深圳老旧小区的业主们，好消息来了！
3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。
合一城市更新研究院分析，这个信息的释放，有望进一步推动深圳老旧小区改造。
深圳1700+个旧小区业主或受益
今年要完成100个以上小区改造
城市更新，就是我们俗称的“旧改”，但旧改并不意味着全部“拆除重建”，根据《深圳市城市更新条例》，包括综合整治和拆除重建两大类。
前者通过翻新外立面、加装电梯、设置连廊、增设停车位等方面来实现城市更新，后者则是拆除再建。
2000年以前老旧小区要进行改造，这一举动早在2019年就已提出，2020年更是明确要在5年内完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。
而最新的表态，则针对“2000年以前建成的城市老旧小区”加上“都要”两字，改造范围进一步明确。
据不完全统计，深圳在2000前建成的老旧小区超过1700个，其中建成年代在1995年以前的有700多个，以罗湖、福田两区最为集中。
而这些小区，或都将享受到新一轮旧改的利好。
深圳官方数据透露，截至2024年8月底，全市已累计完成1363个老旧小区基础类改造，惠及居民超过43.9万户，具体内容包括建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，供水、排水、供电、消防等基础设施方面。
这些小区中，有590个小区进一步实施了完善和提升类改造，具体内容包括加装电梯、增设停车位、增加托育设施、社区公园改造等。
据了解，这些小区主要分布在福田、罗湖、南山、宝安等早期开发成熟的区域，小区本身存在改造的必要。
前段时间深圳官方公布2025年的改造目标——完成老旧小区改造100个以上。
深圳仅54个旧小区明确可拆除重建
4种新模式正在探索
比起综合整治类的旧改，大部分业主更关注拆除重建类的改造。
2023年深圳发布的《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》中，据@深圳买房计划 不完全统计，有37个小区业主希望自家小区能进行拆除重建。
目前，深圳拆除重建类的老旧小区改造主要有两种模式，一种是城市更新，另一种是棚改。
城市更新即以“政府引导、市场主导”为主线，开发商作为城市更新主体，以商品房开发为主的市场行为，但这种模式因签约谈判问题普遍推进缓慢，且近几年在房地产市场持续承压之下难以推进。
深圳最早一批纳入拆除重建类城市更新的旧小区有8个，截至目前仍未完全实施完成。
据合一城市更新研究院监测，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计31个，其中5个处于实施主体公示阶段，11个进入开发建设（或已建成）状态。
棚改则以“政府主导+国企实施”模式，集中于2016年后推进。据不完全统计，深圳超过40个小区曾进行前期摸底，随着棚改政策暂停，当中进入立项阶段的只有约一半。
截至2024年12月31日，深圳棚改项目已计划立项共计23个，处于开发建设阶段共计16个。
也就是说，深圳目前明确能通过拆除重建来完成改造的老旧小区，仅54个（城市更新模式+棚改模式）。
结合前述完成基础改造的1300多个小区，意味着深圳2000年前建成的小区中，还有至少300个需要进行改造，可能通过综合整治，也可能是拆除重建。
而随着两种拆除重建的改造模式都遇到瓶颈，深圳近两年也在探索新模式，正在推进的有4类：
旧住宅区改造试点
土地整备房屋征收
独栋危房捆绑周边城市更新
业主自筹资金原拆原建
▲图源：合一城市更新研究院
模式1：旧住宅区城市更新改造项目新试点
2023年9月23日，深圳发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，明确未来旧住宅改造拟采取前期服务商+市场主体+实施主体的城市更新模式。
尽管正式文件还没发布，但试点项目正在推进，目前公开披露的两个试点项目都在南山：蛇口爱榕园片区城市更新项目和华侨城片区的荔园新村城市更新项目，分别由招商蛇口和中海中标前期服务商。
▲荔园新村 | @深圳买房计划 摄于2024年12月24日
值得一提的是，这两个小区前期都曾进行棚改摸底工作。
模式2：土地整备房屋征收
土地整备房屋征收模式是以“政府主导、社区主体、社会参与”为原则，基于公共利益的角度推进，是由政府全权负责的征收模式。
2024年10月30日，由于河套片区发展规划及穗莞深城际轨道下穿小区导致高建筑质量安全风险，福田区裕亨花园被纳入2024年新建土地整备计划中，整备实施规模为1.7公顷。
裕亨花园位于福田口岸东北侧，总户数为500户，建成年为1997年，该小区也曾在2018年进行过棚改前期征集。
模式3：独栋危房捆绑周边城市更新
2021年9月，罗湖区红岭统筹片区城市更新单元启动意愿征集；2022年11月，岭南公司住宅楼被认定为D级危楼，以“飞地”模式捆绑进进红岭统筹片区城市更新单元拆除范围，并启动意愿征集。
2023年，《深圳市罗湖区城市更新单元计划第三批计划》（草案）公示，仅红岭统筹片区城市更新单元一个项目，拟拆除范围包括岭南公司住宅楼、红岭南住宅区、红桂二街大院和松园小区。
2024年5月，红岭集团中标项目前期服务商。
模式4：业主自筹资金原拆原建
去年罗湖清水河街道的红岗花园试点推行该模式，去年6月启动首轮摸底，仅用28天签约率超90%，但后续推进缓慢。
根据时间表，若无法在去年12月底前达成签约率95%，项目或终止。
▲红岗花园楼栋分布 | 贝壳找房APP
业主自筹模式，在全国范围已有成功案例，离深圳最近的是广州的集群街2号危破房改造项目，今年1月，改造后的新房正式验收，交房交证。
此前，接近红岗花园试点项目的人士透露，这个小区试点自筹自建模式有其特殊性，小区分为多宗地块，如果某宗地块业主意愿不强，可将地块划分出去，提高改造的效率。
据了解，目前红岗花园试点工作处于停滞中。
多种新模式探索下，老旧小区的业主们，你们会继续期待旧改吗？
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