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房哥月更栏目，西安二手房报告，以实景看小区，只谈自住不投机，寻找当下“高性价比”二手房。
悲观者永远正确，乐观者永远前行……
软件新城当年摇号的五个小区，首套二手房陆续破发后，很多人挺悲观，大可必备，说明还是投机心＞投资心＞自住心。
在周边配套未成型，且入住率未稳定的当下，二手房里既是情绪，也是机会，不是区域前景问题，单纯就是买贵了。
（高新天谷雅舍）
于是，有了这个系列，西安二手房报告，让大家除价格情绪外，看到更多小区的实景，细节，亮点，短板，为二手房购买提供辅助决策。
过往链接：
我们将重点关注高新三期，软件新城，曲江二期，曲江南湖等区域，为大家展示，寻找，优质二手房小区，今天更新，高新天谷雅舍。
天谷雅舍
谁能代表软件新城改善的门面，一定少不了天谷雅舍。
作为西安首个被动式住宅小区，小区占地约147亩，2.8的容积率，楼面价约13500元/㎡，主打纯改善，建面约190-320㎡，精装交房，备案均价27500元/㎡。
（天谷雅舍楼栋示意图）
小区高溢价的卖点为被动房，也有人接地气形容为“住窑洞”的体验，与金茂的主动式科技住宅不同，被动房通过增强保温，提高气密性，可以在不装空调、不安装暖气，四季都能保持室内相对温度20～26℃。
具体感受为楼栋保温更厚，门窗系统更厚，房间的隔音，降噪，保温体验更好，实际使用中，仍配中央空调和新风，保证不同人群对温度的需求。
（被动式住宅原理）
被动房本身并不是新东西，欧洲已经发展几十年，但国内主要用在学校，产业园和酒店上，西安的住宅里天谷雅舍是第一家。
从建设成本来看，被动房投入是很高的，有人问质量好的房子，天谷雅舍一定算，但对当下的大众买房群体而言，粉没有擦在脸上。
大众关于的是房价上涨，是小区大门，会所泳池，公建外立面，四代住宅赠送，爱面子是西北人的通病，反而朴实的被动房真正买单的很少。
这也是天谷雅舍明明房子不差，但一直卖到新房的原因，一分钱一分货，好房子，高价格与当下软件新城的情绪格格不入。
这也造成金茂府，天谷雅舍这种科技住宅，在二手房的流通上就不占优势。
（天谷雅舍二手房，来源：贝壳）
截至目前，贝壳上天谷雅舍挂牌房源8套，全部是190㎡起步的大面积，最低单价22501元/㎡，最贵30894元/㎡，对原房东而言，可谓血亏，但对二手房买家，算得上捡漏。
除了降价卖房本身，小区在地段，配套和交付素质上，到底是什么水准，继续往下看。
周边现状
备注：小区实景图采集日期为2025年2月
与高新三期学校撑起一片天的局面不同，软件新城学校虽多，但并不算出名，天谷雅舍对应高新十八小和四初，前者是高新四小的名校+，后者是高新一中第一分校，均为2020年9月建校开学。
天谷距离学校的距离，小学约一公里，初中仅300米，接送勉强算方便。
（天谷周边配套实景）
配套本身是软件新城的短板，天谷周边没有地铁，但在东门、北门分别设有公交站点，向东300米外有云吧天谷四路站，可在鱼化寨接驳三号线，大型商业暂无，东门底商开业一家便利店和魏家凉皮。
周边整体的市政环境还不错，植被茂密，道路干净，地面破损少，由于未大量交付，路上，小区里缺乏人气。
大门立面
天谷雅舍北侧主入口大门风格现代简约，米白石材立面搭配金属铝板，外观开阔气派。
（小区北侧大门实景）
两侧设计了迎宾水景+景观组团，门前金属质感的造型雕塑，与背后的大门互为映衬，提升仪式感。
（地库入口&非机动车停放处）
小区实行人车分流，北门两侧设有地库出入口，门口一侧设立非机动车停放处，并安装充电桩，现场可见部分电动车、摩托车在此停放。
（酒店式入户大堂实景）
小区酒店式入户大堂，大面屏落地玻璃使空间明亮通透，视野敞阔，中部入口处设置电子门禁，供行人通行。
大堂内部囊括安保前台和休息区，保安人员身着制服立于此处，为业主进出提供帮助，同时对来访人员进行问询和登记。
（高层外立面实景）
立面方面，米白色+深灰色调，外观清爽简约，屋顶加入了晶莹剔透的瓦楞玻璃造型，提升建筑质感。
用料上，米白色石材线条竖向贯通，灰色铝板等材质的加入，使建筑肌理的层次感更为分明。
景观园林
小区楼栋错位排布，保证通风与采光，楼间距尺度开阔，为景观的营造留出了充足的空间。
（园区景观实景）
宅间遍布错落有致的景观组团，园路迂回曲折，步移景异，水景、树阵、廊架、雕塑、花丛等元素丰富。
现场可见大片的草地通铺，加上冠幅舒展、栉次鳞比的大小乔木，高矮错落、栽种密实的灌木，呈现出穿林入园，目之所及皆是景的观感。
（南北主轴景观实景）
围绕南北两处社区入口，园区分别做了主轴迎宾景观。穿过社区北门，迎面便是对称的风雨连廊，长廊两侧景观簇拥，尽头展开一泓镜面水景。
南门的景观连廊采用了大量晶莹剔透的超白玻璃，长廊尽头，是一方圆形的水景景观廊架，独特的造型令人眼前一亮。
（景观组团实景）
（苗木细节展示实景）
园区内各类植被的数量和品种丰富，常见的有乌桕、银杏、国槐、丛生朴树、红枫、鸡爪槭、黄金槐、石榴、山杏、海棠、紫薇、枇杷、桂花等等。
大乔高耸挺拔，常绿植被四季苍翠，苗木冠幅舒展，姿态飘逸，多数树形极佳，修剪饱满。
（灌木交付实景）
灌木部分，可见冬青、金边黄杨、石楠、皋月杜鹃、红花檵木等，栽种密实，层次分明，灌木养护及时，修剪齐整，枯黄、坏死和露土情况较少。
（地面铺装实景）
地面铺装上，园路采用芝麻白+芝麻黑仿石砖铺设，增加彩色透水混凝土跑道、移动花箱、休息座椅等缩小路面留白，弱化园路的空旷感。
砖石拼接处过渡自然，缝隙较为匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；透水混凝土跑道整体铺设均匀，未见溢色、破损等情况，路面卫生保持良好。
社区配套
园区15号楼和18号楼的宅间，设有一处场地开阔的儿童乐园，厚实的彩色塑胶铺地，踏感上弹性十足，未出现破损情况。
（儿童娱乐场地）
场地内娱乐设施丰富，色彩鲜艳，有秋千、滑滑梯、埋地式蹦床、弹簧木马、白沙坑、敲击乐器等，满足全龄段儿童活动需求。
（器械活动场地）
此外，园区内还设有多处器械活动区，主要分布在宅间，器械的种类与数量也很可观，常规的椭圆机、腹肌板、坐蹬器、单双杠、吊环等应有尽有。
（萌宠乐园）
园区设有宠物乐园，四周装有围栏，草坪场地内有攀爬和跳跃设施，宠物便箱和休息座椅也都考虑到位。
（园区休息设施）
园内设有大量休息区，主要分布在廊架内、活动区和楼宇间，有带遮阳伞的软装座椅、吧台、卡座、下沉式座椅等等。
（天谷雅舍社区之家）
社区配套的微型养老综合体——社区之家，规划有餐厅、咖啡书吧、社交大厅。一楼的餐厅在交付期间已投入使用。
公区实景
高层户外大堂挑高两层，门头方正简约，米白色石材搭配香槟色金属格栅，质感高级。
（户外大堂实景）
单元门落地玻璃，明亮通透，右侧装有落地式电子门禁，大门两侧景观掩映，门前设置单元标识景墙，归家充满仪式感。
（户内大堂实景）
户内精装大堂，大堂墙面、地面都做了保护，空间开阔，挑高舒适，墙面灰色瓷砖，地面铺设石材+金属踢脚线，顶部安装造型灯装饰，筒灯+灯带辅助光源，照明充足。
（电梯保护实景）
电梯部分，内部做有木质包裹保护，可容纳13人，载重1000kg，轿厢内通风良好，照明充足，运行平稳，卫生整洁。
（首层电梯间）
首层电梯间部分，墙地面做有木质包裹保护，顶部吊顶+筒灯，电梯金属包边，照明明亮。
（平层电梯间）
平层电梯间，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+感应灯，空间光照明亮。地面金属踢脚线，电梯按键区做金属包边，非常上档次。
（公区楼梯间实景）
楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面每层踏步均铺设瓷砖地面均卫生整洁，无破损，现场可见保洁清扫，日常维护到位。
二手报价
此次展示的二手房，为天谷雅舍南区高层住宅，两梯两户，此房源位于中高层位置，建筑面积约190㎡，毛坯交付。
房东报价：
该套为一手房东，去年3月刚交付的次新房，房东未装修和居住过，房源备案价503万，目前业主430万，还包增值税，相当于打了八五折。
备注：厨房是精装修，全屋配备了松下中央空调、新风系统，以及基本的给排水设施。
（建面约190㎡户型图）
户型部分，过去几年经典的大平层布局，动静分区，南北通透，四向朝南，南向有双套房，无阳台，北向有单独生活阳台。
具体的户型实景，二手房现状如下：
备注：房源实景为开发商交付实景，房东未改动，未装修入住
（建面约190㎡室内实景）
其中，厨房部分为精装修，墙面、地面铺装石材，石膏板吊顶，带有浅灰色吊柜和木纹色地柜。安装松下品牌烟机灶具、洗碗机和净水器，凯斯宝玛品牌拉篮等。
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【楼盘点评】
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作者：紧那罗
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