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一、案件梳理
1996 年，被告赵宇超购入门头沟区一号房。1998 年，其前配偶、某单位职工王悦建，以该房折价 17224 元，补交房款 31176 元，换购了某单位福利房。随后，赵宇超将一号房及产权证原件交付给某单位。
2002 年，某单位电脑部职工陈亮，与某单位签订协议，约定某单位将一号房分给陈亮居住，陈亮需在某单位工作三年以上，房屋才能正式归其所有。协议签订后，陈亮获得房屋及产权证原件。2008 年，某单位再次出具协议，承诺将房屋产权无偿交予陈亮，并协助办理过户手续。此后，陈亮及某单位多次要求赵宇超配合过户，均遭拒绝。2011 年，赵宇超以产权证丢失为由补办新证。
2020 年 3 月，陈亮起诉赵宇超、王悦建及某单位要求确权。5 月 9 日法院送达起诉材料，5 月 29 日，赵宇超将一号房低价卖给高龄的李淑芳，李淑芳未看房便与赵宇超当日完成过户登记。
赵宇超称1998 年其爱人王悦建未经他同意将房屋暂借给某单位周转，不存在折价置换，且当时类似情况的房屋后续都已返还，自己与李淑芳的房屋买卖合法有效。李淑芳认为陈亮不具备原告资格，其与某单位的协议无法律效力，房屋买卖符合规定，自己属善意取得。某单位称是历史遗留问题，情况不太清楚。王悦建称房屋买卖有效，自己当时拿房屋周转未告知赵宇超，后因原董事长出问题，房屋返还一事被搁置。
法院查明，赵宇超与李淑芳签订的房屋买卖合同中，房屋交付时间、违约责任、不动产登记时间均未明确约定。合同签订后，李淑芳支付90 万元房款，但经法院调取银行账户交易明细，发现该 90 万元在 2020 年 5 月 27 - 28 日期间，从孙晓彤转出，经李淑芳、赵宇超、陈丽，又转回孙晓彤，未实际发生支付。陈亮曾因起诉赵宇超等要求确认房屋所有权，因王悦建姓名有误撤诉。一号房过户至李淑芳名下后，她起诉陈亮腾退房屋，后因本案起诉撤回。
此外，陈亮曾请求赵宇超协助过户，法院以单位内部分房不属于法院受理范围为由驳回起诉，该案件裁定书查明陈亮、王悦建曾是某单位职工，赵宇超与王悦建已离婚等事实。陈亮提供了分房决定复印件、房屋分配通知单复印件等证据，虽赵宇超、李淑芳不认可，但法院结合相关情况确认了这些证据的真实性。
二、争议焦点
原告诉求：陈亮请求确认赵宇超与李淑芳签订的房屋买卖合同无效，要求李淑芳将房屋过户回赵宇超名下，并由赵宇超承担诉讼费等费用。他认为赵宇超、王悦建已将房屋折价给某单位，某单位已分配给他并指示赵宇超过户，赵宇超却不配合且恶意卖房。
被告抗辩：赵宇超称房屋买卖合法有效，自己有权处置。李淑芳认为陈亮无原告资格，合同不存在无效事由，自己善意取得房屋。
核心争议：合同是否因恶意串通损害陈亮利益而无效，陈亮是否具备原告主体资格，以及一号房的权属及后续处置。
三、裁判结果
确认赵宇超与李淑芳于2020 年 5 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
李淑芳需在判决生效之日起七日内将一号房转移登记至赵宇超名下。
四、案件分析
原告主体资格认定：陈亮因某单位分房合法占有房屋，且王悦建换购新房时个人交款已扣除原房屋折价款，赵宇超、王悦建称仅交付临时使用权依据不足。赵宇超与李淑芳的房屋买卖影响陈亮对房屋的占有使用，陈亮与案件有利害关系，具备原告主体资格。
合同效力判定：赵宇超与李淑芳的买卖合同在陈亮起诉确权过户期间签订，存在诸多异常，如李淑芳未看房，合同关键条款未明确约定，且购房款未实际支付。法院认定该合同系恶意串通损害陈亮利益，应属无效。
房屋权属处置：因合同无效，已过户至李淑芳名下的房屋应转移登记回原房主赵宇超名下，法院支持陈亮的该项诉求。
五、胜诉办案心得
全面梳理证据：律师收集了房屋分房决定、分配通知单、协议、银行交易明细、庭审笔录等证据，形成证据链，证明房屋折抵及恶意串通事实。
准确适用法律：依据合同法中“恶意串通，损害第三人利益合同无效” 的规定，明确案件事实与法律条文契合点。
有力反驳抗辩：针对被告提出的原告主体不适格、合同有效等抗辩，通过证据和法律分析进行反驳。
关注细节与逻辑：关注合同条款缺失、购房款流转异常等细节，梳理逻辑关系，增强证据说服力。
合理确定诉求：诉求紧扣房屋买卖合同效力及权属处置，目标明确，为胜诉奠定基础。
