北京房产律师助力买方，处理合同解除卖方不退款起诉还钱详情

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）合同签订与款项支付

2018 年 1 月 5 日，刘峰（化名）与李玲（化名）、张宇（化名）签订《二手房买卖合同》，约定刘峰以 424 万元购买李玲、张宇位于北京市丰台区的房屋，合同明确了付款节点，如 2018 年 1 月 7 日前交定金 30 万元，1 月 15 日前交首付款 70 万元等。合同签订后，刘峰依约于 2018 年 1 月 7 日向李玲账户转款 30 万元，1 月 9 日转款 70 万元，1 月 16 日转款 124 万元，李玲、张宇收款当日均开具收条。

（二）还款及纠纷产生

自2018 年 4 月 24 日起，张宇陆续通过银行转账向刘峰还款 119 万元。因房屋未取得登记，双方产生纠纷，2019 年 3 月 30 日，经人民调解委员会调解，三方达成《人民调解协议书》，约定李玲、张宇在协议签订之日起 3 个月内连带向刘峰支付 150 万元，逾期按年利率 24% 支付违约金，付款完成后《二手房买卖合同》终止，双方互不主张其他违约责任。

（三）被告抗辩

李玲、张宇辩称150 万的调解协议是在刘峰威逼利诱下签署，并非真实意思表示。他们称实际是向刘峰借款 140 万，月息 10%，借期半年，为此签订了借款协议，刘峰转账 224 万后，他们取现 84 万支付利息。之后还款困难，共还款 128 万（转账 119 万，现金 9 万）。因还不上钱刘峰上门闹事，被迫签订调解协议。此外，他们还主张《二手房买卖合同》也非真实意思，是为借款做抵押手续，且原件不在自己手中。同时，即便法院认定是房屋买卖合同关系，原告主张的违约金也过高，申请酌减。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告刘峰请求法院判令被告李玲、张宇连带支付150 万元。

连带支付以150 万元为基数逾期付款违约金。

被告承担诉讼费用。

（二）被告抗辩

否认原告陈述事实，称调解协议是受胁迫签署，并非真实意愿。

主张与原告是借款关系，非房屋买卖关系。

认为即便按房屋买卖关系，原告主张的违约金过高，要求酌减。

（三）争议核心

《二手房买卖合同》及《人民调解协议》是否为双方真实意思表示。

双方之间是房屋买卖关系还是借款关系。

原告主张的违约金是否过高，应如何确定合理金额。

三、裁判结果

自判决生效之日起十日内，被告张宇、被告李玲退还原告刘峰购房款105 万元。

自判决生效之日起十日内，被告张宇、被告李玲给付违约金16.17 万元。

四、案件分析

（一）合同真实性判定

被告虽主张《二手房买卖协议》及《人民调解协议》非真实意思表示，但未提供证据证明。被告称《人民调解协议》系胁迫签订，却在签订后未报警，也未在规定时间内申请法院或仲裁机构撤销，应承担举证不能责任，故法院确认两份协议为被告真实意思表示。

被告主张与原告是借款关系，仅提供《借款合同》复印件，无法提供原件，且原告不认可，在无其他有力证据佐证下，难以认定借款关系成立。

（二）违约责任认定

原告与被告签订《二手房买卖合同》后，因房屋未取得登记，合同解除，被告应退还原告已付购房款。被告已退还119 万，剩余 105 万应退还。

关于违约金，《人民调解协议》约定按年利率24% 支付，但原告未提交证据证明因被告违约造成的损失，法院依据公平和诚实信用原则，综合合同履行程度、当事人过错等因素，酌定违约金为 16.17 万元。

被告称已给付原告93 万元现金，未提交证据，法院不予采信。

五、胜诉办案心得

对于原告的代理律师而言，胜诉关键在于对证据的有效把控和对法律条文的精准运用。在证据方面，紧紧抓住被告无法提供有力证据支持其抗辩观点这一要点，如被告无法证明调解协议系胁迫签订、借款关系的存在以及现金还款等事实。在法律适用上，依据相关规定，明确合同真实意思表示的认定标准，以及违约责任的承担方式。通过清晰阐述案件事实，结合法律条文，有力反驳被告抗辩，最终助力法院作出支持原告部分诉求的判决，成功维护了原告的合法权益。