番禺C位之争！且看绿城·玉海棠如何卷出重围？

市场备受关注的绿城·玉海棠有了新动作——在基盛万科大厦A栋17F开放了美学生活馆和建面约118㎡A户型【锦玉】样板房。

近日，派队应邀参观了样板房。从现场的客户心声来看，可以用“好评如潮”来形容。

这个番禺广场核心板块的新规产品，阳台占比上限可突破至25%，使用率超110%，最高有望达到125-130%，加上有番禺广场TOD加持，再赋予绿城“好房子”六大标准（高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康）的内核，受到了极大的关注。

超高得房率、无柱转角窗、大开间朗阔阳台、“LDKB+X”一体化设计、全功能主卧套房等独到设计，产品非常有特色。

这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。

绿城·玉海棠指标一览

总体来说，绿城·玉海棠位处核心区域、交通便利，由于是番禺行政中心，商业、市政、医疗等配套齐全，又是新规产品，使用率高，关注度注定不小。

新规品质之作，为番禺广场立样板

绿城·玉海棠看点不少，派队梳理了一下，主要有以下几点：

1）站位高，位于番禺广场核心板块，有番禺广场TOD加持。

番禺广场是一个大变量，将融合TOD复合型城市发展模式，打造“地下商业+地上公园”，成为广州中轴上，唯一区府+TOD双引擎合璧的超级中心！

定位是番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。

番禺广场TOD规划效果图

按照规划定位，番禺广场及周边地区地下空间将进行综合开发，地下总建面18万平方米。

地下空间将是整合公园、社区服务、文化设施、旅游服务、商业设施、交通换乘、公共停车等设施及功能的大型地下综合体。

其中TOD（以公共交通为导向的发展模式）交通核心区地下空间共5层，还有一个下沉广场，可衔接地面、地下步行系统，成为地下空间的主要人流出入口。

简单来说，番禺广场未来就有综合商场+公共中心+TOD枢纽+中央公园。其中，广场中央公园总用地面积约10.5万㎡，相当于15个足球场。

目前已经在紧密施工中。

此外，绿城·玉海棠旁边的永隆综合体项目也在2024年3月进入施工阶段，占地面积约2.7万平方米，总建筑面积约19万平方米。项目规划建设，1栋260米高的地铁上盖大型综合体，以及两栋130多米的高层住宅，将打造番禺新地标。

可以说，随着番禺广场TOD、永隆项目顺利推进，番禺广场板块成为广州中轴未来10年最具潜力板块。

绿城·玉海棠身处这样的能级区域，前景看好。

2）交通通达性强，通勤便利。

番禺广场是交通枢纽，3号线、18号线、22号线交汇，直达珠江新城，琶洲、白鹅潭；也是流量入口，番禺广场带来了大量的人流和物流，为经济注入了活力。

绿城·玉海棠就位于番禺广场地铁站的E出口，妥妥的地铁上盖物业，不仅通勤方便，物业升值也有保障。

当时地块出让时也规定，地块鼓励地铁口与商业裙楼进行一体化设计。这说明未来商业裙楼有望直通地铁。

3）新规产品，阳台占比上限可突破至25%，使用率有望高达125%。

地块出让时明确，阳台占比从15%提升至20%。而根据地块此前的规划，明确提到阳台占比上限可突破至25%，使用率有望直冲125%。

此次开放的建面约118㎡A户型【锦玉】样板房，空间使用率超110%，独立玄关入户，南北对流双阳台，通风效果会很好。

LDKB一体化方厅、视野好、尺度阔绰，270°环幕视野主卧配整体衣帽间。

收纳系统方面做得独有匠心，比如入户过道一侧就设置了隐藏式储物间，保障了家里的整洁。

更多细节最好去到现场体验，实地感受会更有感觉。

建面约108㎡户型、建面约118㎡的B户型、建面约138㎡还没样板房可看，但设计也很有卖点，可以关注。

4、为番禺广场立样板，颜值在线，园林设计很炸裂。

绿城·玉海棠两栋楼——【瑰玉】、【璞玉】双子塔，采取绿城公建化立面，以温润、轻盈的地标美学，与区府正芯的城市形象建筑群交相辉映。

在景观上也很有特色，师法余荫山房等岭南园林的“海棠十景”，带来都市谧境的履景游园；以“维多利亚绿宝石”、上海宝格丽酒店等为范本打造“归家五境”；四大主题架空层空间，涵盖番禺首个奈尔宝儿童趣玩空间、女王空间、以及休闲书吧、邻里社交等全龄多彩锦盒......卖点不少。

吹风价4字头，

卷出重围不难

绿城·玉海棠面临竞争压力不算大。

周边竞品主要是美的隽樾府、龙湖金地天峯、 保利琅誉。

其中，美的隽樾府主推建面约87-134㎡产品；龙湖金地天峯目前在售建面约133-141㎡户型，保利琅誉主推92㎡、109㎡、132㎡三四房。

广州地铁地产·珑曜上城推建面约73-130㎡全南向四五空间，使用率约130%，但两者定位不同，竞争其实并不大。

绿城·玉海棠则推出105㎡、118㎡、138㎡面积段，全为四房，共220套产品。

由于是新规产品，2梯4户的布局，且每个户型对应一条独立梯队，舒适度和私密性都有保障，产品优势明显。

绿城的出色产品力，注重长期主义和产品主义，美誉度和市场认可度都很高，产品户型设计、舒适度，都有优势。

加上整个番禺广场板块，遍布的都是10多年或者20年的老小区，置换需求强烈，且倾向原地置换，绿城•玉海棠可谓近水楼台先得月。

绿城·玉海棠效果图

价格方面，目前吹风价4字头，大概4.3-4.6万/㎡，这个价其实有压力。

保利琅誉总价290万起，均价3.3万+/㎡；路劲美的隽樾府总价在320-510万之间，均价3.5万+/㎡；龙湖·金地天峯133㎡总价约450-470万左右，单价约3.38万-3.53万/㎡，141㎡总价约480-520万左右，单价约3.4万-3.7万/㎡。

说到底能否卖到4字头，还得看绿城·玉海棠的产品力。

值不值得等待？

很多人肯定要问了：绿城·玉海棠值不值得等？

派队的建议是：值得！

首先，番禺广场的基本盘不错。这里是番禺行政中心，汇聚了商业、交通、文化、教育和医疗等多重功能，也是官方定位的番禺新中心。番禺广场TOD目前正在稳步推进中，未来会打造成综合商场+公共中心+TOD枢纽+中央公园，前景不错。

番禺广场TOD规划效果图

其次，通勤、生活、商业等配套齐全，妥妥的学铁商。

最后，绿城打造的产品素来品质不错，绿城·玉海棠更是番禺广场板块难得的新规产品，卖点比较突出，值得一等。

据派队了解到的信息，绿城·玉海棠4月会开实体展示区，吹风价4字头。目前来看，施工进度也非常快，1栋的楼层已经很高了。

如果对项目有兴趣，不妨前往基盛万科大厦A栋17F美学生活馆体验。