在城市发展的进程中，老旧小区的物业治理堪称棘手难题。地处中山公园商圈的华阳路街道，下辖21个居民区、120个自然小区，其中近67%的房屋为2000年以前建造的老旧公房、早期商品房与混居式老洋房。近年来，针对老旧小区的物业费过低、物业服务缺失、业委会作用发挥不够等治理难题，华阳路街道党工委积极探索，凭借“三管三权”工作法攻坚，也为其他老旧小区的物业治理提供了鲜活样本。
“三管”齐下，
破解老旧小区的物业困局
2024年下半年，陶安居民区辖区内的陶安小区、海厦小区、金衡小区原有物业陆续到期退场。居民陷入焦虑之时，华阳路街道培育的红色物业公司及时伸出援手，驻场提供服务，使小区在重新选聘物业的过程中避免陷入无人管理的困境，并最终经过专业流程，选聘出了合适的物业公司。此案例正是“三管”模式的缩影，即党组织牵头管方向、专业团队统筹管质量、居民自主管落实。
针对有的小区无物业管理或多头物业管理的情况，街道创新采用“合并式、升级式、联合式”分类治理，让小区物业管理更专业。长江小区通过党组织牵头召开多场议事会，终结了小区近30年来由四个物业多头管理的历史遗留问题，实现物业一体化治理；万华小区和万凯小区在精品小区改造的过程中也通过业委会选出了居民满意且承诺“质价相符”的物业公司，成功升级了小区的物业服务。中阳和安阳等邻近的微型小区则通过“地域组团”共享物业服务，成功降低物业管理成本，也摆脱了以往没有物业的困境。在街道指导下，多个有历史成因的“联合业委会”顺利拆分重组，物业管理区域进一步明晰，陆续组建的新一届业委会接过业主自主管理和服务的“接力棒”。
优质的小区物业管理离不开小区业主的“自主管”。据悉，华阳路街道目前已有73个小区成立了业委会，党员占比达40%，440名“第二楼组长”成为社区治理的生力军。街道还在部分居民区试行居委会、业委会推进“双向进入、交叉任职”，并加强业委会后备人员“蓄水池”建设，避免“急找急用”。
“三管”齐下还能发挥大作用。建于20世纪90年代的外销房小区兆丰大厦，通过自筹资消除了外立面马赛克小砖掉落的安全隐患，还翻新了底楼大堂、更新了消防设备，让小区面貌焕然一新。这个项目也是华阳路街道首个由居民自发倡议、自筹资金并最终成功实施的改造项目。华一居民区党总支书记鲍莉向记者介绍，多名具有建筑、法律背景的业主组建了专业智囊团，经多轮协商制定出 “成本节约型”方案，最终实现98%业主自筹缴费。
“三权”驱动，
激活居民的自治基因
“三权”就是居民的知情权、参与权和表达权。在保障居民权益方面，以陶安小区为例，原来的物业公司因为物业费太低退场了，新的物业公司托管期结束时，也提出要涨价。陶家宅居民区党总支和陶安小区业委会没有直接涨价，而是通过把账本公开，让居民知道钱怎么花的，讲清楚涨价的原因，理清楚方案，算明白账目，说清楚进展。还带着居民去参观服务好的物业项目，最后物业费从0.8元涨到1.2元，服务质量也提高了。
为促进决策民主，在推进社区事务时，华阳路街道各居民区注重保障居民的参与权和表达权。悦达花苑是拥有近千户居民的中高档小区，由于小区分两期建成，在房屋构造、楼内设施、公共区域等硬件上存在差异，导致不同区域在物业管理标准上有较大差距，此前业委会工作开展得不太顺利。潘西居民区党组织主动担当，积极推动业委会换届，历经22轮座谈会，成功成立新业委会。新业委会一方面成立监督小组，监督原有物业公司日常工作，另一方面组织业主表决通过更换物业方案，经过合法流程引入新物业。在居委会、业委会、物业“三驾马车”的高效配合下，悦达花苑变了样，居民也更满意了。
从“政府端菜”到“居民点单”，华阳的经验揭示了老旧小区改造的深层逻辑：党组织不应充当“救火队”，而要成为“孵化器”。街道打造的“春华秋实”社区治理品牌、“华阳能”培力计划、“创想家・大家谈”业委会工作坊、社工人才训练营等特色平台，持续挖掘社区能人、达人，正逐步构建人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的社区治理共同体。华阳的实践也证明，老旧小区改造不仅是硬件的更新，更是基层治理体系和治理能力的现代化升级。当每个居民都成为“社区合伙人”，“老破小”也能焕发出治理新活力。
记者手记
在日常生活里，居民小区品质的优劣，物业公司的服务水平起着关键作用。无论是老公房、商品房，抑或是高档小区，都离不开质价相符的专业物业服务。那么，如何才能拥有一家优质的物业公司呢？
首要步骤便是选聘。依据法律法规，小区选聘物业有着严格流程，以此保障业主的知情权、参与权与表达权。这一过程对居民区党组织和业委会的管理、组织能力是极大的考验。例如，悦达花苑在更换物业时，提前半年便与上海20多家物业公司展开深度交流，从中筛选出5家，再经居民投票，最终选定了当下的物业公司。而海厦小区、金衡小区和陶安小区，在物业公司临时退场情况下，居民区党组织借助街道的力量，为这三个小区找到了临时托管物业，使得重新选聘物业期间，小区不至于陷入无人管理的困境。
其次是合作。居民区党总支、业委会和物业这“三驾马车”需协同配合。以陶安小区为例，通过精品小区改造、加装电梯、打造凝心楼道等项目的叠加实施，小区实现华丽转身，不仅环境大为改善，居民参与社区治理的热情也空前高涨。在华一居民区的兆丰大厦，由于“三驾马车”配合默契，成功自筹资金120万元，对小区老化的马赛克小方砖进行了改造，让看似难以解决的难题得以顺利化解。
再者是用人。记者现场参与了文章中所有案例的采访，在与业委会、居委会多次沟通后发现，小区物业服务水平的提升与小区业委会的监督作用密切相关，因此，小区业委会成员的选用也极为关键。陶安居民区党总支书记商琳向记者透露：“业委会成员要接受小区全体业主的评判，必须秉持公心、乐于付出，更要自律，这使得选聘业委会成员成为一项具备挑战性的工作。”她还补充道：“有能力的人不在少数，但愿意投身业委会工作的人却不多，毕竟没有薪酬，还要面对居民的诸多抱怨，想要做好绝非易事。所以，他们更需要居民区党组织的大力支持与配合，让他们能够做成事，在工作过程中获得成就感与获得感。”值得欣喜的是，华院、长二等居民区已有“两委”成员通过法定程序进入业委会，居委会和业委会“双向任职、交叉任职”在很大程度上有望解决业委会“频繁换人”“急用急找”的困扰。至于具体成效如何，我们将持续关注，记者也会针对此问题进一步跟踪报道。
图片为资料图
撰稿：李媛媛
编辑：毕扬静
责编：高 琴
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