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问答417期
中午12点直播，主题：2025年，西安刚需的最终归宿，为什么是二手房？等你，来……
（中午12点直播间，预约可看）
问：西安投资买房截止日期是2018年3月？
答：互联网还是有记忆的，7年前的三月，西安正式开始买房摇号，背景是落户新政后，房价快速上涨，房子供不应求，开启跟风买房投机转差价时代。
而在18年前，由于土地未集中收储，城改供应巨大，西安房价多年不涨，均价7500+一道墙，可以说，在这个时间段之前买房的，后期二手房普遍是翻了两倍的。
而18年3月后，更多还是投机买房，大家处境并不相同，也有因价差，学区优势，稳赚不赔的，典型的保利天悦，绿城全运村，中海曲江大城，这类小区在21年房价回落前卖掉的，都是绝对赢家。
而21年伴随着西安多次万人摇，市场情绪推到顶点后买的小区，赔本或者平进平出的开始变多，典型的紫薇东进、山水美树、中海寰宇天下，万科翡翠国际等，尤其是大户型的，今年二手房回落很多。
因此，18年3月是投资和投资的分水岭，21年3月，是房价普涨到普跌的分水岭，还是有依据的。
问：西安今年会不会有小阳春，止跌回稳进度如何？
答：所谓小阳春有几个判断依据，比如新房是否普遍火热，还是只有极个别小区好卖，其他依旧靠渠道和优惠续命，其次就是二手房，是否还是降价换成交，最后才是政策利好，土拍溢价等。
从2月份西安的热度看，降价和高赠送后，高新，港务部分新房的看房人数是变多了，二手房挂牌还在增加，学区房成交热度存在，更多的还是在砍价促成交。
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土拍的热度也仅集中在高新软件新城，港务区，曲江等热门板块，能有拿地能力的开发商也只有头部几家央企。
因此二手房学区房会有一波热度小阳春，新房里关注高的还是奥体西安玺，曲江金茂府，融合区保利和谷云著，高新海棠四五章等少数小区。
至于止跌回稳，和房价上涨是两回事，二手房至少没有稳住，新房公示价格高，背后都有折扣，也不算稳住，还在在降价换量的阶段。
问：去年260万买四代住宅小区差楼层的期房，担心鸡肋？
答：我们该如何看待西安的四代住宅呢，赠送多，普及快，但盖得糙，都在卷赠送面积，很有有人关注入住后的安全，隐私，采光，物业管理影响，反正是新房都是四代，大家也或主动，或被动的买单。
所以，与其纠结，要么不选，安心淘三代住宅里的二手次新房，曲江，港务，高新都很多。
如果买了四代，就接受优势和缺陷，这就如同你就喜欢网红脸，那浓妆和医美也是必备，一个时代有一个时代的审美，也有一个时代的选择。
多想想你在你家开阔的露台上，喝茶，弹琴，晒太阳，养花种草，烤肉下厨的生活场景，反正大家都是四代，你不是唯一。
至于差楼层，买的时候价格低，只要不是一楼，不是顶楼，大家楼间距都小，隐私，采光都一般，不见得好楼层有明显优势，放宽心，等交房，适应并接受新生活。
问：今年选学区，如何鉴别这么多名校+？
答：对开发商而言，做名校+主要是带动周边土地，新房销量，并且业主们也孜孜不倦，都在买单，这已经是很成功的新区经营策略，只会普及越来越多，至于名校+本身含金量，懂得都懂。
有人买保时捷，有人买像保时捷的小米，有人买抄保时捷的众泰，各有需求，存在即合理。
至于名校+本身，首先清楚花钱才能办教育，花很多钱才能办好教育的的人性是不会变的，如今的五大名校，包括老牌公办，要么有资金，要么有时间沉淀。
以往高新系公参民，学费收入，交大，西工大，师大高校的资金充裕，铁一则是铁路局本身富有。
而转公后，名校能否养成，还是看学校投入，老师待遇，生源质量三方面，尤其是老师待遇，工资多少真的影响很大。
再看当下的名校+，按照层次不同，分为校区，分校，成员校，教育联合体，名字不同，投入的本部资源也不同，新学校本身，就是硬件好，牌子亮，学生，老师都是新的，需要时间磨合。
公办学校的核心是扫盲，名校看机遇，更看投入。
问：西安团结实验学校怎么样，是新学校吗？
答：为了提高北郊的基础教育实力，同时带动徐家湾片区开发，因此在团结村地块上建了九年制的团结实验学校，去年九月刚开学，学校硬件还是很好的，99亩，小学36班和初中18班。
由于周边暂无商品房交付，无学区房生源，更多是已安置的团结村安置生源，后期中建璟瑞，绿城桂语未央等小区大概率都在学区内。
软件部分，为高新一中“名校+”教育联合体，这几个联合体里学校众多，包括高新一中初级中学、东区初级中学、逸翠园初级中学、第十一初级中学、第五初级中学、第七初级中学、第四学校、富阎高新初级中学，团结实验学校。
虽然和家长心里的名校预期还有差距，但对于教育优势本就孱弱的北郊而言，无疑还是锦上添花的，以往60分的预期，如今也有了70分，至于新学校，生源，师资，管理团队的成长还需要很长时间。
理性看待，丢掉幻想，团结实验学校在周边是冉冉升起的一颗新星。
问：入手一套爱知学区房，十年内城墙内有拆迁可能吗？
答：按照 《西安城墙保护条例》，城墙内新建或改扩建建筑高度不得超过24米，因此拆迁后建高层几乎没有可能，爱知中学周边紧贴城墙，为严格限高保护区。
再看周边，西七路上，多为各个单位的家属院，同时包含学校，医院等，这么多年了未见一处有改造拆迁的案例，老小区的现状和就是改造升级，延长居住寿命，改善环境，城墙内更没有成品拆迁的计划。
除非一种可能，就是被认定为危房，必须拆迁。
从城市开发角度，西安早已跳出城墙里，进入三环外，大量主城区可开发土地充裕，没有谁会较真，非要在城墙里盖房子，无论是限高，文物保护，还是拆迁的成本都巨高。
即便盖成房子，周边居民房价贵了能否买得起，城外的买得起，是否愿意住城墙里，都是打问号的。
除了土著里的老西安人，和被迫无奈上学择校的家长，谁愿意住在民房和老破小里。
问：昆明池周边以后是打造高端别墅区的好板块？
答：类似的话题网络上讨论多年，谁是下一个曲江南湖，很多人说是昆明池，毕竟西安缺水，这种湖景稀缺资源，做高端住宅，还是有需求。
主城区内，未央湖周边老破小，汉城湖周边安置房，雁鸣湖周边大高层，唯一的大型户型也只有昆明池，难免大家会多想。
但昆明池的核心是水利工程，不是单纯景观湖畔，全称斗门水库，是陕西“引汉济渭”输配水工程重要组成部分，是一座以调蓄“引汉济渭”工程来水，兼顾城市生活供水，沣河防洪及改善生态环境的综合性水库项目。
在水库周边，还有遗址区，也是严管严控开发的，因此，周边的住宅小区距离昆明池都有红线限制，最近的湖光山色，在800米外，华发长安首府在1.7公里外。
大家中意南湖，是因为既是主城区，又临着湖，纯景观，地产开发为主导，但昆明池周边，村子，农田为主，开发限制很多，又远离主城区，从周边洋房，小高层的销量看，似乎买单的人并不多。
禁墅令已发布多年，往后即便供应低容积率土地，最多也只是叠拼，独栋，联排，合院不要想了。
问：所有的大V和中介，没有一个说得清楚西安房子质量？
答：因为没人关注，也说不清道不明，有人开玩笑说，现在开发商盖得最好的就是售楼部和大门，唯独没有好好盖房子，无论是景观，会所还是户型，物业服务主打一个能用就好，反而是泳池要带，大门要宽，外立面要亮，因为买房的人认。
西北人买房都看重面子，可以不用不能没有，处于刚刚富裕的阶段，真正对户型，软性服务有关注的很少，开发商卖房自然是投其所好，在大门，四代宅赠送上内卷。
反而房子质量这个老话题，涉及隔音，隐私，采光，防水，用材的，买的是期房，看不到也管不了，即便降标，简配了，短期也发现不了，等住的久发现了，早找不到人了。
不是房子质量这个里子不重要，而是大众都为面子买单，更何况在很长时间里，都是击鼓传花的游戏，大家只关心影响房价上涨的因素。
如今房子回归自住，大家买房趋于理性，希望对房子质量的关注也能多一些。
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作者：Kikyo
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