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上个周末，是董毅最欢乐的时光。
好事成双。周五晚上8时，和樾玉鸣与和樾望云同时开盘，卖出152亿元的好成绩。
他是这对海淀功德寺双子星的法人。按照股比，越秀地产收获的权益销售金额为63.25亿元。
这是刚履新越秀华北区总经理后，董毅献上的一份大礼。
对于一个楼盘而言，开盘只是万里长征的第一步，接下来是，转签、回款、交付，甚至包括物管。
董毅虽累，但累并快乐着。
他自诩为农民，靠天吃饭，种完一茬庄稼，接着下一茬。20年前，万科创始人王石也讲过类似的观点，包括后继者郁亮。
随着和樾玉鸣与和樾望云结束开盘，功德寺板块持续半年的热度，将逐渐走低。
但海淀依然是北京楼市的热点，只不过，会转移到三个项目之间的战争：华润朱房村0029地块、建发朱房村0030地块和中海树村0035地块.
这三个盘的定位，比功德寺双星更上一层楼，房价奔向13-14万元/平米，且基本上是大平层豪宅。
一场新的顶豪大战，已经在海淀悄然打响。
小道消息满天飞，最新的信息是：
1、朱房村华润项目
预计五月份开盘，四种户型：140平米、180平米、220平米、260平米，还有几套280平米大户型；均价12万元/平米起，层高在3.3至3.4米。
2、朱房村建发项目
将打造城央玺，户型面积在210-330平米、四居和五居，打底面宽三面宽起+1多功能房，总价2600万元起。
花姐预计，这两个项目将在4月底会浮出水面。
它们不像功德寺双子座，由于越秀两边都持股，从拿地、出图、样板间开放、开盘，都是同时进行的，双方都是透明的。
华润项目和建发项目，从诞生那天开始，就是对手。
2025年1月2日，朱房村0029地块和0030地块竞拍。
"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元拿下0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。
0030地块经过247轮举牌，建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。
建发房产十分生猛，硬刚三家央企地产商，把它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合体是要一并拿下的。
关于对方会出什么产品，就像谍战剧一样，都专门派人蹲在规划部门。
花姐听说，原本两家的产品走了差异化路线，华润项目在130平米至180平米面积段，建发项目在200平米以上，但华润方面想做标杆，把户型越调越大。
这直接导致两个项目会直接打架。
如果只是彼此竞争，还好应付，随着中海地产拿下树村35号地之后，朱房双子又加上了一个共同的敌人。
3月18日，树村35号地经过264轮激战，中海地产以75.02亿元拿下，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平米，打破北京土地市场单价纪录。
贵有贵的道理。
从区位价值看，中海项目是超越朱房双子座。
原因在于，中海项目周边公园多，而朱房双子座的西面200米是京新高速、地铁13号线和京包铁路。虽然朱房双子座南面紧邻清河，是河景房。
有关房价，中海项目紧挨海淀楼市天花板圆明天颂——二手房挂牌价在18万元/平米至20万元/平米，成交价为16.5万元/平米，但花姐觉得，这个参考意义不大。
圆明天颂的容积率只有1.2，而中海项目表面上是1.6，扣除东边隔离带、南面街坊路之后，实际容积率达到1.955，无法和圆明天颂相提并论。
它的参照系，应该是西边隔着一个公园的学府壹号院。三年前，它的开盘价为11.2万元/平米。目前网上没有二手房信息。
下面，花姐详细剖析下朱房村双子座与中海树村项目的情况。
一、朱房双子座
华润项目占地4.27万平米，建发项目占地3.93万平米，容积率都是2.8。
虽说朱房村双子座的地理位置不错，有成熟的华润橡树湾配套，但也并非完美无瑕：
1、从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，很是压抑。唯有北面是腹地，可以透气。
2、西地块紧邻一堆基础设施。建发敢于叫板华润置地联合体，其中原因之一，是因为东地块素质好于西地块。西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。
如：地面公交场站0.51公顷，垃圾处理站0.12公顷，供热用地0.61公顷，供电用地0.54公顷，等等。这些设施，是很多开发商唯恐避之不及的。
3、建发新中式风格，恐怕在0030地块身上，派不上用场了。
按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。
4、有河道退线。按照土地出让文件，朱房村双子座占用了清河保护范围，宽度为7-16米。因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从2.4升至2.5左右。
二、中海树村项目
先看地块参数：
1、位于上地街道，纯居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，呈南北走向；
2、容积率1.6，控制高度18米，预计为6层洋房；地块南面，有一条宽15米的东西向街坊路；
3、地块东边是一条狭长的绿化防护带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地；
4、设计要求：外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式。
它有一个问题，地块是南北走向——面宽只有150米左右，扣除东面6074.54平米防护带和南面2550平米街坊路，实际容积率1.955，在限高18米的条件下建房子，楼间距是个最大的考验。
相较而言，朱房村双子座的容积率2.4，建筑限高48米，楼间距就相对会拉得很开。
随着树村地块的尘埃落定，海淀顶豪市场，进入了"三国"杀时代。
