过会均价18.9万/㎡，样板房周末日接待量达百余组，黄浦区外滩街道20多年来唯一住宅供应3月即将入市……
上海房地产市场已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。面对深刻结构性变革和正在被重新评估的市场，国际知名房地产咨询顾问公司对上海住宅市场展望，深入探讨这些结构性变化以及市场参与者所能采取的适应性策略。
2024年上海住宅市场在政策松绑的推动下逐步回暖。根据Savills数据，上海楼市通过一系列政策调整，如单身限购松绑、商品房以旧换新、取消土地限价等，显著降低了购房门槛，提振了市场信心。2024年上海一手住宅供应量为745.4万平方米，同比下降27.2%；成交量为689.3万平方米，同比下降24.2%；均价76726元，同比上升15%；年末交易活动有所回暖，市场呈现筑底回升趋势。上海市中心七区的价格梯度正经历重塑，其中黄浦区以显著的涨幅领跑，2024年已实现了23%的价格增长，稳居市中心价格第一梯队，表现尤为突出。
展望2025年，第一太平戴维斯中国区住宅部主管、高级董事唐华预测，政策环境有望进一步放宽，包括LPR利率、公积金利率的下调以及交易税费的减少，将持续减轻购房者的经济负担。上海外围区域正面临去库存的挑战，而核心区域则因优质地块供应的增加而预期价格将持续上扬。唐华强调，随着政策效应逐渐显现，上海住宅市场正步入筑底回升阶段，置换链条趋于活跃，这不仅有利于缓解外围区域的库存压力，也将积极促进新房市场的回暖，整体市场信心有望进一步恢复。
2025年2月25日，上海土地市场发布出让公示，拟以协议方式出让静安区静安寺社区C050101单元095-9地块和095-7地块，意向用地者为上海静投置新城市更新建设有限公司，出让总价为5.6171亿元。
两地块实施组合出让，规划为商业住宅用地，用地面积约0.31公顷（万平方米）。其中，095-7地块规划为住宅用地，楼板价161101元/平方米，成为上海新的宅地单价地王。此前，2024年8月绿城中国以131045元/平方米的楼板价竞得上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块，刷新融信中国2016年创下的上海单价地王纪录。
两地块内都有需要保留的历史建筑，为里弄建筑，计入拟出让地块的容积率，要求应结合实施方案进行细化甄别，采取保护修缮、保留改造和更新改建等保护更新方式。
2024年起，保有历史建筑地块中的风貌住宅产品成为上海高端住宅市场焦点。在全球经济深度变革与国内结构性调整的大背景下，高净值客户仍希望在上海拥有稀缺固定资产。
而在风貌住宅产品板块，上海风貌别墅各区域价格锚定点已经初现，项目去化冷热不均，主要取决于产品特色和地段配套。展望2025年，唐华认为，风貌别墅市场将迎来“品质之战”，开发商将通过全维度的产品力打磨、品牌力塑造和兑现力提升，争夺客户。具备异质化产品特色和优质配套的项目将更具竞争力，市场分化将进一步加剧。
目前，上海核心区特色风貌项目单价在17万-30万元，华发·静安华府、弘安里、天潼198、露香园云宸、中海·恒昌&顺昌玖里、海玥黄浦源十八里、信达·信安里、翠湖滨江隆新里、万科高福里等。风貌项目多位于内环内，项目名也多取“里弄”的“里”字，“里弄”是上海方言中的一个词汇，指的是胡同或小巷。里弄建筑是上海独有的产品，起源于19世纪60年代的上海租界。结合了欧洲的联立式住宅和中国传统的三合院和四合院，形成了中西合璧的里弄住宅。这种建筑形式不仅解决了当时的住房问题，还成为了上海城市空间的重要组成部分，形成了独特的里弄文化。
2024年以来，徐汇衡复风貌区、黄浦新天地等具有历史风貌的旅游目的地成为外籍人士在沪游玩打卡的必要选项。上海是不少国外朋友在中国入境游的第一站，里弄特色建筑成为必有背景板，海内外社交平台上甚至出现了比我们更了解我们的海外博主在上海风貌街区直播教大家“懂经”。风貌街区、风貌住宅产品也引起热议。
百年前，金陵东路风貌示意图
计划2025年3月入市的风貌项目之一，即位于上海市政府黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划的中心位置。金陵东路始建于19世纪50年代，原名“公馆马路”，也被称为“法大马路”。“法大马路”曾是上海繁华闹市的代名词，到1870年代，这条与南京路并行的马路，已经洋行云集。20世纪初，各种商业形态不断向西延伸，街市繁荣兴旺，各类商号聚集于此。
作为百年前上海最贵的地区之一，1926年，金陵东路沿线的土地价格最高达到了10-14万两一亩，地价之高，仅次于南京东路外滩沿线。
100年过去了，现在的金陵东路，依然是上海乃至华东最大，也是保存最完好，最独一无二的骑楼风貌街道。目前，该地块正在风貌街区改造中，政企合作，秉持“最好的保护，是使用”之理念，制定严格的分级保护策略，采用保护修缮、保留改造、更新改建等三种措施，通过对百年骑楼街区的保留与活化，再现美轮美奂的骑楼等建筑群。
作为黄浦区外滩街道20多年来规模最大的城市更新与唯一住宅供应，金陵东路项目未来将实现黄浦核心城市界面的缝合打通，也将代表外滩成为上海的新名片。
该片区拥有着“外市内里”的形态特点，也承载着上海“海纳百川”的包容性。约1公里长的低密风貌商业群落，汇集石库门、里弄、骑楼等多种风貌形态，将成为上海未来的“风貌博物馆”，也是最大的风貌漫步街区之一。
风貌街区改造后示意图
根据国际知名房地产咨询顾问公司前瞻性的房地产市场洞察，从风貌住宅产品积极推出，到风貌街区改造，上海正聚焦创新与协同发展，积极应对结构性挑战。
JLL方面，2024年至今的上海整体高端住宅成交数据也显示市场向好。2024年四季度高端住宅成交录得1,937套，环比增长104.5%；全年高端住宅成交共录得5,711套，同比增长85.8%。高端住宅市场新增供应保持充足，仅四季度，共录得十三个高端住宅项目入市，共计1,861套房源，环比增长15.6%。全年高端一手新增供应总量达到6,704套，同比增长138.9%。
“在2024年楼市政策持续宽松的背景下，上海高端一手住宅市场成交表现活跃，体现出改善型需求对于高品质住宅的迫切追求。在当前的政策环境下，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。同时，随着高端二手住宅成交势头企稳回升，高端二手住宅均价降幅有望继续收窄。”仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，近期出台的一系列政策举措，包括放宽住房限购条件、优化住房信贷政策以及加大住房交易税费优惠力度，提振了市场信心并推动了购房需求加速释放。
