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买房是人生大事，
签合同前要慎之又慎，
哪些情形是买房人应当主动披露的？
买房人以房屋系“凶宅”为由
主张撤销合同，
法院会如何认定？
购房付定金后，得知房屋是“凶宅”？
基本案情
施某与马某、朱某签订《房屋买卖合同》，约定施某以520万元的价格购买马某、朱某的房屋。在合同签订之前，施某曾主动询问马某、朱某及二人的女儿，系争房屋“有没有出过什么事情”，被告称“没有”。施某基于对被告的信任，签署了《房屋买卖合同》，并支付定金。
图片来自网络
此后，施某意外得知，系争房屋曾进行过装修，在装修期间一名装修工人猝死。施某便向被告方核实，被告此时方才告知确有此事。施某当即表示无法接受这样一间“凶宅”，也无法接受被告的恶意欺瞒，遂表明不再愿意购买该房屋，请求被告返还已支付款项。
被告辩称，案涉房屋并非“凶宅”，“凶宅”不符合唯物主义理论的观点，即使存在“凶宅”的概念，也是指非正常死亡导致有怨气的状态，而本案是装修工人因营养不良等原因引发疾病，在院子里晕倒后送医，到医院救治之后不治身亡；而且原告也事先知道装修工人在院内晕倒的事件，不存在意思表示的误认，故原告无权撤销案涉合同。
法院裁判
小案大民生
人民法院经审理认为，首先，装修工人在系争房屋外的院子晕倒，后经送医抢救无果而过世。该事件的起因是装修工人的自身疾病或身体原因，而非恶性事件，且其过世并未发生在房屋内，故案涉房屋不应认定为“凶宅”。
其次，案涉房屋并非“凶宅”，原告主张的事件并非案涉房屋的关键交易信息，两被告并没有主动向购房人进行披露的特定义务。但原告在签约前主动询问“装修时是否发生过事情”，在知晓、核实该事件后经过慎重考虑仍要求退还定金，表明原告对该情况较为在意，属于影响其购房决策的重要因素之一，在原告主动询问的情况下，被告有义务将相关情况如实告知原告。
现被告未能如实全面告知相关情况，致使原告存在重大误解而作出瑕疵意思表示，故原告依法享有撤销权。最后，原告依法享有撤销权，且在法定期限内行使该权利，故案涉合同依法撤销，两被告应当返还已收取的定金。综上，人民法院判决撤销案涉的《房屋买卖合同》，两被告返还原告定金。
法官提示
小案大民生
一、妥善看待“凶宅”问题，维护自身合法权利
“凶宅”并非法律概念，是中华民族传统习俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理倾向产物，属于善良风俗的范畴。根据传统民风民俗和公众一般心理，“凶宅”一般是指在房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件，致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。如果案涉房屋确实存在上述情况，则属于房屋买卖的关键交易信息，作为出卖人需承担主动向购房人进行披露的特定义务，若故意隐瞒相关事实，致使购房人基于案涉房屋为正常房屋的错误认识下，作出了购房的错误意思表示，签订并履行了房屋买卖合同，则出卖方构成欺诈，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
二、秉持诚实信用原则，防范化解矛盾纠纷
房屋买卖交易中标的物系房屋，标的额较大，且大部分买受人购买房屋系为居住使用，是关乎民生的大事。若在房屋买卖交易中不遵守诚实信用原则，极易影响合同目的的实现。故而，在房屋买卖交易中，买卖双方均要遵守诚实信用原则，比如购房人如果在择房过程中有特别在意的相关情形，并将该情形作为购房时考虑的主要因素，在购房人主动询问出售方的情况下，基于诚实信用原则，出卖人理应全面、真实地予以告知。若出卖人未能如实全面告知相关情况，致使购房人存在重大误解而作出瑕疵意思表示，则购房人依法享有撤销权。
三、合理评估己方情况，审慎支付合同定金
出卖人与买受人在签订房屋买卖合同前，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立房屋买卖合同的担保，是当前房屋买卖中常常出现的形式。由于定金具有担保性质，其主要功能是担保房屋买卖合同能够顺利履行。如果继续履行房屋买卖合同，那么定金无需退还，将直接作为购房款的一部分。《民法典》中对适用定金罚则的条件有明确规定，给付方不履行或未按约定履行，致使合同目的无法实现的，不得请求返还定金；收受方不履行或未按照约定履行，致使合同目的无法实现的，应当双倍返还定金。因此，定金罚则是对不履行合同一方的制裁，也是一种民事责任方式，而民事责任以过错为原则，只有在拒绝履行合同的一方当事人有过错的情况下，才可适用定金罚则。所以支付定金要慎之又慎，一定要综合考量自己的实际情况、履约能力等，否则可能承担不利后果。在本案中，购房人支付定金后并非因其过错导致合同不能履行，系因重大误解才致合同被撤销，故本案不适用定金罚则，由出售方返还定金即可。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
来 源 | 陈家镇法庭
文 字 | 赵美臣
责任编辑 | 何瑞鹏 陈雨丝
编 辑 | 周峰
