01
进入3月，购房者心心念念的小阳春来了。光从成交数据看，北京二手房成交还不错，链家每周平均成交2000多套，基本回到了年前新政后的水平。
但是，我在看房的过程中，明显感觉到有一个变化：
去年卖房的，卖了再买的置换群体居多；
今年卖房的，将出租改为出售的房东群体，明显增多。
对此，我有个同事，以前租在海淀中关村附近，去年8、9月份搬出去后，看朋友圈的房东一直刷出租信息，且房租一直在微降，到年底房租整整降了一千多还没租出去。今年房东跟他闲聊，说不租了，“出租太难、租金太低”，直接转租为售了。
根据市场上的走访体感，过年以后挂牌出售的房源，有大约4成都是改租为售，这比例，确实比去年高多了。
▲在这种情况下，一些手握房源又租不出去的房东，不得不选择降租或卖房。
而当前，北京房租下降幅度，和年前高点相比，普遍跌幅在15%左右，个别高的可能到20%。
甚至曾经出租行情非常好的双井、望京改善房（这里是中高端外地打工人的聚集地），也出现租不出去的情况。
比如富力城的两居室在2024年之前可以租到1.2万/月，且租客抢着租。
但今年春节过后，房东降价降到10000，带看量还不如去年同期的一半。
要知道，之前2023年下半年，很多北京房东觉得自己的房子不好卖，才索性选择租出去。但今年又发现，房子开始租也租不出去......
于是部分房东开始不淡定了。
一方面，很多房东还有贷款要还，房租降低了10%-20%，意味着房贷压力增加了10%-20%。
另一方面，即使降房租，来看房子的人也都在挑肥拣瘦，房东从以往“可租可售”的自由态度角色，转变为“求租求售”的紧迫角色，思想上接受不了。
02
还记得口罩期间，大家都说租房市场很差，自如曾经批量跟房东解约。
如今都已经25年了，租房市场竟然还没有好转。
事实上，根据权威调研数据，2025年，北京租赁房源挂牌周期较上月显著增加8.8天，租金回报率已经跌破1.5%，与房贷利率形成约2%倒挂。
比如，海淀的标杆盘世华龙樾、橡树湾四期，租金回报率普遍在1%-1.2%之间。西城的中信沁园、朝阳的金地名京，租金回报率稍高一点，但仍在1.2-1.3%之间。
显然，这种情况会直接影响到北京二手房市场的供给。毕竟，北京楼市是一体的。
对此，我查了一下北京二手房的挂牌量，果不其然，已经开始飙涨了——从2月初的12.5万套，涨到如今的13.3万套，整整增加了8000套。
▲总的来说，收益降低是由租转售的主要原因，空置时间长，综合租房收益降低到年收益不足2%，是促成这些房东都想卖房的原因。图为北京二手挂牌量，新年后明显继续走高。
出现类似情况的还有深圳。深圳楼市二手房挂牌量，一个月增长了近10000套，已经快来到去年的最高值，目前达到67000套，其中住宅58000多套。
03
昨天，心心念念的2月份cpi（消费价格指数）出来了，同比下跌0.7%，ppi（工业生产者生产价格指数）同比下跌2.2%，这两项都低于市场预期。其中cpi更是自2021年以来首次为负数。
▲上周还有报告说今年的cpi目标要达到+2%，毕竟根据去年11、12月和今年1月的走势，cpi是向上的。但是这次cpi直接来了个-0.7%的暴击，让人着实有些错愕。
只能说，物价下跌压力并未远去，房租、房价压力也依然雾霾重重。
而这也意味着，当前需要考虑尽快加码更强有力的救市刺激措施，毕竟最核心的购房群体就是包租公和包租婆。
如果连包租公包租婆这种房东都开始动摇卖房了，都想着趁小阳春卖房出货，那房价要稳住，就必须出一点大利好了。
