十四五收官之年，广州的新赛季，要开始了。
近期，天河区2035年总规批复，奠定了全新的发展格局。
过去几十年，广州的发展重心由传统中轴来到了珠城一带，而未来，活力创新轴将接棒，成为广州“新城脉”。
新的序幕拉开，谁将接替珠城，成为新引擎？
｜图源：广州市人民政府网
其实这个问题，规划已经给出了答案。
都知道广州是轴线上发展起来的城市，发展重心的转移体现在轴线的兴替。
一个重要的依据是，2035年广州市“一轴一带三核四极”的格局中，唯一的一轴是“活力创新轴”，而非珠城所在的城市中轴。
天河区2035规划，更是把活力创新轴抬到了和城市中轴“平起平坐”的地位。
很明显，随着珠城一带发展饱和，广州要All In活力创新轴，发展新的“城脉”了。
｜图源：广州市人民政府网
这也是广州“产业转型”的关键。
现在各城市都在发展科创利器，杭州“六小龙”火爆出圈，广州也在打磨自己的“杀手锏”。
而放眼整个活力创新轴，公认的“科创大脑”，当属天河智慧城。
传统科创区“有产无城”，而天河智慧城不同，这里依傍着天河之芯火炉山森林公园城央公园，产城融合，十分宜居。
｜天河智慧城航拍
|广州楼市发布 摄
这里将是广州争夺国际话语权的底牌。
一方面，领军的科创实力，将成为广州经济大盘的“发动机”。
可以看到，活力创新轴科创巨头林立，网易、小鹏汽车、极飞科技等半数以上都来自天河智慧城。
这里集聚领军科技企业2500多家，独揽了全市18%的独角兽，可以说广州科创智慧城称第二，没人敢称第一。
五年内广州战略性产业集群要实现6万亿产值，还得仰仗天河智慧城。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，“新金三角”从发展进程来看，天河智慧城更加“年轻有活力”，拥有无限可能。
它跟珠城、金融城的定位都不一样，而是新一轮城市竞争的“科创领域”。
如果说珠城和金融城代表着广州的现在，那么广州的未来将和天河智慧城息息相关。
｜广州楼市发布 制图
一般来说，城市重点发展区域，往往伴随着新盘的大规模开发。
天河智慧城片区也是如此，今年在售/待售新盘至少6个。
哪个项目才是真正的近水楼台？
全部对应到地图上你会发现，真正位于智慧城产业核心区、近地铁、商业的项目，只有一个——珠江·天河都荟。
｜广州楼市发布 制图
1、产业红利别人靠蹭，而它真正位于产业心脏地段。
片区出让过这么多地块，能直接以“天河智慧城核心区”命名的，天河都荟是为数不多的一个。
这点也印证了它中轴之上，叠加智慧城心脏的地位。
其他盘想吃产业红利可能要靠“蹭”，而它左邻右舍是中国移动、网易智谷、时代E-park等高端产业园。
周边环境新净，还能近享海量产业红利，未来房子进入二手市场也比其他项目更有竞争力。
｜项目周边航拍
|广州楼市发布摄
2、地铁、商业是别人的短板，这里是强项。
产业优势只是一方面，天河东最缺的地铁和商业等配套，这里也近在家门口。
｜广州楼市发布 制图
项目距离21号线天河智慧城站直线大概600米，实际路程也是“直线”，无需接驳，一首歌的时间就能到地铁站。
上地铁后三站直达金融城、四站天河公园、五站珠城（换乘快线），市区地铁通勤的上班人，也可以大胆冲。
｜广州楼市发布 制图
而且出行体验感非常好，沿途有种网红街的feel，界面繁华热闹，奈雪、星巴克、网红餐饮等品牌商家聚集。
想想每天喝着奶茶去上班，不想做饭的时候下班顺便撸一顿再回家，生活从容，班味都少了许多。
｜图源：社群
吃喝玩乐也非常便利，广百广场和时代E-park就在斜对面300米内；去天河路买买买开车也不用半小时。
而且相比珠城，这里没有遮天蔽日的高楼大厦，项目更是“依山傍水”，大观湿地公园也在附近，生活自带松弛感。
日常“爬山戏水逛公园”，比肩千万豪宅的慢节奏生活，你也能Get起来。
｜项目周边航拍
|广州楼市发布 摄
3、12年尖子摇篮，别人有的这里更优。
书包也很强，项目配建了6班幼儿园，隔壁规划的30班初中计划引入广州中学办学。
学校拥有确定性，这是其他项目很难给到的安心。
更不用说周边还有华阳小学（华阳教育集团新塘小学）和清华附中湾区学校二期（在建）等名校资源，妥妥的“尖子摇篮”。
｜清华附中湾区学校
广州楼市发布 摄
综合不难看出，无论地段、还是“学铁商园”等配套资源，天河都荟样样都压人一头，是天河东新盘的“优中之优"。
按理说，这样的外部条件基本可以躺赢，偏偏天河都荟还是最卷的那个。
产品，向来是项目操刀手珠江实业集团的“舒适区”。
早几年，兄弟盘珠江花城凭借产品吊打同价位项目，首开创下“五位买家抢一套房，半小时售罄”的佳话。
现在天河都荟作为广州最先进的一代产品，又是2025年天河首个新规盘，再次把天河产品力拉高了不止一个等级。
｜项目效果图
项目首推建面约72-152平户型，从楼栋布局到产品设计，从高端会所到华为智能系统等，全部升级成了新一代“六边形战神”。
全南向、270°广角视野、3.15米豪宅层高...几乎是所有数据指标领先版本的“集大成者”。
｜广州楼市发布 制图
当然，单看项目本身可能不够直观，咱们把几个维度拿出来跟旧规或其他新规产品对比，高下立现。
推翻传统布局，户户南向
楼栋布局，是决定产品舒适性的关键。
天河很多旧规乃至新规小户型都是北向，部分还有对视、视野通风不佳等问题。
而项目首推的高层采用“蝶式楼栋”，并经过合理的角度旋转，做到了户户朝南，也大大改善了通风和视野。
而小高层仅14层高，2梯2户板式设计，南北对流，也比10万+豪宅30多层板楼候梯时间更短，出门快人一步。
｜广州楼市发布 制图
再来看社区，市区新盘最缺的“低密”和“大花园”，天河都荟都具备了。
项目首推地块容积率仅2.0，豪宅的低密水准，花园10大景致为业主提供高端休闲场域。
从迎宾广场到礼序门庭满足归家仪式感，童梦乐园、双泳池会所、6米酒店式首层大堂等多元空间点缀其中。
酒店式的奢享生活，是其他单体盘或小体量社区给不了的。
｜广州楼市发布 制图
使用率约120%，空间UP
项目最卷的还是使用率，相比旧规户型简直是“云泥之别”。
这对于住在天河20年老小区，想要换个新房子、新生活环境的买家是个机会。
比如骏景花园使用率仅约85%，但去年成交的一套约126平总价高达492万。
而项目使用率约120%，换算下来约85平户型跟骏景花园约126平实得面积都是约105平。
同等空间换房，不仅户型格局更好，总价还能省下一辆小米SU7 Ultra。
｜广州楼市发布 制图
再比如华景新城陶然苑约146平户型，也可以考虑换到项目约105平户型，实得面积都是126平左右。
这里区域价值更有潜力，新房居住体验感也更好，又依山傍水适合养老，省下来的461万还能给儿子再买一套。
｜广州楼市发布 制图
拉爆开间，全部270°视野
房子的开间，也是衡量舒适性的因素之一。
旧规产品的小户型一般是三开间朝南，四开间只有大户型才能做到。
而天河都荟最小的72平做到11米南向四开间，最大的152平甚至做到超20米六开间，南北对流，四个卧室和客厅都是南向。
这样的格局放在未来五年都是碾压级别的，是真正意义上会“呼吸”的房子。
｜广州楼市发布 制图
另外，主卧也是进化的重要标志。
从旧规主卧的单面视野到部分新规户型做到“双面视野”，已经很难得了。
天河都荟的惊艳之处在于不仅做到270°视野，转角处还没有承重柱，广角景观更完整，观感更佳。
｜主卧270°广角视野示意图
层高3.15米起，真好房
现在买家关注的还有层高，近期住建部明确好房子的层高不低于3米。
这也意味着部分旧规产品已经不合格了。
楼市君盘了下天河部分新规项目，发现层高3.15米及以上的基本是大户型，层高3.3米的总价要上千万。
而天河都荟最小的72平层高就做到3.15米，大户型更是去到3.3米。
有点像50万的小米SU7 Ultra，很多地方搭载的都是百万豪车的配置。
｜广州楼市发布 制图
别看这15-30公分之差，却拉开了很大距离。
以152平为例，3.3米的层高，即便装了吊顶也完全没有压迫感，能让更多阳光清风入室，住出大平层的感觉。
｜3.3米层高示意图
华为智家系统，真科技宅
未来好房子，肯定也少不了智能系统的加持。
市面上不少新盘都引入了智能系统，但天河都荟搭载的华为鸿蒙智家系统的优势在于多了“AI智慧”的加持。
无感通行、多个情景模式自由切换、一键控制空调、电动窗帘、热水器等都只是基本操作。
更高阶的智感享受是智慧语音、智慧声光影带来的沉浸式体验。
｜华为鸿蒙智家系统示意图
比如在家客厅看电影，就像在电影院一样，音画如临其境。
而且有了AI语音助手，很多事躺着都能解决，比如睡觉忘记关灯、查看天气、调节灯光等，都有“管家”出手。
老人小孩起夜也不用陪同，智能感应灯会自动亮起，灯光柔和不刺眼，睡眠不被打扰，一家人都省心。
｜项目创意板房示意图
可以说，项目首推的建面约72-152平户型，每一款都是“非标产品”，大家可以根据自己的预算来做选择。
毕竟没有人会在遍地智能机的时代，再去买旧规的诺基亚了吧？
总的来说，市面上那么多旧规、新规盘，不掰开揉碎来比较，根本看不出段位。
像天河都荟这样占据中轴核心地段，步行范围有学铁商傍身，产品还是“六神装”的项目，属实不多了。
如果你也想在天河拥有一盏灯，天河都荟是个很好的答案。
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