作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
未来，一大批好房子将会替代如今的高层或者超高层。
低容积率的改善性新房或将成为楼市划时代的基石。
好房子在路上
进入2025年，各地纷纷拿出靓地。
而这些靓地，都有一个非常明显的特征——低容积率。
比如上海这两天拍出的新地王，成交总价48717万元，楼面价约16.23万/平，刷新此前绿城徐汇滨江地块13.1万/平的楼面价纪录，由静投置新公司拍得。
地块位于上海市中心最大的商业中心静安寺－南京西路商圈，为静安寺社区C050101单元095-7地块为纯住宅用地，总占地面积仅2084平方米，非常迷你，不仅容积率限定在1.44，还限高12米。
而上海2025年第一批清单显示，5宗成交宗地，容积率都不高，除了虹口C080302单元hk329-11地块容积率超过了3，其余都在2.5以内。
松江的SJC10008单元05a-24号地块容积率更是低至1.2。
比如北京，2月25日举行了2025年北京商品住宅用地推介会，总计推介了69宗地块合计约430公顷涉宅用地，虽然与去年相比减少了18宗，面积缩减了110公顷，但这69宗地块，容积率都不高，全部都低于3，其中还有22宗明确容积率是在2以内的。
不仅如此，还对这些地块还进行了限高，绝大部分限制在60米以下。
其中10宗地块明确限制在30米以下，若以3米的层高来测算，基本就是10层左右了。
比如广州的情况。
2月28日也发布了《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》，要卖131宗宅地，对比2024年的96宗宅地多了35宗住宅用地。
其中还有30宗是位于天河、越秀、海珠等区域的优质地块。
而这些地块，有105块用地的容积率低于3，占比接近80%，其中容积率低于2的就有28块。
再比如2月18日，郑州市自然资源和规划局召开“2025年度土地供应计划座谈会”，计划2025年推出主城八区共71宗地块。
这71宗用地，不仅被限了高度，有近一半容积率低于2.5，不少低于2的。
要知道，这可是一线城市或者重点省会城市，土地资源珍贵，且稀缺。
实际上，去年开始，就已经有城市把地块容积率放得很低。
比如苏州去年拍出了47块地，其中35块地的容积率低于1.3，郑州去年拍出了20块地，其中16块地容积率在3以下。
一般来说，容积率决定了小区的未来形态， 容积率越低，就代表着小区的楼层越矮。
基本上独立别墅的容积率为0.2～0.5，联排别墅的容积率为0.4～0.7，6层以下多层住宅为0.8～1.2，11层小高层住宅为1.5～2.0，18层高层住宅为1.8～2.5，19层以上住宅为2.4～4.5。
而住宅小区容积率小于1.0的，则为非普通住宅。
如今这些城市纷纷拿出好地，把容积率控制得这么低，就意味着这当中将会诞生一大批小高层、洋房或者别墅产品。
这也就应了去年重点提到的“好房子”目标和定义。
在过去的两年，“好房子”屡屡被提及，现在来看，一切都正在往这个方向发展。
如果还对好房子你的定义摸不着头脑，现在好房子的画像就比较清晰了——低容积率的，高质量的，功能齐全的，环境优美的，就可以称之为好房子了。
而开年后，建造“好房子”也已经被多地政府列入年度工作重点。
比如北京就出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》通知，杭州则发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》的规定。
好房子效应
既然一大批好房子在来的路上，那么会带来什么效应？
首先可以肯定的一点是，未来购房者能够住上更好，更优质的房子。
居住环境可以得到质的飞跃。
其次，未来两到三年大概率会是新房和二手房市场的一个分水岭。
容积率降低后，未来新房的供应则会以大面积的住宅为主，不仅得房率会更高，园林建设也会更下功夫。
这样一来，必然就会比当下容积率高的超高层住宅有优势，自然也就会成为改善群体选择的主流。
而对二手房来说，尤其是老破小也将会是一种降维的打击。
因为随着各地改善类型的住宅爆发，二手房市场也就更不吃香了，价格方面也会受到一定的压力。
即使当下的新房成为次新二手房以后，在建筑新规约束下提升了得房率，容积率也会被比下。
要知道，现在在库存中的新房，无论是一线城市，还是三、四线城市，都有相当多的高层或者超高层，动不动就建设超过30层，真实的得房率基本在80%——90%就已经算高。
像深圳，得房率在80%以下的超高层住宅并不少见。
即使是宣传上达到了100%的得房率，也都是基于飘窗的面积，还算不上真正意义上的100%得房率。
所以，未来的两三年，这些城市的低容积产品一旦入市，就必然会重构新地块周边的住房价格体系，尤其是二手房市场。
若再加上大力发展保障性住房体系，未来成为次新的高容积率二手住宅，或者已经是老破小的住宅，也就会退出市场交易的主流。
当然，容积率低，搭配上如今各个城市的不限价政策，这些低容积率的新房价格自然也会更高。
所以接下来，大概率也会看到各地的新房价格跟着上涨，但买到的住宅品质也会更高，户型更大，园林更漂亮。
而各地交易市场也会逐渐由刚需市场，转变成改善市场。
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