图片来源：中房报图库
再次杀回顺义的华润，在好房子时代背景下，又将如何讲好后沙峪新故事？
彭红侠/发自北京
2月27日，北京顺义又拍出一宗地块，华润60.24亿元底价竞获后沙峪2007、2008地块，楼面价约3.5万元/平方米。
据不完全统计，2024年顺义区共计出让5宗宅地，除北京建工以11.6725亿元地价上限摇中的空港六期0001地块外，其余4宗地块均以底价拍出。昨日拍出的东风商场地块，同样由顺义区属国企托底成交。（没人抢！北京顺义东风地块被区属国企“内部消化”）
后沙峪地块虽然仅华润一家房企报名竞拍，但因地块总价高且地段优越，引来不少关注。地块位于顺义后沙峪温榆河畔，在优山美地和龙湾别墅项目之间，难得的是地块容积率仅1.01，限高24米（局部27米），是北京近些年来出让容积率最低的宅地。
2007、2008地块信息及区位图
上一次出让类似容积率的地块是后沙峪西泗上村，距离华润2007、2008地块不足5公里，由懋源去年9月拍下，容积率1.1。
对比之下，华润拍下的后沙峪地块更靠近温榆河和市区，位置更好且容积率更低。根据挂牌文件，地块总用地面积17.04万平方米，地上建筑规模17.21万平方米。其中2007地块用地面积6.55万平方米，地上建筑规模6.62万平方米，2008地块用地面积10.49万平方米，地上建筑规模10.59万平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，宗地背靠温榆河公园，区域内绿化覆盖率超过60%，超低容积率将会成为北京近些年来罕见的低密生态住宅用地，并且顺义温榆河板块本身就是北京高端住区的代名词，未来产品具有稀缺性，溢价空间充足。
尽管地段优越，但根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，2008内部要规划一条宽度为15米的街坊路。按规定，街坊路要计入建设用地基底面积核算容积率并纳入出让范围，这样一来，地块的容积率和楼栋排布都会随之改变。
为了给房企减负，今年2月8日北京规自委顺义分局特意发布了补充公告：“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。
这就意味着原本只属于2008地块的街坊路可以按照市场需求灵活设计布局，甚至可以将两地块作为一个整体开发，对华润来说可以降低开发成本，获得更丰厚的利润。
张凯分析，后沙峪板块内高净值客群沉淀深厚，2024年顺义新房成交5215套居全市首位，其中后沙峪板块以5.7万元/平方米均价贡献774套，显示出高端购买力的持续释放。
从市场供给来看，当前板块内别墅存量市场呈现“断供型稀缺”：龙湖滟澜山（容积率0.79）、优山美地（容积率1.01）、龙湾别墅（容积率0.62）均已清盘，中铁诺德阅墅（容积率1.01）去化率超70%。改善类项目保利建工·星宸和煦（容积率2.0）、和光瑞府（容积率2.5）也近尾声。
这也就意味着，同一板块、近似容积率和规模的懋源西泗上村地块，将成为华润的有力竞争对手。今年初懋源公布了总平面设计图，将开发拟建16栋洋房和135栋别墅，其中有10多套独栋。同时懋源的街坊路也调规了，未来安置小区正大门，从原来的“L”型改成了“S”型。
不过，因开发进度缓慢，懋源地块刚取得建设工程规划许可证，至今尚未开盘。
懋源地块设计方案
在拍下后沙峪地块前，华润已在顺义开发多个项目：2023年7月，华润联合首开拍下顺义六环外一宗宅地，开发为璞瑅润府。项目自2023年12月取证至今已有14个月，只卖出379套，去化率不足一半；2021年2月，华润和保利联合开发的和光瑞府，自2021年9月入市，至今仍未售罄。
再次杀回顺义的华润，在好房子时代背景下，又将如何讲好后沙峪新故事？拭目以待。
