去年底开始，上海刮起了一场“地王”之风，每批次土拍必出地王。今年初，这个风又刮到了全国。面粉价涨逼着面包涨价，申度君今天听到一句好玩的话：“此时不买房，往后买地王”，似乎让面粉涨价确实是稳住房价非常行之有效的一招。
今天（3月28日），上海第三批土拍尘埃落定，4宗地块揽金138亿，再现溢价率40%。今天这篇文章，申度君想说一说全国开发商突然如此疯狂拿地的原因到底是什么？
01
开发商抢地的五大核心驱动力
1、政府拿出好地“拖市”
最直接的原因，是因为政府不遗余力地拿出压箱底的好地，卖力在稳住房地产市场。就上海的情况来看，拿地的不完全是国央企，并且国央企本身也是有盈利目标的。大家能这么卖力抢，核心还是因为地不错。
2、市场供需结构变化
今日上海大宁地块溢价32.3%创板块新高，印证房企对核心地段孤品的饥渴。当前北上广深核心区宅地供应占比不足20%，而市场需求端改善型购房占比已超60%，开发商必须高价锁定稀缺地块维持市场份额。
3、货币政策宽松，融资成本低
央企融资利率跌破3%，民企发债利率较2023年下降150个基点。以今日大宁地块24.86亿总价计算，若按3%利率融资，年利息成本仅7458万，远低于预期房价涨幅收益。
4、政策松绑释放利润空间
上海取消限价后，大宁地块理论售价（揣测政府目前放价的宽松程度）可达16万+/㎡（楼板价9.27万+建安3万+财务成本1.5万+利润），较周边次新房存在30%价差空间。周边中建玖合项目（楼板价6.8万/㎡）已获批预售证均价14.8万/㎡。
5、核心城市资产避险
当经济增速放缓（2024年中国GDP增速5.2%），上海、杭州等城市住宅用地成为比黄金更安全的资产，过去20年上海地价年均涨幅13.6%，远超M2增速。
02
未来房价到底如何？
前几天申度君写过一篇稿子“结构性回暖”已来 现在到底是不是购房时机？，分析目前是否购房时机，讲了普通购房人可能会关心的问题。现在再来重复一下：
一、核心区域确定性上涨：
1、地价成本倒逼：大宁地块9.27万/㎡楼面价，按行业成本模型推算保本价需达13.5万/㎡，而周边二手房已挂12万+，倒逼新房售价向16万突破。
2、供需关系失衡：上海内中环新房库存去化周期仅3.2个月，北蔡地块71412元/㎡楼面价对应张江码农9万+/㎡购买力，供需剪刀差显著。
3、财富避险需求：2025年M2增速维持9%高位，核心房产成抗通胀首选。所以，上海一直持续有豪宅日光。
二、远郊风险积聚：
青浦西岑地块楼面价1.8万/㎡，但周边二手房仅2.3万/㎡，扣除资金成本后利润空间不足15%，这类地块可能陷入"面粉贵过面包"困境。
03
上海今日三批次土拍结果
最后，回顾一下今天上海三批次土拍的结果。
做个简单的解读：
1、地王争夺白热化：静安大宁地块楼面价破9.2万/㎡，超越去年中建玖合地块（6.8万/㎡），未来售价或达14万+/㎡；北蔡地块楼面价7.1万/㎡，较去年同板块地块（5.1万/㎡）暴涨40%。
2、市场分化显著：市区地块（大宁、北蔡）平均溢价率36%，而远郊青浦地块底价成交，反映房企“重核心、轻郊区”策略。
3、产品结构升级：闵行地块容积率仅1.01，将建低密别墅；静安地块限高80米，规划26层高层，显示“市区刚改、郊区豪宅”趋势。
4、政策影响：北蔡地块取消限价后溢价率冲至40%，但需配建公共服务设施300㎡，体现“以品质换价格”新规则。
