楼市正在下行期发生重大变化了，以后高层住宅可能逐步会成为淘汰货了，因为现在为了稳住楼市，正在从土拍端出现新的变化了，因为现在楼市的趋势可以看出来，止跌企稳不是说说而已，从高层住宅这方面来看，不少城市正在逐步减少这种地块的拍卖了。
就像最近开年之后，土拍也开始逐步的火热起来了，不少甚至也出现了比较高的溢价率，就拿上海来说，开年的首次土拍溢价率就去到了38.2%，北京的最高土拍溢价率也到了超25%，而最近因为科技企业频频上热搜的杭州就更加猛烈了，最高溢价率突破了61%，当然，有这么高的溢价的地块基本上都是容积率非常低的，可能很多人还不知道什么是容积率，这个东西对未来建房子的高度有着很大的影响，容积率搞的越高，说明就是高层甚至超高层了，而容积率越低的话，楼层的高度以及舒适度就会越好，比如容积率低于1的话那基本上就是以建别墅为主了，容积率低于2,则说明大部分是六七层的小洋房，所以现在很多低容积率的地块正在积极的入市去获得开发商的青睐。
比如就像广州来说，在2024年广州出让的地块中，容积率在1.5以下的占比以及达到了20%，相比2023年的话，这个比例是提升了8个百分点的，而到了2025年初，广州新一轮的土拍中，成交的地块不仅竞争激烈，溢价率较高，而且多数的容积率都在2以下了；还有郑州来说，去年卖的20块中，有近80%的地块容积率都在3以下了，低容积率的地块占比也超过了70%，可以说不少重点城市正在用低容积率的新地块去占领新的市场了，而大家现在也看到一些重点城市的新房价格出现了上涨，因为土地的供应量减少的情况下，地段供应的越来越好了，而低容积率的潜在背景之下，很多地块都不是为了刚需而生了，而是为了改善甚至豪宅而生了。
可以这么理解，一方面在增加市场上的高价楼盘，另一边则是在减少刚需盘的库存，因为过去卖的地块很多都是郊区或者说是刚需地块，这些地块价格都很低，在经历了一轮轮的下跌之后还是很难卖出去，也就导致现在楼市的持续低迷，开发商去化压力非常之大，而现在这样卖地，可以让市场的价格得到一定的拉升，热度和销量也会更加好看一些。
当然，有利必然有弊，低容积率的地块大面积的入市肯定会让现在的楼市分化更加严重的，因为过去的地块面对新的地块可以说完全是被碾压的，首先就是容积率高，而且得房率也低很多，不少公摊都去到20%甚至25%，而现在很多新规地块的得房率都能接近100%甚至高的达到了120%，同样的价格同样的地段之下，相信大家肯定会优先去买新规地块的房子了，那体验感和居住舒适性不是一个档次的，而且现在去买新房改善盘的人，其实已经不是那些短期炒作的投资客了，而是自身真正需要去做居住改善的人群，这些其实是需要把原本自己手上的二手房给卖掉的，只有拿到原始的资金和首付，才可能去买入更好的新规改善产品，这也就造成在持续挤牙膏式的松绑楼市之后，挂牌量也随着政策的松绑在水涨船高，大家都想着要去卖房套现，或者是换房，或者是落袋为安。
反正就是不想再持有过去公摊大、居住不够好的旧房子了，就拿广州来说，在24年3月的时候挂牌量一度突破了15.7万套，而到了今年2月，依然还是有14.2万套的天量挂牌，去化周期也是在17个月以上，说明现在想卖掉广州房子的人确实不在少数，只是苦于没有这么多合适的刚需接盘侠了，而且广州的二手房价依然还是在下降的，可以说完完全全的以价换量，如果不降价想出手的话基本等于异想天开了，因为最低价的房源才可能在最前面进行展现， 你价格挂的高了连展示给客户的机会都没有，客户基本看都不会看了，就更谈不上去实地看房了，除了降价，现在很多业主的办法也不是特别多，一方面是没有渠道去吸引客户，另一方面也没有这种流量资源去扩大自己房子的曝光量，除了走中介平台的话，似乎也只能坐以待毙了，所以对于楼市的成交量和价格的走势还是非常重要的，如果说没有对数据有很清楚的把握，也只能被中介牵着鼻子走了，因为没办法判断当下的市场情况如何，只能随着大流了。
但是楼市的变化是千变万化的，甚至过一天和过三天的情况与政策都会不一样，特别是即将来的两会，后续必然还会有更多针对性的松绑政策出来，所有的政策都会反馈到楼市的价格和成交量上，量在价先，这是不变的规律，很难说有价格跳涨，但是没有成交量的时候出现，这不是合理的一个市场。所以现在的行情在没有出政策之前，还是在不断收缩土地的供应以及提升土地的质量，并且配合大力的收储的方式，在未来形成保障房或者重新针对地块进行规划后再推向市场，地段不好的二手房后续的处境也会更加难了。
而相同好地段的二手房也被通货膨胀般的降维打击了一部分价格，所以今年以价换量肯定还会继续一阵子，就像房住不炒在2016年提出来的，但是到了2021年才正式进入下行通道，而止跌企稳也已经说了一段时间了，现在是要加速企稳的阶段，楼市依然还是支柱产业，只是不能短期的躺平赚钱和三高模式去周转了，所以，现在还是要以自身需求出发，结合重点城市的政策和数据进行规划，不管是买房或者是卖房，千万不要懵懂的就下手。
