年初，中船黄埔文冲总部正式迁至南沙龙穴举行了揭牌仪式。
原以为，黄埔临港CBD大幕的拉开，锣鼓要敲起来了。
文冲船厂所在的文船-庙头段，正是广州海丝城规划的核心区，规划的“科技长滩”终于迎来了落地的曙光。
而老黄埔，处于珠江东10公里岸线范围内，地理位置十分优越，被寄予了厚望。
这里先后被列入广州市第二CBD、临港经济区、人工智能与数字经济区、黄埔湾商圈、广州海丝城等等众多顶流规划，高端写字楼、摩天大楼、江景豪宅，应有尽有。
蓝图早已绘就，港区的搬迁迫在眉睫。
只不过，理想很丰满，现实很骨感。
就在大家摩拳擦掌准备迎接“珠江新城2.0”时，两则坏消息让黄埔人的心凉了半截。
真正的钉子户，是那群钢铁巨兽
第一个拦路虎是，广州石化。
2月底，黄埔区政府官网发布公示：
黄埔石化化工区550地块将启动20、21、22、32、13、23、27共7座厂房及仓库的建设工程规划调整，总面积超1.4万平。
来源：黄埔区政府官网
广石化搬迁，从2006年开始，来回争吵了将近20年。2018年那会，省里还下了文件，表示：到2020年启动广州石化异地搬迁工作。
大家也看到了，没有任何动静。
而次扩建，则意味着搬迁彻底没戏。
而这次扩建，目的是将石化厂区中的乙烯厂和炼油区打通。
广州石化航拍
第二个，则是黄埔港港区。
本月初，广州市公共资源交易中心官网发布广州港船务公司的招标计划：
购置300个集装箱。
来源：广州公共资源教育中心官网
广州港船务，为广州港股份有限公司的全资子公司，就在黄埔区港湾路26号。
很多年前，黄埔居民就在热议港口的搬迁。
当鱼珠片区的用地不多而且也将告尽，新的商务商业项目也得寻找新的落脚点，黄埔港确实有必要腾笼换鸟。
但现实是港区码头不仅没有消失，还在疯狂堆叠集装箱。
广州港船务公司去年刚花3119万买了纯电动船，今年又搞起集装箱，你看，黄埔港还有多少搬迁的可能？
10年之内想都别想，20年还有一些可能。
黄埔港区航拍
真正的钉子户不是城中村阿伯，而是石化+港口那群钢铁巨兽！
它们如同巨轮上的藤壶，死活粘在原地。
为啥都搬不动？
为何这些钢铁巨兽为何如此顽强？这可能得从地方政府的账本说起。
以广州石化为例：
2020年黄埔税收收入为908.81亿，而广州石化上缴的税费就高达145.01亿，占黄埔区全年税收的16%！
广州石化稳居广东纳税百强企业第一梯队
虽然没有2024年广州石化的税收数据，但从中国石化近年年报来看炼油炼化的产值一直缓慢上升，广州石化的税费大概率保持稳定。
而2024年，黄埔区税收收入为890.2亿！
也就是，来自广州石化的税收占比更高了！
广州石化，是黄埔区地方经济的支柱。你说，这怎么搬嘛？
尤其是在当下的寒冬里，连珠江新城白领都开始拼多多砍一刀，还指望黄埔掏出几百上千亿的搬迁费？
黄埔港区的搬迁，道理也是一样的。
老黄埔港作为广州港的核心组成部分，2023年贡献了全市约15%的货物吞吐量，直接关联着广州国际航运枢纽建设的进度。
更关键的是，港区内的广州石化、中交航道局等央企国企贡献着稳定的税收与就业岗位，搬迁成本涉及土地收储、员工安置、产业链重构等多重复杂问题。
牵扯太多，个个都是硬骨头。
当然，这也是短期经济利益与长期规划目标的冲突。算大账与算小账的博弈，同样考验着城市管理者的战略定力。
老黄埔，高端住宅梦碎了一地
石化厂区+黄埔港区的留守，正在引发连锁反应。
一方面，产业升级进程受阻。
早在2011年，《广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划》曾提出“到2020年黄埔港分为近中远三期实施搬迁”。
2011年的黄埔港搬迁新闻报道
至今未能搬迁的港区，物流功能与高端产业空间的冲突日益尖锐。
如果你是企业老总，本来有搬迁总部到黄埔港附近的打算，看到日夜不停的大货车，你会怎么想？
人工智能与数字经济区碰上大烟囱+集装箱，产生的化学反应堪比螺蛳粉配红酒的惨案现场。
另一方面，高端住宅价值遭遇冲击。
云山珠水，想来豪宅云集。
但是，如果在豪宅与珠江之间在，加上数不清的集装箱呢？
广州港船务公司购置集装箱的公告，表明黄埔港还将继续存在。
而规划中的商务地标与生态公园，只能继续停留在纸面。
科技长滩效果图
开发商可能拿着效果图吹牛："推开窗就是无敌江景，下楼就是AI产业园！"
真到实体楼栋上去，可能会发现，豪宅阳台视野分三级：
一级景观看吊机，二级景观看货轮，三级景观看隔壁楼王看吊机。
嘿，毛的高端住宅。
如果要在老黄埔买房，我建议：避开近石化或近黄埔港这些硬骨头较多的地方，尽量选择连片开发的区域，规模越大越好。
老黄埔的硬骨头，来源：黄埔视野
不要轻易相信三年五载能搬这种屁话，变数太大。
你看，文冲船厂这个示范生，从2007年年在龙穴岛打下第一根桩开始，就已酝酿搬迁，但前前后后也花了18年才最终挪窝。
哪怕2019年文冲船厂公布了一期搬迁计划，但也到了今年年初，才真正动起来。
能有几个18年啊！
对了，老黄埔买房记得加房小哥，除了1对1选筹分析，还有一手资讯，这里就不多说了。
