清朝最后一个宦官，忍痛“剁鸡”后昏迷3天，醒来却发现大清亡了，笔者无法想象到他心中的崩溃，只能默默说一句——“大人，你切的太晚，想进宫太迟了！”
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国资房企比民营房企牛逼在哪？想想“富二代”和“孤儿”的区别，一个在办公司喝喝茶刷刷抖音毫无压力，一个不拼命就要饿死，如果再具体一点——
近日，龙湾瑶溪南板块一个名为“绿城·桂语青澜”的新盘首开面世，虽然说是新盘，但其实项目早在2022年6月就已经被 温州高新技术产业开发区投资建设开发有限公司、 浙建项目管理（杭州）有限公司 联合拿地，距今已有近3年的时间。
如果按照正常的推盘节奏，其实桂语青澜早就应该开盘，否则这么慢的进度不知道要亏多少钱，要是换做小一点的民营房企，都有可能被这个项目拖垮，但还好拿地的是两家国企，背靠大树倒也不慌，令人可惜的是，拖得太久，市场早已不是当初的样子。
据温州房管局公示，绿城·桂语青澜（备案名： 青澜轩 ）首开毛坯均价约1.63万/㎡，公开优惠85折后，毛坯均价约1.39万/㎡。
这个价格若是放在2022年，说不定真的能创出不错的销售成绩，但放在现在就难说了，据朗兆数据研究院统计，2022年至2024年，龙湾新房明面上的成交价格跌去约14%，实际成交价还要算上开发商的折扣，如果按照当时普惠8折来算，实际房价跌幅要超过20%。
时至今日，这个数据可能还太保守，毕竟在2022年，蒲州的绿城·留香园“7.1折”都能引发轰动，而如今龙湾接近5-6.5折在售的盘都有出现，足以见得楼市相比前两年更加萎靡。
而从土拍市场来看也是如此，从2022年开始，地方国企城投就已经是温州土拍的成交支柱，尤其近两年民营房企几乎销声匿迹，绝大部分地块皆是国资托底，各大板块楼面价一跌再跌。
参考市场前后落差，如果绿城·桂语青澜抢在两年前就开盘，按照现在的售价，再与当时的市场均价相比，项目起码少卖了以“亿”为单位的货值。
图源朗兆数据研究院
私以为， 从当前市场行情来看， 绿城·桂语青澜惠后 约1.39万/㎡的毛坯均价还挺乐观， 毕竟今时不同往日，如果项目想要维持正常的去化速度，或许还要对自己再狠一点。
为什么这么说？
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【是“龙地”还是“阴地”？】
再深入分析市场之前，先说一些关于绿城·桂语青澜有意思的故事，项目虽然开盘较晚，但施工进度却没有停滞，甚至早在2023年10月就整盘封顶，如今面世就已经是准现房在售，品质“所见即所得”倒也是一大优势。
而在建设期间，坊间有人流传称桂语青澜是一宗“风水宝地”，其源头在于项目毗邻大罗山，有着所谓“龙王三太子驾祥云升天”的传说，并且项目又与温州龙头企业“青山集团”的前身“青山特钢”旧址仅一路之隔，因此被说是“沾染龙气”。
关于这种说法，在项目前期的宣传资料中也有隐晦提及——
项目前期宣传资料
不过说到底，“风水”作为一种民俗文化，向来都是百家争鸣，比如绿城·桂语青澜位于大罗山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡县志》中——“山之南，水之北，曰阳；山之北，水之南，曰阴”的说法来看，桂语青澜南面是山、北面是水，那不是属于妥妥的“双阴之地”？
再比如，桂语青澜正南面有着一座胡公庙，东南面还有一座觉善禅寺，两者皆有香火供奉，如果按照部分民间流传，住宅正南方若有庙宇，或会出现“灾煞”；而东南方若有寺庙镇压，则可能影响气脉走向。
说起来玄乎瘆人，但一座大山和两座宗教建筑，真的能有这么严重的影响吗？
因此，有关风水的说法，不管是“龙地”还是“阴地”亦或者是“灾煞”，都毫无科学依据，不可盲目相信，更不能做为选房的依据。
真正从选房的角度考虑，楼盘南面如果存在高山——
一方面，山体可能会遮挡大量阳光，尤其在太阳高度角较低的冬季，山脉的阴影或许会长时间覆盖楼盘的部分区域，且由于山脉阻隔，冷空气会在山岳北麓（暨楼盘方位）堆积，再加上山体比热容较小，夜间降温迅速，楼盘周边气温会快速向温度更低的山体传导热量，居住环境相对于阴冷，这也许就是古人说“山北为阴地”的科学解释。
大罗山水汽形成的烟雾缭绕|图源才发传媒
另一方面，温州夏季盛行东南季风，南面山脉会阻碍季风进入，造成楼盘周边的热量以及水汽难以发散，并且山体在白天吸收大量太阳辐射后升温，山中植物还会在蒸腾作用下产生大量水汽，再加上山体带来的气流闭塞，极为容易形成“热岛效应”，致使周边居住环境闷热潮湿。
尤其对于绿城·桂语青澜而言，据天地图测距，项目与大罗山脉的直线距离甚至只有百米左右，这么近的距离，不仅可能出现“冬阴冷、夏闷热”的现象，而且大山所带来的压迫感更加明显。
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言归正传，绿城·桂语青澜的入市时机太晚，导致项目当前的售价定位非常艰难，当下温州楼市的新盘竞争力无非是在“价格”以及“品质”上做文章，而桂语青澜首先要面对的“强敌”，就是项目周边的竞品——南洋未来社区！
【竞品强势，压迫感极大】
作为省级未来社区，南洋未来社区于2024年1月开盘，相比绿城·桂语青澜领先足足一年多时间的先机优势，尤其在以属地客群为主的瑶溪南板块，购房意愿较强的客群都已经被南洋未来社区不断刷洗，剩余客群普遍存在观望情绪极重、预算有限、眼界更高等问题，对于桂语青澜而言成交难度较大。
南洋未来社区实拍
从产品来看，南洋未来社区面积段覆盖89㎡-143㎡，且户均享受约5%的空中花园面积赠送，相比普通住宅的同面积段产品得房率更高，而项目外立面采用“全铝板+大玻璃+阳台全封窗+首层局部石材”的改善型配置，在刚需市场认可度极强。
相比之下，绿城·桂语青澜的面积段在89㎡-139㎡，与南洋未来社区客群高度重合，已经失了先机，而在配置方面，仅采用“部分铝板线条+涂料”的外立面，这样的外墙配置放在当前市场竞争力实属一般。
如果考虑到周边配套的成熟度，南洋未来社区的优势更加明显，不仅与S1线轻轨站近在咫尺，而且自带约2.34万平方米的九大场景；约4万方即将招商的南洋商业水街、D综合邻里MALL；已动工的浙师大附属南洋中学……丰富完善的配套对于购房者需而言相当加分。
南洋未来社区实拍
最后看价格方面，南洋未来社区明面上的毛坯均价约1.5万/㎡，如果算上折扣、返现等优惠方案，再折算空中花园面积赠送，项目实际的购房成本约在1.35万+/㎡左右，相比桂语青澜惠后约1.39万/㎡的毛坯均价而言，南洋未来社区的性价比更为明显。
【板块房价深跌，次新房压价巨猛】
近几年，温州新房价格狂泻，很大程度是由于“二手房、次新房降价倒逼”引起。
据安居客数据，目前绿城·桂语青澜周边住宅房价普遍较低，其中卓越维港（次新房）挂牌均价约1.45万/㎡；祥生睿城（商品房）挂牌均价约1.5万/㎡；凤凰城（商品房）挂牌均价约1.2万/㎡；瑶溪住宅区（安置房）挂牌均价约在7000-9000元/㎡。
另据属地中介反馈，目前该区域的实际成交价格，一般在挂牌价的8折上下，以对比性较强的卓越维港为例，实际成交价约在1.1万-1.3万/㎡左右，价格相比绿城·桂语青澜约1.39万/㎡的惠后毛坯均价而言便宜许多，但整体成交量也依旧疲软。
卓越维港实景|图源卓越集团
【地价近乎腰斩，产品断代】
当前温州楼市绝大部分拿地较早的项目，或多或少都经历过土拍市场的背刺，而在瑶溪板块中，这种背刺更为惨烈，甚至能达到“掀桌子”的地步。
绿城·桂语青澜于2022年拿地，当时楼面价高达约9000元/㎡，而在去年年底，桂语青澜隔壁的【永强北片区瑶溪南单元12-G-03地块】成功出让，该地块不仅属于“第四代住宅”，还享受温州“高品质住宅”标准加持，但成交楼面价仅约5120元/㎡，相比桂语青澜拿地价格近乎腰斩！
此前，本平台曾多次强调“第四代住宅”对于温州市场前期产品的碾压优势，并且在成交楼面价差距极大的情况下，该地块的价格预期拥有充分的遐想空间，更何况该地块距离桂语青澜太过相近，一旦入市就是残酷的白刃战，仅从先天条件来看，对于绿城·桂语青澜而言极为不利。
不仅如此，2024年6月，曾推广名为“翡翠半岛”的【瑶溪南单元12-E-08地块】在法拍市场低价成交，该项目在所有楼幢均已结顶的情况下，成交楼面价却仅约5621元/㎡，低廉的楼面价和建设成本，足以让该项目拥有宽裕的定价空间，如果接盘的开发商舍得让利，无疑将对绿城·桂语青澜产生较大威胁。
【浙南科技城新盘降价，板块承压巨大】
可以预见，未来瑶溪南区域内的新盘倾轧必然非常残酷，但相比于板块之间的碰撞而言，这种程度最多只能算是“小打小闹”。
在龙湾大部分购房者眼中，置业的优先级综合房价、板块前景、城市界面、区域发展成都等方面，可以笼统按照“蒲州≈龙湾中心区＞浙南科技城＞永中＞瑶溪南＞其它”的排序，最后以自身条件不同进行选择。
其中，瑶溪南处于这条置业链的末尾，板块的去化支撑绝大部分来自于属地客群，除去小部分因情怀置业的购房者外，有相当占比的购房者置业瑶溪南的原因，都是由于预算有限而没有太多选择。
然而，随着楼市下行市场愈发低迷，龙湾整体房价出现明显跌幅，其中浙南科技城由于近几年供应量庞大，新房价格一路狂泻，次新房价格也出现显著回落，部分新盘房源价格甚至跌到与瑶溪南板块相当。
目前，浙南科技城的云创未来社区、龙湖揽境、四季宸章等楼盘，有相当一部分房源的实际成交价已经跌至1.2万-1.4万/㎡，而在今年中旬就会有项目开始交付，到时候大量次新房扑入市场，板块房价很可能将再次跌底。
另外有传闻称，浙南科技城某新盘将以5折左右打包转让，届时重新定价后，可能还有不小的下降空间。
浙南科技城某新盘样板间
无论是板块前景、未来发展还是城市界面都要优于瑶溪南的浙南科技城，如今的新房价格却与瑶溪南相差不大，这无疑解放了相当一部分因为预算有限而无法进阶浙南科技城板块的属地购房者。
综合区域竞品、周边二手市场、地价腰斩、板块虹吸等多方面考虑，私以为，位于瑶溪南的绿城·桂语青澜如果想要正常去化，毛坯均价应该在1.2万/㎡左右才算中规中矩。
要是想销售流速快一点，毛坯均价设置在1-1.1万/㎡的价格，可能还能在当下的瑶溪南市场快速分一杯羹，否则一旦拖到楼面积更低的“第四代住宅”入市，或者传闻中的浙南科技城新盘5-6折价格入市，到那时候整盘将近900套的体量，毛坯均价1万/㎡都未必挡得住。
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其实从某种程度来说，“国企兜底土拍市场”的策略真的很难适应当下的市场。
为什么说“穷人家的孩子早当家”？绿城·桂语青澜就是个明显的例子，如果换做民企，项目根本拖不起这么久，而根据近几年的楼市行情，如果项目早两年开盘，肯定能比如今的售价每平方要多卖几千块。
这算不算亏损？笔者不好说，但这笔帐总是要有人算，近段时间温州接连出现国企退地，甚至部分国企仅在土地出让金这一项就血亏超2亿，出现这种迹象，就已经说明仅靠地方国企和城投已经无法托底温州楼市，真正的出路还需要在市场上寻找，与其想着找哪家单位救急，不如趁着今年温州土拍尚未开始，多想想办法如何让本地民营房企和品牌房企参与拿地。
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