福州这座城市并不大，人口也不算多，说它经济发达嘛，又感觉不是那么一回事，大家都在说首付低，消费高，房价高等。哪怕福州的房价，已经回到十年前，仍有许多人认为现在的房子价格，还是很贵。
从我近期陪同经纪人带看客户的过程中，了解到不少的客户观点。十年前买房的时候，对房子不少那么挑剔，对价格基本都能接受，现在房子多了，选择性变强了，反而担心房子的价格还会继续下行。
除了价格上的问题，现在买房的客户对房子也挑剔了，什么楼梯房，高层，户型结构，以及周边配套等，没有个大致9成满意，都不会轻易出价格。在众多配套当中，唯有学区房成为大家最关注的焦点，其学区配套价值也相对更稳定。
学区房，毋庸置疑的说，教育配套的价值，已经超越了房子本身的价格。
刚刚成交的一套鼓楼区市中心的学区房，其价格也让我们感到惊讶，房东卖出了不错的价格。特别提醒，因为温泉小被要求提前三年落户，中山小价格涨了不少。
成交小区：观风亭新苑一区；
成交时间：2025年2月；
成交数据：产权面积60平米，2房1厅，中楼层，朝南侧，精装修，248.5万，成交单价41417元/平米。
房源成交分析
1、这套房子挂牌33天，期间价格仅有一次调整，带看客户4次，最后挂牌价格260万，买家谈价11.5万之后，双方达成了交易。能够促使这套房子快速成交的原因有两个，1、房子的内部装修很漂亮，可以直接拎包即住。2、小两房户型，低总价，在划片中山小的房源当中，很难找到这样的产品。
2、观风亭新苑一区划片到中山小，十九中，是福州鼓楼区较为不错的学区房配套。学位的价值，已经超过房子本身的价格，哪怕是价格高一些，也有很多人愿意买入这个小区。近几个月来，观风亭一区的交易量十分活跃，它属于一个交易量，置换率较高的小区。
3、目前，划片中山小的房源较多，共有500多套在售，其中电梯，小户型，精装修的房源稀缺。小区的分布主要集中在单位宿舍和拆迁安置房当中。由于小区与学校之间的距离不同，也就造成价格差距明显吗，观风亭一区距离学校近一些，对比二区，三区的价格，又更好一些。
4、观风亭一区的价格也有所下滑，2024年3月份的成交均价在43000元/平米，现在成交均价在37000元/平米，业主挂牌房源25套。观风亭一区属于高层建筑，楼层高低的价格相差5000元/平米，挂牌108平米的现有在售房源，一套3.8万，一套4.5万，价差多数由楼层来体现。
房源所在楼层越高，单价也就更高，楼层越低，单价也就更低。
购房建议
优先考虑居住属性与性价比平衡。
中山小学划片小区类型多样，建议根据预算和需求选择。
预算有限：可考虑华城国际、公正新苑等单身公寓（总价200万以内），但需接受居住体验一般。
自住需求：观风亭新苑、冶山新村等较新安置房（单价4.5-5万/㎡）或七星井新村等楼梯房（单价3.5万/㎡），兼顾性价比和便利性。
高端改善：嘉华新城、恒力城等商品房（单价5万-7万/㎡）品质较高，但总价门槛超千万。
需注意，2024年观风亭新苑等小区价格已下跌超6000元/㎡，需谨慎评估投资属性。
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