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一、案件梳理
（一）合同签订
2017 年 8 月 7 日，甲公司（出卖人、甲方）与林晓玲（买受人、乙方）签订《房产买卖合同》。合同表明甲公司拥有处分 W 号房产的权利，该项目位于北京市海淀区…… 合同约定房产建筑面积 118 平方米，总价款 4,720,000 元。甲公司承诺对该房产享有处分权，房产未售予他人或存在司法查封等情况，否则林晓玲有权解除合同，甲公司应在 15 日内退还已付房款。甲公司应于 2019 年 5 月 31 日前交房，若因不可抗力、国家政策调整或相关部门另行安排致甲公司丧失处置权，甲公司不承担违约责任，但需在十五个工作日内退还购房款；除不可抗力外，未按时交房，甲公司需无条件退款；除政府和政策原因，不能交房的，需承担违约责任及违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。不过，合同未明确房屋具体坐落位置。
（二）款项支付与退还
2017 年 9 月 6 日，甲公司向林晓玲开具 4,720,000 元购房款收据。林晓玲称还向甲公司财务人员陈强支付 590,000 元，并提供 2017 年 8 月 7 日收据及 2017 年 8 月 8 日个人转账汇款业务受理回单为证，但甲公司否认陈强是其员工，对该款项不予认可。2019 年 4 月 8 日，甲公司向林晓玲退还 4,720,000 元，同日，林晓玲还收到 590,000 元退款。关于退款原因，林晓玲称是甲公司告知房屋无法交付，其要求退款后甲公司退款；甲公司则称当时未到交房时间，也未表示不能交房，是林晓玲主动要求退款。
（三）案件背景信息
2019 年 4 月 7 日，林晓玲前往派出所接受询问，称所购房屋是拆迁房的剩余户，属商品房，入住三年可办房产证，未接到甲公司因不可抗力无法交房的通知。庭审中，林晓玲自述户籍地为山东省，不在北京工作和生活。双方均认可房屋为回迁安置房，签订合同时房屋已建成，属现房，且至今未办理房屋产权证。甲公司明确表示并非该小区开发商，也未提供有权出售房屋的证据。
二、争议焦点
（一）原告诉求
林晓玲请求法院判令甲公司给付利息损失439,291.875 元。
（二）被告抗辩
甲公司不同意林晓玲诉求。称双方签署的合同非商品房买卖合同，其并非房地产开发企业，诉争房屋是拆迁定向安置房，不向社会销售，不符合商品房买卖合同出卖人条件。林晓玲是外地户籍，无北京连续五年社保及个税交纳记录，不符合北京商品房买受人资质及定向安置房被安置人资质。双方合同从内容和形式都缺少商品房买卖合同必要条件。且双方已协商解除合同，甲公司已退还全部合同价款，合同解除非甲公司单方违约所致，林晓玲主张利息损失无事实依据。补充称双方合同关系可理解为房屋转卖合同关系，合法有效，双方协商一致解除合同后，林晓玲再主张违约责任和赔偿责任无事实和法律依据，应全部驳回。
（三）争议核心
双方签订的《房产买卖合同》是否属于商品房买卖合同，能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
合同是否依法成立，若成立，甲公司是否构成违约，应承担何种责任；若不成立，甲公司是否需承担款项占用期间利息损失。
林晓玲主张的利息损失是否有事实和法律依据。
三、裁判结果
甲公司于本判决生效后七日内支付林晓玲利息损失355,648.77 元。
四、案件分析
（一）合同成立与否
双方签订的《房产买卖合同》未约定房屋具体坐落，合同标的不明确。而合同标的是合同依法成立必备内容，所以该合同实际并未依法成立。
（二）利息损失判定
甲公司虽已退还林晓玲购房款，但长期占用其资金，给林晓玲造成利息损失。林晓玲主张利息损失有事实和法律依据。不过，林晓玲未能证明支付给陈强的590,000 元与甲公司有关，所以利息损失以甲公司认可收到的 4,720,000 元为基数计算。
五、胜诉办案心得
（一）精准审查合同关键要素
在处理房屋买卖合同纠纷时，务必仔细审查合同的关键要素，如合同标的是否明确。本案中合同未明确房屋具体坐落，导致合同不成立，这对案件走向产生关键影响。当事人签订合同时，应确保合同条款清晰、明确，避免模糊不清引发纠纷。
（二）注重证据收集与关联性审查
在主张权利时，要注重证据收集，且确保证据与案件事实的关联性。无论是原告还是被告，都要重视证据的真实性、合法性和关联性，提高证据质量，增强自身主张的可信度。
（三）合理界定法律关系
清晰界定案件中的法律关系，避免错误适用法律。本案中被告试图混淆合同性质，主张合同非商品房买卖合同关系。准确判断法律关系有助于正确适用法律，维护当事人合法权益。在处理复杂法律事务时，要从合同内容、主体资格等多方面综合判断法律关系性质。
