今年的豪宅市场，比以往任何时候都要精彩。
这段时间，琶洲、金融城豪宅集体迎来大动作。
其中，金融城10-20万/平的豪宅扎堆上阵，琶洲10万+/平新盘队伍愈加庞大。
但有个事实无法否认，琶洲、金融城的豪宅浓度，与珠江新城仍有不小差距。
甚至未来10年，珠城依旧会是广州富人最多的板块。
｜广州楼市发布 制图
为什么这么说？
如果把珠金琶的一二手豪宅，划分为10-15-20万+/平三个梯次，会发现，珠城无论在哪个价格梯队，富人的基数都是最多。
像15万+的一二手豪宅数量，珠城起码有12个，但琶洲、金融城仅1-3个。
以户数计算，手握20万+/平房产的珠城业主，队伍起码超过2000人，比琶洲、金融城加起来都多。
｜广州楼市发布 制图
再加上，自千禧年以来，广州从二沙岛、滨江东的2.0豪宅时代，进入珠江新城3.0时代后，经过20多年的资本资源沉淀，已经有很强的富人圈层符号。
目前的珠城，有着城市CBD最成熟的形态，这是很多板块还无法比拟的。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
事实上，不仅是现在，未来珠城也很难被超越。
因为拉长时间线，从城市发展和圈层沉淀的底层逻辑看，这条铁律也是成立的。
一方面，下个10年，珠城只会更强。
一座城市中心的崛起，往往不是此消彼长，而是共同繁荣。
广州每次城市综合实力提升，珠城都在从中获取反哺能量，变得更强。
去年，广州城市排名从全球34名，跃升至22名，与之相应的，是珠城咖位从全国第4CBD变为第3。
｜广州楼市发布 制图
诚然，琶洲、金融城过去几年发展很快，但对比珠城，差距依然存在。
比如珠城年产值高达3700多亿，比整个海珠区GDP都高，总部企业方面，也不在一个量级。
而且，从天河2035年国土空间规划看，珠城定位依然是超级城市中心。
它会随着广州的城市能级的跃迁，被赋予更多顶层规划和城市资源。
这代表珠城是永不落幕的CBD，它在未来看得见的时间内，将会一直站在中心。
投射到楼市上，则是会被富人持续追捧。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，珠城还会是广州稀缺的富人圈，因为培养产业高地容易，但沉淀一个顶级圈层很难。
普通人眼里，同为CBD的珠金琶，可能没什么不同。
但对于习惯在成熟CBD工作、生活、休闲、社交的塔尖人物而言，他们换房，最不希望生活品质“降标”。
｜广州珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
而珠城作为广州产业、商业、公共空间最齐全的CBD，拥有的高质量生活场景最多。
因此，我们可以看到，珠城很多二手房源业主，都是内部置换，而且是向上置换。
比如，珠城西区的业主，置换首选目标，大都是东区品质层次更高的豪宅，如凯旋新世界、汇悦台等。
从这里我们能得出一个未来的趋势：
珠城的富人大部分不会外流，而且会愈发集中在一些顶流豪宅内。
｜广州楼市发布 制图
所以，珠江新城的拔尖豪宅，往往最容易走量。
像凯旋新世界最新一期住宅广粤观邸，入市后热度一直没断过，几乎每周都在爆单。
推售第一天，就有业主狂扫1.5亿大单；后来加推专场中，大户型亿元大单也是接连出现。
｜凯旋新世界现场人气图
｜图源：项目资料
如今主推的总价段2000万-3800万的改善面积户型，行情也是一如既往的火。
一套132平房源，一天内同时被5名买家登记；还有买家一口气“打包”扫走132、172平两套明星户型；甚至有客户为抢下心仪单位，深夜线上转账锁房。
最新数据显示，最近一个月，172平户型，成交量超过10套。
这说明，凯旋新世界的上新，走出了一根大阳线。
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凯旋新世界的爆火，侧证了两个问题：
一是珠城豪宅，对富人群体有极强吸引力。
二是说明高净值人群，更看重确定性。
楼市君观察发现，凯旋新世界最新加推的2000-3800万改善产品，许多都是二次“加仓”珠城的富人。
像60%的客群来自珠城置换客，甚至40%买家就是小区老业主。
这群原本站在塔尖上人群，为什么会如此坚定选择凯旋新世界呢？
楼市君认为，这是凯旋新世界把资产溢价、圈层生活方式等方面的确定性，做到了最佳地步。
｜凯旋新世界航拍
｜广州楼市发布 摄
首先，凯旋新世界拥有100%资产溢价的确定性。
近两年，珠城确实有很多富人在换房，但凯旋新世界的客群表明，他们更多其实是在优化资产结构。
他们大多数，还是会把压轴资产，放在珠城保值性最高的物业当中。
理由很简单，富人之所以富，是因为在博弈当中，他们更看重100%的确定性，不需要再冒更大风险，去让资产“复利”。
他们手上就有足够的本钱，选择最好的、最具确定性的好东西。
而凯旋新世界，就是他们眼中100%确定性的资产物业。
过去的事实，也证明了这点。
就拿2010-2020年来说，珠城房价翻了5倍，比金融城、琶洲的涨幅，大了1-2倍。
｜广州楼市发布 制图
而凯旋新世界，又是整个珠城房价的“发动机”。
对比板块内各大顶级标杆盘，10多年来，它的溢价是最多的。
比如枫丹丽舍8000元/平开盘，如今已飙到25万/平；
广粤尊府则从5.4万/平，跳涨到29万/平，部分房源甚至站上30万/平大关。
与旁边的汇悦台相比，溢价有过之而不及。
｜广州楼市发布 制图
如今，珠城大批老业主再次加仓凯旋新世界。
就是对它的价值确定性，抱有深度共识。
其次，对于买入凯旋新世界的富人来说，意味着能始终拥有“最高级”的生活质量。
如有位凯旋新世界老业主，出于需要，想与父母进行“分巢”，但同时他又不希望生活品质下降太多。
最后，他选择了一个改善面积单位，这带来了两个好处：
一是既保持了代际之间的独立性，又能享受到了一碗汤的距离，实现“分巢不离家”的财富传承逻辑。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
二是即便是置换到普通改善型面积段，这种高品质生活，也不会跟着“降级”。
因为凯旋新世界把豪宅生活的一切，都做到了最顶级。
它拥有整个华南最高端的私人会所广粤会，最为国际化的社区商业广粤天地，以及珠城最大约4.8万方的中央园林。
即使置换到不同面积段，但社区的高品质内核，是恒定不变的。
宛如豪宅里的“爱马仕”，所有产品系列核心工艺始终相同。
也就是说，置换客来说买入凯旋新世界，意味着未来的生活品质，不仅是珠城最高水准，同时也是广州最前沿。
｜凯旋新世界航拍
｜广州楼市发布 摄
所以，凯旋新世界自从去年上新后，一直在被富人群体，频繁加仓，除了因为是价值高地。
更内核的，还是凯旋新世界构建了一个其它豪宅，很难企及的富人社区生活体系。
这些年，广州涌现过不少标杆豪宅。
但 除了汇悦台，几乎 没有 哪个项目，能 达到凯旋新世界的房价高度。
其中，很关键一点，也是凯旋新世界开创的高端生活体系，很难被复制、超越。
｜凯旋新世界航拍图
｜广州楼市发布 摄
和珠城其它豪宅相比， 凯旋新世界占地最大、花园最大、容积率最低，天然就站在CBD顶端。
4.8万平超 大中央园林 和门前 28万方的珠江公园，组成的 1公里 绿轴，更是珠城绝无仅有。
单从环境景观来说，凯旋新世界是珠城唯一一座，藏在CBD里的森林住宅。
它的这份稀缺性和价值性，自然很容易受到富人追捧。
｜凯旋新世界航拍
｜广州楼市发布 摄
甚至，它的商业也是与世界接轨的。
其打造的广粤天地，完全采用“非标”设计标准，是整个广州，国际化色彩最浓郁的社区商业。
这不仅契合高端客群的生活方式，同时也让国际化的业主，能零距离体验到极致“松弛感”的休闲氛围。
｜广粤天地实景
｜广州楼市发布 摄
也因此，凯旋新世界聚集有广州含金量最高的圈层。
从功能上来说，这已经不算单纯居住社区，而更像广州与世界对接的窗口。
很多有钱人不惜砸重金买入，为的也是这个和世界接轨的生活方式。
如今，凯旋新世界全新楼栋即将开盘，建面约132-304平户型等传世资产将发售。
买家手握总价2000-3800万，也有机会挤进广州最贵圈层。
｜广州楼市发布 制图
同时，作为珠城仅有的在售顶豪新盘，也将是市场“加仓”高质量豪宅的唯一机会。
在楼市反弹、富人密集换仓的大背景下，这是千载难逢的窗口期。
目前项目20万+/平的户型，货量见少买少，嗅觉最灵敏的一群富人，已经集体抢到了下个楼市周期的筹码。
留给买家入手时间，稍纵即逝。
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