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一、案件梳理
（一）房屋交易背景与过程
2018 年 6 月 1 日，在第三人的介绍下，原告陈宇轩与被告林婉晴就北京市西城区一号房屋签订了房屋买卖合同，同时签订了二手房买卖定金协议书。根据买卖合同，被告将涉案房屋以 760 万元的总价出售给原告。合同约定，原告在签订合同当日需向被告支付定金 49 万元，并向第三人支付介绍费 2 万元。此外，原告应在 2018 年 7 月 31 日支付被告 251 万元，被告则需在 2018 年 9 月 30 日前交付涉案房屋。若被告逾期交房，在十日内需按原告已交房款的日万分之五支付违约金，合同继续履行；若逾期超过十日，原告有权退房，被告需按照原告已交纳房款的 20% 承担违约金。合同签订后，原告依约支付了 49 万元定金。
2018 年 8 月 12 日，双方就涉案房屋买卖再次协商并达成补充意向：一是被告同意原告将 251 万元购房款的支付时间从 2018 年 7 月 31 日推迟至 2019 年 1 月 31 日；二是原告交给被告的 49 万元定金继续由被告持有，原告不要求利息；三是涉案房屋在交房前继续出租，租金由被告收取。之后，经中间人王梓峰多次沟通，双方于当日达成最终补充协议，明确 251 万元购房款支付时间推迟到 2019 年 1 月 31 日，交房时间未作调整，并特意约定其他条款按原合同执行，无其他争议。
（二）纠纷产生与解决尝试
交房日期届满后，被告未能交付房屋。原告主张多次催促无果，被告的行为构成严重违约。2019 年 1 月 29 日，原告向被告寄送解除合同通知书，被告收到后同意解除合同，但拒绝退还定金及支付违约金。原告向法院提起诉讼，要求被告返还购房定金 49 万元，并支付违约金 9.8 万元，同时要求被告承担诉讼费及其他费用。
二、争议焦点
（一）原告诉求
原告陈宇轩请求法院判令被告林婉晴返还购房定金49 万元，并支付违约金 9.8 万元。
要求被告承担本案诉讼费及其他费用。
（二）被告抗辩
被告林婉晴承认房屋买卖合同、定金协议、补充协议的签订情况，也确认收到原告支付的49 万元定金。但被告称，2018 年 6 月 1 日，原告通过中介人员王梓峰联系到自己协商购房事宜，当天签订合同并支付定金。2018 年 7 月左右，被告发现原告私下将房屋以更高价格挂网出售，存在炒房行为。由于接手人未出现，原告与被告协商，希望被告配合其炒房，因此双方于 2018 年 8 月 12 日签订补充协议，推迟了解抵押及尾款支付时间，并约定若原告未能在 2019 年 1 月 31 日前支付中期解抵押款项，定金不予退还，买卖合同终止。
补充协议还约定，2019 年 3 月 31 日前若涉及住宅化改造费用，双方共同承担，之后由原告承担。同时，原告在微信中明确表示交房时间延迟到 2019 年 3 月 31 日。2018 年 8 月 29 日，租客通过中介联系被告要求长租涉案房屋，经与原告协商，原告表示同意，被告认为这一行为视为双方变更了交房约定。此后，原告未再催促被告交房。因此，被告认为原告主张其未交房构成违约不能成立，原告解除合同的理由不成立，应视为原告以实际行动表示不愿继续履行合同。
被告于2019 年 2 月 11 日通知原告解除合同，并要求原告支付违约金。根据补充协议内容、微信记录及后续房屋出租情况，被告认为双方已变更交房约定，原告以被告未在 2018 年 9 月 30 日前交房为由解除合同并要求违约金的主张，没有事实和法律依据。原告在 2019 年 1 月 29 日通知被告解除合同的理由不成立，其寻找借口解除合同的行为证明其不再履行合同义务，存在明显违约行为。按照约定，原告支付的定金不应退回，购房合同终止，被告保留追究原告相关责任的权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
（三）争议核心
被告未在2018 年 9 月 30 日交付房屋的行为是否构成违约。
原告主张解除合同并要求被告返还定金、支付违约金的诉求是否合理。
三、裁判结果
驳回原告陈宇轩的全部诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力认定
原、被告所签订的房屋买卖合同、定金协议以及补充协议，均是双方真实意愿的表达，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方应当按照约定行使权利、履行义务。
（二）违约行为认定
合同履行顺序角度：根据房屋买卖合同约定，合同履行顺序为原告先支付定金，再支付251 万元用于被告解除房屋抵押，被告收到款项后办理解押手续，双方办理权属转移登记（同时原告付清余款），最后被告交付房屋。虽然补充协议推迟了解抵押款支付、尾款支付及权属转移登记时间，但未明确变更合同义务履行顺序。原告主动发送的微信记录中提及将 251 万元购房款支付和交房时间推迟，也印证了原告应先支付 251 万元被告才交付房屋的顺序。而原告仅支付了定金，未支付后续款项，在此情况下主张被告逾期交房构成违约，缺乏依据。
微信聊天记录角度：2018 年 8 月 29 日的微信聊天记录显示，被告询问原告是否同意将房屋长租，原告表示同意，且未强调房屋应按原约定时间交付。在房屋长期出租给他人的情况下，必然会影响交付。此外，在 2019 年 1 月 29 日原告发送解除通知前，聊天记录中没有原告催促被告交房、强调被告逾期交房的内容，反而多次出现原告询问被告是否有下家购房的情况，这进一步佐证了双方已达成不再按原约定时间交付房屋的合意。
原告主张与证据角度：原告虽称多次催促被告交房，但这一主张与同意房屋对外长租的行为相矛盾，且未能提供相应证据证明，法院对原告的这一主张不予采纳。综合以上几点，原告主张被告逾期交房构成违约的观点不能成立。
（三）定金返还与违约责任认定
由于原告单方解除合同缺乏事实和法律依据，已构成违约。根据定金协议中“交付定金一方违约则无权索要” 的约定，原告要求被告返还定金的诉讼请求，法院不予支持。
五、胜诉办案心得
对于被告的代理律师而言，胜诉的关键在于全面且细致地梳理案件事实，并准确运用法律规定。在事实梳理方面，深入分析合同条款，明确合同履行顺序，突出原告未按顺序履行付款义务这一关键事实。同时，充分挖掘微信聊天记录等证据，从多个角度证明双方已变更交房约定，原告未在合理时间内催促交房。在法律适用上，精准依据《民法典》中关于合同履行、违约责任以及定金罚则的相关规定，向法庭清晰阐述被告行为不构成违约，而原告违约的事实。通过对事实和法律的紧密结合，有力地说服法官支持被告的观点，成功维护了被告的合法权益。
