已是3月，深圳宝安的不少公寓楼仍然冷冷清清，空置的房间仍挂着“出租”的牌子无人问津。
要知道在往年，随着年后返工潮的到来，此处的公寓楼早已被租客抢空，房东甚至还会趁机涨一波房租。
宝安的遭遇其实不是个案，背后是在房价大跌之后，房租也在去年创下近十年的最大跌幅。
在这一背景下，“一辈子租房是否可行”的讨论又被不少人提起。
二房东坐不住了
数据显示，2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大近3个百分点，创下近十年最大跌幅。仅北海、乌鲁木齐逆势微涨，前者因旅游业复苏带动需求，后者则受益于西部开发政策红利。
其中，北上广深下跌2.82%，北京、深圳一些核心区部分房源租金甚至“腰斩”。而在去年同期，这四个超一线城市的平均租金还是上涨1.32%。
有北京朝阳区的中介表示：“现在租房市场像菜市场甩卖，精装两居室挂着6500没人看，降到5800还得送半个月免租期。”
在杭州，也有中介表示今年租房市场租金普遍有所下降，降幅在3%~5%之间。至于原因，则跟深圳宝安一样，空置率太高。一房东可能还对这种过高的空置率不太敏感，但二房东却有些坐不住了，不得不考虑降价出租来缓解压力。
房租下跌的背后发生了怎么？
一个简单的道理是，个人是无法对抗大势的。在全国租金普降的背景下，大势又是什么？
最直接的大势，是房价下跌反噬租金。
2024年50城平均租售比升至2.12%，乌鲁木齐、贵阳等城市超3%，这意味着持有房产的租金收益已跑赢银行存款利率。但同时，10%的平均房价跌幅已远超3.25%的平均租金跌幅，房东为维持收益只能降价出租。
而在租客那里，消费降级让租客变得更理性。
中指研究院调查显示，60%租客因“收入预期降低”选择换租更便宜房源，超半数将租金预算控制在3000元以内。
有北京海淀区的租客就算了一笔账：公司附近房租6000元，如果搬到昌平立马会省下2500元。虽然每天通勤要多花1个小时，但一年下来房租能省下3万元。
在房租下跌的大潮中，也离不开企业的助力。
经济下行压力下，中小微企业的生存压力陡增，不少企业选择退出核心地段，转而寻找租金更为便宜的办公场所。如今广州天河区甲级写字楼空置率已达18%，部分业主被迫将整层办公区改造成长租公寓。这也变相增加了市场房源，让租房市场竞争更加激烈。
此外，长租公寓头部企业和各地的保租房、廉租房更是投入租房市场的“核弹”。
长租公寓头部企业方面，2024年全国TOP30长租公寓企业累计开业房源达125.6万间，管理房源182万间，同比激增15%。保租房、廉租房方面，以上海为例，在2024年就计划新增保租房7.2万套，相当于每天都有200套新房源投入市场。
一辈子租房的三笔账
这一变化在不少租客眼里，尤其是年轻人看来，“租房比买房划算”似乎成为一个现实。
不过，要讨论一辈子租房是否真的可行，至少要算清楚三笔账。
首先是经济账：以北京为例，租住60平米两居室，月均租金7000元，30年总支出252万元，相当于一套500万房产的首付（按50%首付计算），似乎还是划不来。
但若考虑房价下跌因素，情况又有不同：2024年北京二手房均价下跌12%，若持续阴跌，租房可能确实比买房更划算。
其次是政策账：按十四五规划的相关要求，要筹集建设保障性租赁住房多达870万套，预计可以帮助2600多万人改善居住条件；40个重点城市计划新增保租房650万套，预计可解决1300万人的住房困难问题。
从这个角度来看，房租可能会长期维持在一个可接受的范围，且房源也较为充足。
最后是心理账：一项针对90后租客的调查显示，68%的人因租房暂缓生育计划，主要担忧学区、搬家成本等问题。
如果打定主意一辈子不婚或者丁克，那一直租房似乎也无不可。但若做不到，生育、学区就是一个不可不认真考虑的问题。
同时还需要考虑的是，如今国内租赁住房REITs发行规模已突破千亿，说明资本市场对租赁住房市场的热情巨大，未来租房市场的定价权很可能从个人房东转向资本巨鳄。
资本都是逐利的，当市场上的租金回报率不足以填饱其胃口时，联手涨价并非没有可能。
2000年~2008年间，美国政府以大量政策吸引低收入者购房。2008年次贷危机爆发后，大量购房者因断供失去房产，转而重返租房市场。在彼时的美国，也曾出现“租房比买房划算”“一辈子租房”等论调。
但随着通胀的到来和资本巨鳄的联手操作，房租很快上涨，租金占收入比从25%升至35%，低收入者被迫合租或迁往郊区，不少人的“一辈子租房”梦就此破碎。
我国跟美国当然有着本质上的差别，但无论租房还是买房，风险仍然存在。普通人能做的，可能就是不要轻易被带了节奏，让一时的涨跌蒙蔽双眼。
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