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“卖掉东京买下整个美国”，这是上世纪80年代日本人放下的的豪言，结果我们也知道了，之前被捧的有多高，后来就被摔的有多惨。
日本房价就像被扎破的气球一路狂跌一样，东京市中心的房子从8000万日元暴跌到2000万日元。更惨的是，大量靠高杠杆买房的普通人成了负翁，每个月还要咬牙还着比房子现值还高的房贷。
这场泡沫的破灭，不仅让日本经济陷入了"失落的三十年"，更让无数普通家庭承受了沉重的债务压力，过上了入不敷出的紧巴巴日子。
现在的中国仿佛面临和日本一样的困境，国家会像日本一样一蹶不振？普通百姓又会不会一辈子背负巨额债务？
日本房地产的癫狂之路
上世纪80年代末，日本房地产市场简直到了丧心病狂的地步：东京银座一平方米的地价能买下纽约曼哈顿三平方米，整个东京都的地价总和竟然超过了整个美国所有土地的总价值。
能产生这么大的泡沫，说到底是多个因素叠加的结果。广场协议后日元大幅升值，日本政府为了刺激经济，采取了超低利率政策。银行见钱眼开，放贷标准越来越松，只要有份稳定工作就能贷到大笔资金。企业也开始大量举债炒地皮，一些公司甚至把主业都不做了，改行去炒房。
究其原因，当时日本政府的土地政策出了问题。他们搞了个"土地融资"的玩法，简单说就是银行可以用土地做抵押放贷，土地价格越高，就能贷到越多钱。结果就形成了恶性循环：地价上涨→能贷更多钱→继续推高地价→能贷更多钱。再加上当时日本人普遍认为"土地是最保值的资产"，结果全民炒房，连普通工薪阶层都开始高杠杆买房。
现在回头看，这种疯狂的房价根本就不可能持续。但在当时那种全民亢奋的氛围下，几乎没人意识到危险。直到1991年泡沫破裂，大家才如梦初醒，但为时已晚。
日本央行的数据显示，1986年到1991年间，日本房贷总额从52万亿日元飙升到145万亿日元。几乎所有人都在加杠杆买房，银行更是疯狂放贷，只要有固定工作就能贷到钱。房价越涨，投机热情越高，市场就像陷入了一个永无止境的上升通道。
泡沫破裂后的民生困境
好景不长，1991年泡沫破裂后，日本房价就像被戳破的气球，开始断崖式下跌。东京市中心一套普通公寓从8000万日元（约合现在的380万人民币）跌到了现在的2000万日元（约95万人民币）。整整跌了75%，很多人一夜之间就变成了负翁。
可是房价跌了，房贷可不会跟着减少。大量日本家庭背负着比房子价值还要高的债务，每月还要咬牙还着高额房贷。统计数据显示，1997年日本普通职工月平均工资是33万日元，到2023年反而降到了28万日元。工资不涨反跌，债务却要继续背着，这日子可想而知有多难过。
面对这种困境，日本家庭不得不开始各种节衣缩食。很多人开始放弃度假旅游，减少外出就餐，甚至连便利店的便当都觉得贵得吃不起。据日本消费者厅调查，超过60%的家庭表示比十年前更注意控制开支，年轻人中流行"省钱便当"和"100日元商店"购物。
这种艰难处境反而催生出了日本特有的"节约文化"。比如"断舍离"理念就在这个时期开始流行，提倡极简生活方式；二手市场也获得了空前发展，不少人开始以租代买，或者选择合租方式节省开支。
但即便如此，很多日本家庭仍然感受到巨大压力。特别是那些靠父母帮忙还房贷的"啃老族"，因为父母退休金也在缩水，整个家庭的经济状况更加雪上加霜。日本内阁府的调查显示，超过40%的日本家庭表示"对未来生活非常担忧"，这个比例是30年来最高的。
日本政府也想过不少办法：零利率、负利率、扩大信贷、财政刺激，可是效果都不太明显。因为房价下跌严重打击了消费信心，大家都不敢花钱了，更别说投资买房。这就形成了恶性循环：消费降级导致经济低迷，经济低迷又加剧房价下跌。
现在日本很多地方的房子已经便宜到了令人瞠目结舌的地步。日本总务省统计，全国约有820万套空置房产，很多农村地区甚至出现了"零元购房"，但仍然少有人问津。因为房子虽然不值钱了，但维护成本和固定资产税可不低。
中国能否应对这场“相似”的危机
日本经历了10年的泡沫经济，又花了20年来修补泡沫破裂后的创伤。现在30年过去了，这段历史给我们留下了太多值得深思的教训。
房价泡沫对年轻人的打击最大。上世纪80年代末，东京的房价已经高到一个普通年轻人即使拼尽一生的工资也买不起一套房的地步。表面上看日本富得流油，但年轻人们却在畸高的房价下失去了奋斗的动力。有个很有意思的现象：在日本经济最辉煌的80年代，生育率反而开始下降，而泡沫破裂后的90年代，生育率却出现了短暂回升。
这个现象背后折射出一个深刻的道理：当普通人通过勤劳致富的道路被堵死，整个社会就会出现畸形发展。房价暴涨的本质，不过是一场由资本推动的资源炒作游戏。商人们通过资金优势操纵市场获取暴利，但这些利润终究是从普通购房者口袋里掏出来的。
虽然当前中国房地产市场调整与90年代日本有很多相似的地方，但深入分析两国的国情和发展阶段，我们可以发现许多本质的不同。
对于普通老百姓来说，眼下的房地产市场似乎有点看不明白：房价走势不明朗，买房政策频频调整，市场上好消息坏消息混杂。要理解现在的形势，不妨先看看中国和日本的不同。
现在中国的处在一个特殊阶段。城里人占总人口的65%，每年还有大量人口进城，特别是往大城市群迁移，这就意味着买房的真实需求还在。经济增速虽然在放缓，但每年还能增长5%多，新能源车、人工智能这些新产业发展也很快，说明经济基本面不错。
更重要的是，在中国，房地产的分量特别重。它占经济总量将近14%，跟银行贷款、地方财政、老百姓的财富都密切相关。打个比方，房地产就像是经济大树上的一根大枝干，不能砍掉，只能调整让它长得更好。
当年日本房地产泡沫破裂后，政府采取了"等等看"的态度，结果市场越跌越深，老百姓信心全无。吸取这个教训，中国政府采取了更积极的做法：该救市时救市，该调控时调控，保护购房者的利益始终放在重要位置。
所以，现在房地产市场的调整，更像是"长大后的烦恼"。就像青少年长高时会经历生长痛，但这是长大必经的过程。市场在调整中一定会找到新的平衡点，普通老百姓不用太过担心。
毕竟，一个健康的社会，不应该是靠炒房子致富，而是要让勤劳致富重新成为人们追求的目标。只有这样，我们才能避免陷入日本那样的泡沫陷阱，走出一条真正可持续的发展道路。
参考资料：
日本房地产泡沫破裂启示录 未来智库 2023-08-23
