浦东水涨船高的新房价格，正在把一些老牌中产板块一步步推向深渊。
一方面是张家浜、唐镇、新杨思、北蔡楔形绿地的新房卖得热火朝天，地王一个接一个冒头深受追捧；
另一方面是失去营销热度的“次新”中产社区，原本的产品稀缺性被新房不断稀释，需求逐渐走低。
继联洋四面楚歌之后，浦东又一个中产信仰森兰，也迎来崩塌时刻。
森兰过去很牛逼，不仅是外高桥的国际社区，还是金桥的改善首选，陆家嘴和杨浦的后花园。
巅峰时期，板块内的标杆小区绿城上海御园成交单价12万+，森兰名轩、仁恒森兰雅苑一期成交单价均突破11万；
随便在森兰买一套90多平的次新两房门槛都在1000万以上，吊打市区不少地方：
之所以让那么多中产家庭当时愿意高价接盘森兰，离不开以下三点原因：
首先，森兰的建设时间非常赶巧；
森兰国际社区的商品房大多建设在2012-2017年之间，在整个浦东乃至当时江对岸的杨浦区几乎没有竞品。
当时的格局是，浦东北部除了金杨、南码头这些老破小板块，能选的二手商品房基本是在2000-2010年之间建成的；
比较好的有联洋、碧云，中档的花木、杨东，往下还有北蔡的大华社区以及三林的一些小区。
可以说在2010年后，浦东成片开发的品质住宅社区仅有森兰这一块，但凡想买房龄新一些的，都只能到森兰看看。
再加上森兰还有别的新盘没有的绿地概念，生态环境的稀缺性加了大分。
仁恒森兰雅苑和绿城御园一经入市，就各自霸榜了当年全上海新房销售额前五名。
其次是森兰的大户型改善产品在楼市也具有一定稀缺性，成功抓住了周边的高端购买力。
森兰的规划起点是一个国际居住区，除了生态环境最拿得出手的就是圈层营造。
森兰北面是外高桥保税区，南面是金桥进出口加工区：
2010年前后，还是两大产业区造富的巅峰阶段。
当时世界500强中的近150家都在外高桥保税区设立总部或分部；
金桥成立30年里，以浦东新区1/50的土地占比，贡献了浦东新区1/4、上海1/15的工业经济规模。
开玩笑地说，森兰最大客户是福建钢材老板，实际上周边大量的企业高管和外籍人士都是森兰的地缘客户。
森兰用90㎡的两房、130㎡的三房、210㎡的四房，以及面积更大的叠墅和顶复产品，成功抓住了这些高端购买力。
初始住户的层次奠定好了，森兰的圈层营销也逐渐深入中产改善的心里，潜移默化影响着他们的买房抉择。
最后是森兰的教育资源也是说服众多家长买单的一大原因。
在森兰出现之前，浦东想要学Q的家长要么买老破小，要么选浦东南部学校次一点的商品次新，或者预算充足的上联洋/碧云。
森兰国际社区有明珠小学，北面次新组团有六师附小，这配置在当时的浦东中外环之间足以横着走了。
购买力多、竞品少、环境好、户型大，学校还不错，森兰过去的价值充分得到楼市肯定，房价直逼市区，成了浦东中产又一个营销高地。
城市板块的轮动发展总是三十年河东，三十年河西。
仁恒森兰雅苑一期最新价格已经从11万+跌回了8万+，价格基本回到2020年：
小两千万理财4年半都不止挣20多万，更不论这里还没计算房贷利息，可见森兰被捧得虽然很高，却也走不出徐滨的行情。
虽然今天森兰党依然嘴硬，但架不住板块潜力已经到头了，森兰的优势壁垒正在被逐一击破。
森兰引以为傲的生态环境，在整个浦东来说已经不稀缺了。
张家浜楔形绿地、北蔡楔形绿地以及前滩南楔形绿地，都是主打环境为卖点的中产改善住宅。
张家浜云天湖公园
明白人都知道，楔形绿地其实一直都是一个楼市伪概念，你可以说它是曾经被搁置发展的郊区，也可以说是城市战略预留地。
森兰绿地早前只是介于高行滨江的工厂与居民区之间的战略留白地，经过外高桥集团整治成为森兰绿地。
森兰绿地能成功，纯属是因为开发早了旁人十几年，假设放在今天的浦东，绿地完全不是什么新鲜玩意。
随着“7090”政策放开，上海新房市场全面拥抱改善时代，森兰的产品优势也严重下滑。
之前江对岸的杨浦新房供应紧缺，不少杨浦改善都会看看森兰的房子；
现在杨浦滨江房满为患，不乏一些大户型平层产品，森兰已经失去了外援作用。
浦东内部也是如此，新杨思上园三房已经做到了166㎡带3个卫生间，未来这样的新房还会越来越多。
反观森兰国际社区成型后，外高桥集团就开始挥霍森兰的品牌效应了。
高行万安街老居民区的新房也叫森兰，还有【森兰海天名著】，不查百度地图谁知道该盘和浦东机场在同一个板块？
森兰引以为傲的教育资源，随着新开发板块建成，也不再那么稀缺。
新杨思有九年一贯制学校规划、张家浜有九年一贯制学校规划，北蔡楔形绿地要建学校，前滩南也有小学初中的用地规划，未来三林城中村旧改也规划了教育用地......
不敢说未来全部能引入一、二梯队的学校分校，但可以肯定这些花高价成片开发的新中产板块给的资源不会太差，唐镇的福山+建平就是最好的例子。
这样看来，还和动迁户共用一个初中的森兰国际社区，逼得森兰业主纷纷自我安慰：
只有好的小学才能决定孩子一生；
动迁房都是租客，没那么多要上初中的...
森兰神话破灭背后，还有一层最本质的原因：
外高桥、金桥这浦东两大产业巨星衰退，主流购买力不行了。
外高桥虽然也是自贸区，但论开放程度和潜力不如后起之秀的临港。
今天一些人还在拿2013年外高桥保税区升自贸区的光辉战绩说事，企图稳住森兰国际范的人设；
大家可以想象如果自贸区真的这么有用，那么今天的临港应该卖8万/㎡而不是3万/㎡。
金桥的日子也不好过，想要大刀阔斧地旧改不现实，但已经跟不上时代的园区硬件配套确实满足不了新兴企业的需求。
2035规划提出了建设金桥副中心，但除了两座还没建成的双子塔高楼，副中心概念其实已经有些名存实亡。
去年年末金桥痛失大半个华为，虽然其实板块内还有德国费斯托、艾默生、松下这些知名企业，但是大众信心已经一落千丈，金桥元气大伤。
森兰这几年自己也在打造商务区，虽然湖景环境做得不错，但依然难逃高空置率；
网上告诉你森兰美仑是迪卡侬大中华区总部，实际上为了去化很多被做成商住公寓出租出售。
房价不再节节攀升又失去产业光环，配置在被新生代板块逐渐追赶，森兰的一些短板难免又会让人在意了。
论传统地段，森兰并不是什么好地方。
虽然地处中外环之间，但地理位置偏安浦东北部一角，十分闭塞。
过去森兰仅有一条6号线穿过，能级之弱只有5号线能与之一战；
未来森兰虽然有21号线东靖路一个站点，但也没有打通去往核心区的脉络，能级也不算高。
从仁恒森兰雅苑一期自驾到陆家嘴，如果不走浦西，花费时间和唐镇的大名城紫金九号差不多。
森兰北面的化工厂也是让人谈之色变的存在，本地人笑称自己的白车在附近停一段时间都能熏上黄色包浆，空气污染甚至能让对岸的新江湾居民抱怨，为大家所津津乐道。
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结语
如果把今天的森兰当做一个居住板块来看，且不论人气如何，各项配置确实在不断提升。
继花园城之后，未来这里商业还将有印象城、森兰绿地的大饼也兑现了95%，但这些利好的也只是森兰原住民，很难成为拉动房价的理由。
楼市侧森兰隐藏了最终的王炸项目森兰岛，占地27万方，一共有6块地，内含5块低容积率宅地，1块社区商业用地，宅地容积率在0.4-0.7之间：
相传未来将会打造260-500㎡的别墅产品，参考张家浜浦开摩登江南价格，定价很可能在15万/㎡上下。
如果森兰岛主力价格段在4000万以上，可能在楼市又将引起轩然大波。
目前浦西市区旧改豪宅项目扎堆，富豪们是会买单黄浦的大平层，还是风貌别墅，或者是森兰的全新别墅不好定论。
但不论怎么说，森兰岛确实和森兰的中产社区没什么关系了；
就像云锦东方也没能让周边的高层新盘全部同化成云锦东方的价格。
森兰本身存在硬伤，现在中产社群的核心优势下滑，面对竞品分流，这几年想尝鲜森兰国际社区的中产们，好自为之吧。
