南都讯 新家才准备入住，就被通知车位租金要涨，与合同约定的不一致……这是珠海某小区业主小华遭遇的一桩烦心事，于是他将开发商和物业告上了法庭。日前，该案迎来终审判决，两审法院均认为开发商擅自提高车位租赁标准的行为构成违约，判决支持了小区业主恢复原价的诉求。
业主
怎么和说好的不一样
2021年9月，小华在珠海某小区买了套房，按照《商品房买卖合同》的约定，与开发商选聘的物业公司签了《前期物业服务协议》，约定服务时间到2026年10月，物业公司除提供物业管理服务外，停车场也由其统一经营及管理，每个标准车位的租金是280元/月。
三年后交房时，物业公司一张“公告”，就要把停车费涨到450元/月。一个月涨170元，一年就要多交2040元！小华不乐意，认为物业公司是开发商选聘的物业，《商品房买卖合同》附件内容显示物业公司受开发商委托经营及管理停车场，明明先前约定的车位租金是每月280元，服务期限也未届满，现在开发商和物业公司出尔反尔要涨价，便一纸诉状把开发商和物业公司统统告上法庭，要求按照《前期物业服务协议》执行相关收费标准。
开发商
在我地盘这得听我的
在法庭上，开发商称小华虽诉称《前期物业服务协议》约定有车位租金标准，但该协议是小华与物业公司所签，自己并非合同的相对方，对自己没有拘束力。目前小区的车位尚未出售，开发商作为所有权人，有权对车位进行转让、出租，加之车位租赁价格又不属于政府指导或政府定价的特殊范畴，可以自行定价。故而小华不能要求物业公司出租车位，或执行所谓“租金标准”。
对于小华的诉求，物业公司则表示《前期物业服务协议》主要是为了规范物业服务事项、服务质量、服务费用的标准等，协议里提及的车位租赁费用，只适用于地面公共车位，其他车位租赁费用则是由开发商与业主具体约定，与物业公司无关。物业公司按照“450元/月”的租金标准，为业主办理规划车位月租事宜，也是受开发商委托，完成工作事项，小华的诉求理据不足。
法院
白纸黑字怎就不作数
法院经审理认为，根据原告小华与被告开发商、物业公司签订的合同内容，可以确认被告开发商出售房产之时，已经明确授权被告物业公司对停车场进行统一经营及管理，并授权其收取车位租赁费用。原告小华在签订《前期物业服务协议》时即对前述委托代理关系明确知悉，协议可直接约束被告开发商与原告小华。协议中明确约定车位租赁费用为280元/月，被告物业公司虽辩称该价格标准只适用于公共车位，但条款中对此限制并未作明确约定，因此，在合同履行期限内，被告开发商应当依照约定行使权利、履行义务，擅自提高车位租赁标准的行为构成违约，原告小华有权要求予以改正。
香洲法院最终支持了原告小华的诉讼请求。被告开发商不服提起上诉，二审维持原判。
法官释法
一般而言， 基于合同相对性，依法成立的合同，仅对签署合同的当事人具有法律约束力，对合同当事人之外的第三人不具有法律约束力。但在存在委托关系的情况下，民法典第九百二十五条规定，当受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
具体到本案，虽然《前期物业服务协议》由业主和物业公司签订，车位的租赁价格亦写在此协议中，但《商品房买卖合同》已明确物业公司由开发商选聘，合同附件中亦有“车位所有权人或承租人均应接受物业公司对停车场的统一经营及管理”的内容，小华在签合同时，就明确知晓物业公司是开发商的受托人，对车位实施统一租售，二者之间就车位租售存在代理关系，符合以上规定。因此，开发商看似并非该协议的相对人，仍要受到《前期物业服务协议》条款的约束，开发商应按照约定的租赁价格向小华出租车位，不能随意“变卦”。
采写：南都记者 陈栋 通讯员 肖辉燕 李宇欣
