要尽快签署征收拆迁补偿协议，否则政府随时可能实施强制拆除。
几个宅基地及地上房屋被划入高速公路征收范围的村民听政府这么一说，都不淡定了，聚在一起七嘴八舌地讨论什么样的征收拆迁补偿方案才能实现大家的利益最大化而政府又能同意的，怎么样才能避免在房屋补偿方案谈妥之前房屋被强拆。
整个讨论乱成了一锅粥，直到村民阿东在微信上搜索我们“北京在明律师事务所”公众号，里面有很多土地相关问题处理的专业文章、大数据报告，其中还有专门针对集体征收程序的分析和集体土地征收的案例整理等内容。阿东马上通过公众号的联系方式联系到了我们。
见面沟通后，我们除了向村民们了解目前政府与他们的协商情况外，还通过尽职调查帮助村民们了解目前该高速公路的计划通车时间、征收推进情况等。并告知村民们我们需要进一步了解目前的征收工作处于什么样的程序，并举例告知在不同的集体土地征收程序下应当采取何种应对措施或诉讼策略等。
2、面临强制征收应采取的前期行动
村民们向我们提供了他们所了解的全部信息：
（1）政府2017年提过征收一事，但村民们都没见过征收公告、征收批复这些文件；
（2）高速公路经过本村农用地路段的集体土地早已完成征收，高速公路也已施工至村民们的聚居地旁，一旦完成村民宅基地及地上房屋的征收，高速公路即可连通；
（3）前段时间，政府有工作人员上门测量房屋；
（4）近期部分村民陆续收到政府送达的记载着征收补偿计算内容的清单，但清单上并无盖章，有的还写着“拒绝入户”字眼（但部分村民表示并非他们主动拒绝测量人员入户测量，而是测量时刚好无人在家）。
可以看到，村民在面临强制征收时，极有可能连最基本的征收公告都未曾见过，试问又如何能与全面掌握征地信息、熟悉政策法规及征收工作程序的政府进行沟通与抗衡呢？
前期行动第一步——申请政府信息公开。
由于村民们对于政府目前的征收工作推进情况了解甚少，所以我们接受委托后第一时间就启动了申请政府信息公开的工作，这可以让我们更全面了解目前政府征收工作的推进情况，并且有可能为我们挖掘到“找茬”的机会，一旦政府在征收工作推进中存在程序或实体上的瑕疵，就能为我们的行动破局提供利器。
当然申请信息公开也是一门技术活，尤其是在不熟悉政府工作流程、工作语言、相关文件名称等情形下，很难通过信息公开程序获得想要的特定信息。
前期行动第二步——现场调查取证。
我们专做土地诉讼类案件积累得出的一个宝贵经验，就是到涉案土地进行现场调查取证是办好案件的不二法宝。原因有二：一是不到现场，你永远无法真实体会到客户所表述的地块方位、房屋四至、周边情况等这些与案件争议焦点、土地价值等密切相关的事实细节；二是现场调查取证能帮助我们挖掘更多案件突破的细节点，因为老百姓缺少法律知识基础，律师往往很难通过像民商事诉讼案件那样通过老百姓单方主动提供的材料获得全面的案件有关信息。
正因如此，所以我们在接受M村村民的委托后，第一时间派出了拆迁律师奔赴目的地——M村！
到达现场后，我们分为三个工作小组，有负责统筹协调安排工作的机动小组，有专门负责向村委、镇政府征收指挥部现场调查了解征收进程的外联小组，还有专门负责入户摸底调查了解各户村民特别需求、宅基地及房屋情况的入户小组。
入户小组主要是要挨家挨户为村民们测量及拍照记录宅基地及房屋的基本情况，因为考虑到时间紧迫且村民们的资金有限，一时半会还无法马上联系确定评估测量机构做专业测量，但我们至少能在熟悉现场的同时，帮助村民保留宅基地及房屋现状的基本数据及照片，以作为前期协商谈判的依据。
前期行动第三步——拨草寻蛇。
收到政府信息公开答复及政府公开的相关文件后，我们团队负责集体土地征收案件的研究小组立马结合我们整理的《集体土地征收流程图》对信息公开答复的内容一一进行比对，希望能从政府公开的信息中“发现破绽”。
结合村民们提供的信息，目前政府已经在与村民协商补偿安置方案了，所以我们初步推测涉案土地已获得征地批复，重点应该在于征地批复后补偿协议签订前的集体土地征收程序环节！信息公开结果进一步印证了我们的推测，征地果然已经国务院批准获得批复。而且从信息公开答复来看，涉案土地征收不仅一书四方案已经获得批复，听证程序也已经走完，甚至征地补偿安置方案都确定下来了。
这样一来，我们的维权是否就意味着没招了呢？
那可不一定！
正所谓细节决定成败，根据我们的工作经验，即使征地程序形式上已经完成，也不意味着政府的征收程序工作会是毫无瑕疵的！必须全面、细致地甄别公开信息是否符合法律规定，这不，经过我们集体土地征收案件的研究小组成员的经过细致甄别，并与上述流程图一一比对，就发现了政府征地程序中的瑕疵问题！
第一，征地补偿安置方案的听证程序存在问题。
依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，征地补偿安置方案是在征收土地方案经依法批准后，由土地行政主管部门会同有关部门拟订、公告并听取被征地集体经济组织和农民的意见后，报市、县人民政府批准后实施。本案中，信息公开显示村民们所在的经济社已经盖章确认《放弃听证的证明》，但经向村民代表们核实，事实经济合作社根本从来没有召开过成员代表会议，因此该《放弃听证的证明》不是村民们的真实意思表示！
第二，本案《征地补偿安置方案》的形成不符合法定程序。
依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，征地补偿安置方案是在征收土地方案经依法批准后，由土地行政主管部门会同有关部门拟订、公告并听取被征地集体经济组织和农民的意见后，报市、县人民政府批准后实施。而本案《征地补偿安置方案》的形成时间是2019年的4月，而征地批复的时间是2020年3月。《征地补偿安置方案》形成于征地批复之前，证明该方案形成不符合上述规定中的法定程序，极有可能还只是未经法定程序批准实施的草案。
第三，本案《征地补偿安置方案》缺失地上附着物和青苗的补偿标准这一重要条款，不符合法律规定。
根据征收公告的相关规定及我们的办案经验，《征地补偿安置方案》应该有明确具体的地上附着物和青苗的补偿标准。但本案的《征地补偿安置方案》却只规定了土地补偿安置的标准，而并未明确地上附着物和青苗的补偿标准，这不符合常理也违反了相关法律规定，使得广大村民根本无法从《征地补偿安置方案》中了解到目前的补偿标准，损害了广大村民的知情权。
三、制定策略抓住《土地管理法》新旧法实施交替之机，确定“诉讼促和解”行动方案。
由于村民们找到我们的时候正好处于《中华人民共和国土地管理法》新旧法实施交替之际，新法对征收补偿提出了更高的标准。那本案到底该适用补偿标准低的旧法？还是适用补偿标准高的新法？
因为当时新旧法衔接的具体操作指引尚未出台，所以我们在接受村民委托后，在做好前期行动工作的同时，也准备了一份详尽的法律论证报告，从事实依据、法律依据、法理、法律原则等方面，对本案应当适用补偿金额高的标准，进行了全面详尽的论述，并同时向村民们提出了“诉讼促和解”的应对策略。
前面我们已经从政府公开的信息中发现了征地程序中存在若干问题，但如果要以上述理由直接去诉讼，并不能为村民们带来立竿见影的效益，反而会伴随较大的风险，理由有三：
（1）仅凭听证程序瑕疵问题难以推翻已经进入实施阶段的方案本身，败诉可能性大；
（2）征地补偿安置方案是否具有可诉性在实务中本就是存在争议的问题，贸然起诉存在被驳回的风险；
（3）诉讼本身耗时长，而政府计划明年高速就要通车，肯定等不及诉讼结束再拆迁的，因此极有可能在诉讼期间政府就直接先拆后赔，这样村民们就失去讨价还价协商谈判的机会了。
因此，经过我们向村民们进行全面汇报分析及建议，村民们最终同意了我们诉讼促和解的应对策略。
四、“诉讼促和解”行动全方案落地。
行动之一：向当地政府、自然资源局、征收指挥部提出听证申请。
听证申请书逐一指出原听证程序及《征地补偿安置方案》存在问题，希望能够重启《征地补偿安置方案》听证程序。
行动效果：由于我们的及时介入，用专业的流程，找到了本次征地程序中存在的诸多瑕疵错误，并立即起草了（听证）申请书递交政府。没想到，政府立马作出了响应，当月就召开了听证会。我们全程协助村民们参与听证程序，依法向政府反应村民们的合理诉求。
但其实在我们介入之后，政府也立马提高了警惕，马上补足了公告、听证等法定程序，这就意味着我们必须要再次寻求其他突破点，而不能仅依赖于程序问题找茬了。
行动之二：对征地补偿安置标准提异议。
当时正值《中华人民共和国土地管理法》修订的契机，新法修订的一大亮点是强调要充分保障被征地农民的合法权益。其中第四十八条明确规定，“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”特别是删除了土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍的规定。同时规定了“对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则……给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿……”因此我们借此新规提出要提高涉案宅基地及地上房屋的补偿标准。
行动效果：政府在收到我们提出的异议后，通过政府代理律师向我们提出，要亲自到我们律所来访沟通交换意见。
随后，政府一行包括当地主管征收拆迁工作的副县长、自然资源局副局长、镇长及其他征收拆迁工作负责人，从小山村驱车数小时来到我们在明律师事务所，主动要求与我们协商解决。
会议中通过政府介绍，我们更详细地了解到了目前该高速公路的征收拆迁工作推进情况，并且我们也代表村民合理地表达了他们的合法诉求，最后我们通过沟通，为村民们争取到了与政府再次协商补偿价格的机会。
行动之三：对测量评估结果提异议。
政府在补足公告及听证程序之余，也陆续向村民们送达了资产评估报告及拆迁补偿清单。村民们纷纷表示，不认可评估报告及拆迁补偿清单，但具体询问他们到底是对价格还是数量还是哪方面不认可时，村民们都答不上来，反正就是对总价不认可。
因为时间紧急，村民们无法短时间找到评估公司作出新的报告，所以我们前期自己做的现场调查情况表就派上了用场。
通过逐一核实政府送达的评估报告及拆迁补偿清单的项目与之前我们自己现场调查的情况是否一致，调查补偿项目单价是否低于相应项目的市场价，我们为每户村民制作了详细的异议书，然后村民向政府书面提交。
图片行动效果：经过持续与行政机关沟通，提交多份证据及法律依据，终于成功的重启了测量和评估程序！这意味着行政机关认可了我们的主张！
行动之四：发挥律师居中协调的价值，促使政府协商谈判。
其实我们都清楚，所有的“找茬”最后都是要服务于为村民们尽可能地提高拆迁补偿安置价格。而事实上，在政府与村民们的协商，彼此之间往往会因为存在信息差而很难建立信任基础，而村民们也极可能会因为要价过高而吓退有意与其协商解决问题的政府。因此，我们作为律师必须要居中协调，通过分别沟通不断尝试拉近政府与村民间的差价，一方面向政府争取从不同角度提高补偿价格，另一方面也要通过判例、周边各地的征收补偿安置标准适当引导村民们建立合理的征收补偿价格期望值。
最后，我们团队根据不同场合的协商相对方，不同沟通目的，委派不同谈判风格的律师，和政府进行了多次沟通和斡旋，政府和村民们终于在我们介入本案的三个月后达成了征收拆迁补偿协议！从客户找我们的时候，行政机关已经拒绝沟通，到我们介入后，积极寻找法律途径，起草多份文书，终于重新开启谈判。最后村民们获得的补偿价格，比之前几乎翻了一番，达到了诉讼促和解的双赢！
五、寻求应对强制征收的最佳解决方案，实现共赢。
我们专业律师居中，重启与政府的协商谈判，不仅为M村村民们争取到了其想要的公平合理的拆迁补偿价格，同时也加快了政府高速公路项目的推进，有利于促进乡村的建设发展，终于实现了双赢！
