花开倒春寒，太阳出来咯喂！
进入3月，谈资成都的后台收到了许多购房者们的真诚（但极为虎狼的）提问——
“新房求推荐！喜欢第四代那种带入户花园的，娃儿两岁半，要考虑学区，高新南区和天府新区最好，总价预算400万！！！”
ps：最后的三个感叹号是小编自己擅自加的！至于为何说真诚而虎狼，且把我们的精选留言看完——
“二胎宝妈，十年攀成钢业主，急于改善，不考虑绕城以外，城市配套要够，总价350万左右有无像样的新房推荐？？？”
ps:不需要解释问号三连了吧！
“现住金牛区金沙片区，房龄10年以上了，想换，越久越卖不起价了。倾向城南，求推荐，总价450万以内可以接受！”
本着为购房者服务的宗旨，谈资成都将目前市面上比较热门的区域板块和在售产品进行了梳理，发现，一条巨大的鸿沟已经出现：像样的新盘——购房者出价能力400万，开发商在售700万起槛！
这下，能明白叹号三连与虎狼之词的所指了吧！让我们看看，具体是怎样，或者说，2025年，成都中产心目中的“像样的新房”，预算到底要多少个W？
认真梳理目前成都中产（普通稳定收入阶层）真诚而汹涌的购房需求，共性如下：
其一，非首次置业，多为卖一套买一套的换房需求，总结，自住；
其二，面积和产品。不说具体面积，但一定要在三房以上，考虑小孩、父母同住，二胎也是大概率，总结，不能太小；
其三，从商业到学校、医院，城市生活配套需完备。总结，不能太远，不能太新！
△图据锦江发布
好难！不是首次置业，说明对产品是有要求的，你看，对第四代的大阳台，户型空间的得房率，使用动线是有真实体感的，既然是改善型，容积率应该在2.0左右，板式大平层比上一个时代的塔楼更安逸，精装嘛配置还要是够……不能太小，这是现实需求，娃儿在长大，二胎在酝酿，父母要同住，143m²以下，不考虑；第三条最难，新区，不行，城市更新区域，貌似也不行！
以上三条，既要又要还要！
那么，与之对应的市场供应端，开发商正在或即将入市的新盘又是怎样的情况呢？
据相关数据显示，2025年3月，成都市市区内约有21个楼盘取证入市，成都中心城区商品房成交4457套，套均134.53m²。
△图据成都购房通
位于二八板块的招商·锦城序奈何户型面积段太小，仅有120m²和137m²；茶店子板块的保利·花照天珺，奈何单价太高，142m²户型总价约在500万左右；最后是560万的恒大·天府半岛，274m²精装现房，周边配套还待兑现......但是，这些产品真的适合这部分人么？
先到天府新区看一看，目前天府新区有新盘供应且适合换房需求人群的板块主要有：麓湖板块、天府前湾、锦江生态带这几个区域。毋庸置疑，从目前的城市生活配套角度来看，大麓湖板块（注意不是麓湖生态城）最为适合。
麓湖板块左侧是锦江，右侧是麓湖生态城，整个生态环境，商业配套的建设进度，以及小学、中学、幼儿园的全线教育配套是满足换房生活需求的。
△麓湖-锦江生态带实拍，图据谈资成都
再从价格层面来看看，2024年麓湖生态城·玄鸟湾以精装均价5万元/m²入市，总价约在1200万左右；润达丰滨江·丽世缦华精装均价7.7万/m²入市，总价约在2000万左右。那么这一区域是否有总价400万左右的新盘供应呢？很遗憾，我们没有找到！
△麓湖板块住宅分布示意图，制图：谈资成都
目前，麓湖板块内还有两宗住宅用地正处于待开发状态。一宗为润达丰滨江所竟得，一宗为锦安善造所竟得。这两宗土地的价格分别为24300元/m²及19000元/m²。
从目前开发商的产品调性和市场中传出的信息来看，也不可能呈现为500万以内的刚改型产品，大概率还是奔着高端改善而去！
位于城东的锦江区林家坝板块，可谓是近两年最受关注的高品质改善型区域。从最初的金融城东硬挂金融城热度（其实也是因为确实不远），到如今“林家坝板块”独当一面。倾注了锦江区大量优质城市资源的林家坝确实是换房需求的优质可考虑目标。
从绝对的地理位置而言，板块连接着金融城三期和白鹭湾板块，通达城东和城南，包括火车东站、天府国际机场、双流机场和金融城商圈都很便捷。
△林家坝TOD规划示意图，图据锦江投促
从城市配套来看，除了锦江注入的盐道街小学和川师附中两个优质教育资源以外，林家坝TOD本身规划的两宗50余亩商业用地和明确将修建的医院、养老基地等配套设施都是不错的板块价值保障。
那么，从住宅产品的供应层面看，林家坝板块又如何呢？
目前，林家坝板块内滨江润达丰·交子缦华最近一批次精装均价为57863元/m²，产品形态为2T2小高层，面积段在190-223m²，总价约为1000-1700万。
△林家坝板块住宅分布示意图，制图：谈资成都
此前入市的金茂·璞逸锦江套均价约为900万，中铁建·西派交子均价600万……一眼可见的好，这是林家坝板块的特点，与之匹配的是一眼可见的贵！
目前林家坝区域内，滨江润达丰还有一宗占地约33亩的纯住宅用地，成交楼面价为26000元/m²。从目前所公布的信息来看，产品形态为高层+叠拼组合形式。从地价和滨江的产品定调来看，大概率也将以高端产品的方式呈现。
目前林家坝区域内有没有400万左右的产品呢？
答案是：无！
就在上周，招商蛇口以31700元/㎡，拿下大源南板块约63亩纯住宅用地，也是目前成都楼市中最高楼面地价宗地。就目前高新南来看，大源南和大源西是综合条件不错且有新房供应的一个板块。
作为大源的外溢板块，大源南居住氛围浓厚，同时已拥有成都教科院附属学校(南区)，成都市高新区科创幼儿园等教育配套。商业配套同样较为成熟，离世豪广场、伊藤洋华堂、鹭洲里都不远，还有新晋的非标商业cypark、源野regular等满足生活所需。
△cypark实拍，图据谈资成都
此前，2023年中铁建·西派善成以均价37490元/m²入市，总价约在700万左右。2024年，远达·天宸名邸精装均价在4万元/m²，主力户型面积段为160m²，总价同样在700万左右。
△大源南板块住宅分布示意图，制图：谈资成都
目前板块内，交投·溪云善成清水最高均价29900元/m²，户型面积段为143-215m²，清水总价约在420万起。目前该片区还有新绿色所竟得的两宗纯住宅地块待开发，预计整体定位也应该偏高端。
好了，因为对换房人群的需求虽然说不清——像样点的新房，但充分get到——既要又要还要，谈资成都先寻觅了第一轮，答案不乐观！
这中间的鸿沟，主要还是需要换房置业的购房者要对当前成都楼市的发展现状，价格现状，产品现状有更加充分和清醒的认知——简单来说，聚焦到成都楼市中的优质住宅板块来看，好地段越来越好，土地越来越贵，不出绕城要买400万且像样的新房，大概率是mission impossible！
△图据清源水环境
从市场来看，开发商拿地不易，一定也会充分考量，做足利润。目前改善型需求中，高端改善产品明显更有利于开发商的测算逻辑。另外，产品层面，经历过数年的跌宕起伏，总体来说，成都房地产市场的产品确实也全面得到了提升，板式大平层、精装配置等等都决定了总价的上升。
那么，从这一期的筛选来看，换房的朋友们，你们会调整自己心目中的价位吗？或者，可以看看二手房呢？
