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博学区价值而投资购房，最后剩下一地鸡毛。这样的案例，又一次在温州上演。
春节前，位于南湖板块的未来之星，在延期近半年后，终于交付了。
如今，该小区交付已有一个多月。那么，这些投资学区房的购房者，如今能以什么价格卖出？我们一起来看看。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
未来之星位于瓯海区南湖板块，是南湖未来社区的组成部分，由华鸿、华宇联手打造，共1208套住宅，面积段为建筑面积约89-139㎡，主要针对刚需、首改客群，开盘时毛坯均价约23000元/㎡，装标1500元/㎡。
当时楼市火热，地价、房价一路飙升，购房者热情高涨，几乎每个新盘都成了香饽饽。
由于温州中学附属初中落户南湖板块，作为距离该校最近的新盘之一，大量投资客涌入未来之星，导致该盘尤为火爆。
未来之星
2021年2月起，未来之星分四期开盘，均能售罄，火爆程度尤为夸张。
第一期，356套房源，吸引了约2300组购房者摇号，中签率仅约15.5%。
第二期，392套房源，吸引了3643组购房者摇号，中签率仅约10.8%。
第三期，280套房源，吸引了3655组购房者摇号，中签率更是低至约7.6%。
然而很快，楼市逆转为下行通道，持续至今。这批本以为幸运中签的客户，都买在了房价高点。
即便如此，未来之星最后一期180套房源，还是吸引了451组购房者摇号，中签率约40%。
加起来，曾有一万余人次，参与过未来之星的摇号。
未来之星原计划去年8月交付，但受工程进度影响，拖延了近半年，直到今年春季前才勉强交付。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
然而，交付才是这个知名小区名声崩塌的开始。
因为交付品质差，又遇上前所未有的楼市低迷期，很多业主便选择在交付后迅速清仓，于是一大批房源挂牌出售。
据南湖板块一中介经纪人称，当前未来之星已挂牌近400套房源，占全小区近三分之一。
刚交付，挂牌量就这么大，且占比如此之高，非常罕见。
挂牌价格，从约17500元/㎡，到20000元/㎡以上，都有。
目前，未来之星仅有少量成交，成交价大多约17000元/㎡。
具体价格，还需视楼层、楼幢、面积段、视野内有无宗教建筑等因素而定。
未来之星
这样的成交价，比周边其他二手商品房，要便宜一点。
比起开盘的含装约24500元/㎡，未来之星房价跌去了约三分之一。
这些年楼市下行，房价跌去三分之一很正常，不算惨。
不过，由于成交数量少，当前的成交价，未必能代表小区今后的整体价格。
尽管当前楼市有筑底迹象，但鉴于未来之星挂牌量如此之大，今后价格仍不排除继续走低的可能性。
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03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
未来之星当初主打学区房，当时温州中学附属初中尚未建成投用，并未公布施教区，其他稍远的小区，确定性不高，而未摸文、交付、领证安置房存在交易风险，从而购房者一窝蜂冲向未来之星。
霞庭湾
后来，温州中学附属初中公布了施教区，范围较大，再加上周边安置房交付后，二手房挂牌量也不小，且价格更低，未来之星也就不再那么紧俏了。
而对于一些只想读书、不追求居住品质的购房者来讲，隔壁霞庭湾、霞坊锦园两个安置房小区，价格更低，仅约10000元/㎡出头，甚至部分低楼层不足10000元/㎡。
当前，温州中学附属初中开学不久，尚未有中考成绩来证实学校的教学成绩。比起瓯海的其他初中，温州中学附属初中参加市直中考，重点率、普高率更高。
也就是说，温州中学附属初中有一定的优势，但未经检验。
温州中学附属初中
此前，南湖板块的购房者，以居住为主，投资客不多，以至于在这一轮楼市下行期间，下跌幅度不算大。
然而，随着金澜云邸、未来之星两个投资客占比高的新盘交付，大量投资客抛售，或许未来南湖板块的房价还会面临一些压力。
除了市场下行恐慌情绪、学校教学质量未经检验外，部分购房者抛售未来之星的另一个原因，在于对小区品质不满意。
就部分购房者反馈的意见看，未来之星园林景观普通，外立面未做到全铝板，部分房源装修中质量不佳，等等。
未来之星
这样的交付品质，也让投资客失去了信心。继续持有，不如尽快割肉抛售。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当一座新盘投资客占比过大，一旦交付或市场下行，就会出行抛售潮，价格自然卖不高，原先想要的投资受益也就落空了。
而当这类名字好听的新学校越来越多，也就失去了稀缺性，很难再有大批接盘侠。
从七都岛的鹿岛万象天地、金悦澜湾，到南湖板块的金澜云邸、未来之星，都如此。
未来之星
尽管未来之星存在这样或那样的问题，令投资客很失望，但站在购房者角度，若是用于自住，似乎又是一个合适的选择。
二手购房者对小区眼见为实，无论品质高低，只要自己看完能接受即可。
不管怎么说，比起霞庭湾、霞坊锦园两个开放式、破坏严重的安置房小区，未来之星作为商品房，还是封闭、有管理的。
作为未来社区，未来之星在空中花园加持下，户型也不错。
未来之星以北就是社区商业未来ONE，当前已开业。
此前南湖板块的生活过度依赖万象城，而万象城作为商业综合体，偏向于改善消费，尤其是Ole’超市物价高，难以满足周边居民日常基本生活需求。
未来ONE开业后，尤其是超市的价格相对不高，对周边居民来讲更合适。而未来之星，是南湖板块前往未来ONE最近的小区之一。
未来ONE
从未来之星前往温州中学附属初中，仅200多米，比起施教区内的多数小区，相对近一些，上学还是比较方便的。
未来之星以南，是科教智城的重点建设区域，当前已有商务楼正在建设中，就在未来之星正南。根据规划，在建商务楼以南将挖一个湖泊。
不管去万象城，还是附一医，就车程而言，未来之星也都很近。
从这个角度看，倘若价格继续下探，作为当前南湖板块价格较低的二手商品房，未来之星还会呈现出一定的性价比。
与其在开盘时抢破头、找关系、加价，还不如等交付后，在二手房市场上捡漏。
部分信息来源：
平安易居铂金店（南湖） 阿明 13857738540
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