正文
造成房价上涨的核武器[房票]再出江湖！
截止目前，一线城市深圳、广州、上海、北京，
二线城市武汉、青岛、宁波、郑州、苏州、合肥等超过20个城市颁布了不同程度的房票政策。
——深圳
在2025年开年的政府工作报告中，明确城中村改造将实施房票安置制度。
——广州
2024 年 1 月 4 日《广州市房票安置实施方案》审议通过，1 月 5 日，广州开出全省首张房票。
截止目前，北京的房票安置仅局限在通州地区。
上海房票安置主要在金山区。
从四个一线城市目前公布的政策看，均有不同程度的房票政策落地！
二线城市武汉的汉阳在2025年1月份正式启动房票制度。
据不完全统计，全国超过100个城市落地了房票安置制度，且以一线城市和二线城市为主！
那么，房票的本质是什么？对房价的影响又是什么？
今天的文章给大家说说。
01
首先，房票的本质是什么？
一种货币！
大家要明白，我们现在的红票票本质上就是一张纸，
但因为国家信用赋予了这张纸可以兑价商品信用，这张纸就有了价值。
而房票本质就是地方城市用地方信用赋予“一张纸”信用，这张纸的信用具有定向性：
没有购房需求，创造购房需求！
那么，怎么创造需求的？
纵观2015年也好，2024年至今的房票制度也罢，房票是因为拆迁产生的。
也就是说，本来这个市场并没有这些购买力，
但通过政策“划定拆迁范围”，让这个范围内的人，因为拆迁，因为拆迁的房票安置产生商品房的购买意愿。
所以，从地方城市的角度看，房票只是拆迁这件事情的[工具],
但从购房者角度，这房票就是货币，而且是定向只能购买商品房的货币！
所以，大家要明白一个逻辑，在这个过程中，房票不是重点，而让房票产生的拆迁才是根本！
换句话说，先有拆迁，才有房票，才有消化商品房的购买力。
那么，未来的拆迁的力度有多大？
从住建部在2025年3月9日公布的内容看：拆迁力度是极大的。
因为住建部明确表态要把2000年以前的所有商品房小区都纳入城市更新的范畴。
但我们都知道，城市更新还包括修旧如旧、拆建比不大于2.
这带来的结果就是：
2000年以前的老旧小区只有20%会纳入拆迁范畴。
那么，老旧小区20%的拆迁比例会释放多大的购买力呢？
按照7普统计数据看，总住房面积是328亿㎡，
其中2000年以前的房子占比在35%，老旧小区的面积大概在115亿㎡。
按照90㎡一套计算，115亿㎡按照20%的拆迁比例，拆迁的房源大概是2400万套。
只不过呢，2000年之前的老旧房屋高层少，多层和小高层比较多，彼时的套均面积大概在60平米左右。
那么按照60㎡一套计算，115亿㎡按照20%的拆迁比例，拆迁的房源大概是3800万套。
这个数据只是推算，但大数不会错，2000万套到3000万套是比较合理的。
不过呢，大家要明白，出来老旧小区拆迁，还有300城城中村改造呢～
两者累计叠加将产生怎么的威力，我并不知晓，
但我们可以具象到一个城市，看看城中村改造到底可以释放多少购买力。
——深圳曾出新规，全力推进城中村改造，涉及全市40%的建面。
按照《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》中的数据：
深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。
按照40%的比例计算，大约是400万套，2.5亿平米的房子。
来，大家看下图（下图数据来自深圳统计局和住建局）
在深圳可居住的1129万套房子中，51%是私人自建房。
也就是农民房，城中村。
而深圳绝大多数中低收入人口都租住在577万套城中村中。
现在，深圳明确城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400万套房子。
也就是说80%的城中村都会被改造，这将带来两个维度的影响：
第一个维度：
深圳城中村 31.9万栋，简单粗暴的按照31.9万栋的40%计算，那么就是12.76万栋！
换句话说，按照一栋一个村民来估算，40%的拆迁将释放12.76的买房大军！
但如果大家对城中村拆迁有了解就会知道，通常每栋楼的村民都会将钱分给几个子女（因为都在村集体户口上）。
所以真实的买房大军最低也是12.76万的二倍，也就是25万到26万！
第二个维度：
深圳1760万人口中有51%的人口租住在城中村。
也就是说，深圳1760万人口中，约50%到60%的人 口，也就是880万人口会因为城中村改造面临“或买”、“或租”的新选择！
按照贫富二八原则概算，20%就是880乘以20%=176万购买力溢出。
也就是说，只要拆迁——启动房票，那么深圳现有的3.1万套库存，连赛牙缝都不够！
所以，现在让楼市[止跌企稳]的路径很明确，除了利率、首付这些常规政策外，[创造需求，释放购买力]的路径如下：
第一步：拆迁
这个维度不用我多说，从城中村改造21城到300城，范围的扩大就已经说明了释放购买力的范围。
现在进一步扩大到老旧小区，也就是说，地方城市的拆迁包括老旧小区+城中村改造
也就是没有需求，创造需求的地域范围一步步在扩大
第二步：房票
预判2025年房票的范围会进一步扩大，尤其是深圳明确启动房票安置之后，二线和一线城市都会扩大范围。
目前中国商品房库存量是7.5亿平米，按照90㎡一套来计算，那么就是833万套。
而2000年前老旧小区拆迁，释放3600万套的购买力。
如此一对比，现有7.5亿库存面积、833万套库存，根本就不够！
至于楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发表的文章《》
02
中国的房价上涨，简单粗暴的逻辑大致如下：
第一次是2008年——
2008年4万亿刺激政策落地，无论大城市还是小城市，房价都出现了3倍到5倍上涨！
2008年房价上涨，本质上是财政赤率提高到3%，向市场释放了4万亿高能货币，创彼时60年货币大放水之最。
第二次是2015年——
大多数人对于2015年房价上涨的认知都是[住建部在2024年11月城乡会议上喊出来的'千方百计去库存']
事实上，这也是后知后觉的表现。
2015年到2019年这5年房价上涨的根本性原因，除了政策面明确的千方百计去库存，还有一个关键：
就是三四线城市，开启了轰轰烈烈的拆一赔一。
我知道，很多人早已忘记了2015年的房价是怎么涨上来的了，所以，给大家放一张图片。
从2016年年底开始，非重点城市（三四线）销售量就开始超过重点40城（一二线）。
也就是说，从2015年之后，棚改货币化安置就以三四线城市为主，一二线城市为辅，
所以 2015年中国真正拆一赔一的主战场不是一二线城市，而是三四线城市！
这个情况，从宇宙房企碧桂园与恒大的战略布局也能看出，彼时的三四线城市，有多么的炙手可热！
而三四线城市的成交量暴涨，甚至超出一二线城市，其缘由就是3年7万亿的棚改资金，外加一拆一赔的[房票安置]
换句话说，2008年经验不足，只会大水漫灌万物普涨的玩法。
到了2015年，玩法就精进了很多——
定向放水：地方专项贷款+央行PSL两种货币工具放水。
定向疏导购买力：拆迁——房票——库存
所以，房票是助推房价上涨的重要武器
时间来到2025年，[房票安置]这个环节，已经成为一二线城市‘政府工作’报告的工作任务。
也就是说，为了止跌回稳，他们再次拿出了武器库的核武器：房票
既然武器都有了，子弹在哪里？
换句话说，地方城市的钱从哪里来？
答案是专项债。
按照《2025年政府工作报告》的内容看，专项债4.4万亿，历史最高，主要用途就是投资建设（拆建）和收储商品房、存量房。
文章至此，让楼市[止跌回稳]的路径已经很明确了：
——钱：
专项债，不排除另外再次启动棚改时期的PSL；
——方式
2000年以前老旧小区拆迁，释放不低于2400万个拆迁家庭形成新的购买力；
记住，这还不包括城中村改造、不包括正常购买力，不包括收储商品房等等
——目标：
消化库存，让楼市止跌回稳。
如果说过去3年，截止于926之前的救市是托而不举，
那么现在将稳房价写入东大的[政府报告]，扩大拆迁范畴、启动房票就是不涨不休。
因为他们知道：唯有楼市企稳，经济才有起色，而楼市企稳的关键，就是以涨止跌
至于楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发表的文章《》
03
最后,简单说几点：
1、放弃普涨幻象
未来的楼市一定是分化的楼市，
城市更新这件事，虽然威力巨大，但很多人口外流，产业全无的城市，早就失去了城中村改造的价值。
所以，好钢用在刀刃上，资金配置一定会先投一线和强二线
换句话说，这一轮行情，一定是一线城市和部分强二线城市。
2、重演
历史不会简单重演，但总压着相同的韵脚！
2015年出口下滑，2015年我们推出了3年7万亿的棚改货币化安置
2025年加关税、贸易战，我们迎来了历史最高的财政赤字率4%，
所以，到底会不会重演2015，我不做结论。我们把一切交给时间，时间自然会给出答案。
但问题在于：
不相信住建部的“千方百计去库存”的信号，错过了2015年，后面每一年买房的成本，每一平米都会增加5000元。
现在，如果错过2025年，把东大稳楼市写入政府工作报告当成“耳边风”，你计算过代价是什么吗？
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