在城市的喧嚣中，长租公寓行业正上演着一场没有硝烟的战争。
2024年，随着经济环境的波动，全国租赁需求下滑、租金下降，“租赁寒冬”已然到来。
据同策监测的约2000家长租公寓项目，2024年上海长租公寓的空置率在16%-20%之间波动，很多项目已经打破盈亏平衡点、经营情况较差，不得不选择关店。
为了进一步了解长租公寓的关店情况，我们对公寓市场进行深度调研，发现2024年上海长租公寓项目的闭店率已达到15%，平均每7家门店就有1家关闭，这一数字背后，究竟隐藏着怎样的故事？
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为什么近期闭店率特别高？
曾经，长租公寓被视为房地产市场的“新宠”，资本纷纷涌入，品牌如雨后春笋般涌现。然而，如今的长租公寓市场，却让每一个参与者都如履薄冰。这背后，是运营成本的居高不下，是租金回报率的不尽如人意，更是行业模式的亟待变革。
通过全面研究长租公寓关闭的原因，我们总结了以下五个核心影响因素。
第一、品牌成为长租公寓的第二竞争力。
在调研中，整体闭店率在15%左右。长租公寓市场上约30%的项目属于“三无”项目，即“近期无营销推广、无国资背景、未纳入保租房体系”，其闭店率高达1/3。而其余70%的项目，闭店率在6-7%左右。
数据来源：同策长租公寓专项研究小组
第二，业务模式上过度绑定企业客户。
在调研中，某些主要面向企业、提供员工租住服务的项目闭店率相对较高。受2024年经济波动的影响，企业客户缩减员工规模、甚至倒闭，导致宿舍型公寓的空置率波动更大。企业退租造成的空置难以填补，使得这类长租公寓的经营更加困难，出现了较大规模的关店现象。
第三、保租房项目对长租公寓市场的冲击。
在上海各区域中，虹口、杨浦的闭店率超过20%，其核心原因之一在于这些区域保租房上市项目多、占长租公寓市场的比例高。这些保租房项目在租金和政策上具有优势，对市场化运营的长租项目形成较大冲击，导致局部板块的闭店率上升。
第四、原收房成本过高，租金下跌、空置率上升后，达不到预期收益。
前几年资产价格及租金预期较高，行业内企业跑马圈地，在高出租率、高租金预期的条件下进行测算获取项目。现在租金下跌、空置率上升，但成本支出刚性，项目达不到预期的收益水平，甚至部分项目面临持续亏损的压力，运营方主动调整、寻求更高收益项目。
第五，全国化布局的头部企业进行战略战术调整。
某些全国化布局的头部企业，面临全国性的行业寒冬，一方面，需要投入大量资金用于房源收购、装修和运营；另一方面，被迫应对全国性的租金下跌、空置上升，不得不关停部分亏损门店，削减支出。某些头部企业进行战略上的转向，主动利用运营管理上的优势，加大轻资产业务上的开拓，而对持有的资产进行结构调整，维持一定的资产规模、优化资产质量，甚至主动出售成熟项目套现。
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关停公寓运营业态的调整方向
在行业的大浪淘沙中，那些已经停业的项目，其实并没有完全消失。根据我们的调研，这些曾经热闹的公寓楼，如今正以各种各样的方式重新出现在市场上。
▲ “50%项目仍以长租形式运营，但品牌更替频繁” 数据来源：同策长租公寓专项研究小组
大约有50%的停业项目“改头换面”后继续以长租公寓的业态对外运营。不过，挺有意思的是，很多原本由大品牌运营的项目，如今都改成了小品牌接手。这背后的原因也不难理解。大品牌在市场寒冬中，可能更倾向于收缩战线，集中精力保住核心资产。而业主方面临资产空置，被迫降低租金再次出租、甚至考虑亲自下场运营。某些品牌则看到了租金二次调整的机会，趁机打压价格、捡漏接手这些项目，试图在市场中分得一杯羹。未来能不能活下来还是要依赖品牌影响能力、产品力和运管能力，不然还是会面临倒闭。
约20%的项目“跨界转型”、被改做酒店对外运营。这种转型的逻辑在于，长租公寓和酒店在物业要求上有很多相似之处，改造成本相对较低。受限于物业自身条件，其中大多被更换为汉庭、如家、格林豪泰这样的快捷酒店品牌。不过，酒店行业同样竞争激烈，这些从长租公寓转型而来的酒店，能否稳定运营，仍然面临考验。
剩下的约30%项目，多数处于空置状态、少量被改作其他用途。
在调研中，大量项目面临资产成本较高、区域氛围不成熟等因素，业主方无法以预期的价格出租，被迫空置。部分项目尚未找到明确的运营方向，业主方仍在观望好的运营机会。仅有少量项目完全改做其他用途，如月子中心，有的则干脆转为销售。这些项目的选择，其实也反映了市场的无奈。在长租公寓行业前景不明朗的情况下，与其继续烧钱运营，不如暂时空置等待更好的时机，或者干脆转型，寻找新的生存方式。
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总结
总之，这些停业项目的去向，就像一面镜子，映照出了长租公寓行业的现状：有人在退场，有人在转型，也有人在等待。
即便如此，扣除停业项目后，2024年上海机构运营的长租公寓项目总量依然同比上涨了16.4%。新玩家不断涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，试图在有限的份额中脱颖而出。
而这一切，都在无声地告诉我们，长租公寓行业正在经历一场深刻的变革。
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