“难道老小区又要被疯抢了？”
最近，苏瑾心里一直在犯嘀咕，原来父母留给他的那套老破小，挂牌一年多，去年一直无人问津。
但是最近，突然打电话要看房的人络绎不绝，听中介说，客户指定要看老破小，市场上似乎对老破小的关注度越来越高，价值也在提升。
确实如此，我们通过数据可以看到，各地老破小的销售数量在明显上升，问该不该买老破小的读者也在增多。
市场似乎又发生了专向，老破小从“人人嫌弃”，一夜之间变成了“香馍馍”被疯狂抢购，买了这2类房子的家庭已经在受益了。
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老破小为何突然逆袭？
2025年开年，大城市的老破小一夜之间变成了市场的焦点，这场逆袭的背后，主要有几个方面原因：
1、价格触底
很多老破小经此轮调整之后，已经跌出了60%的“黄金坑”
比如北京西城槐柏片区，单价从最高时的10万/平跌至现在的6万多/平，跌幅近40%，这价格确实吸引了不少买房人。
据说北京总价500万元以内的二手房，尤其是200万—300万元的二手房，房源占比增长10%，不少年轻人都涌入“捡漏”。
说白了，房价跌回2016年，但是租售比却上升到4%左右，有的老房子买来，经改造以后，租售比甚至提升到5%，这可比存在银行拿利息强太多了。
2、旧改政策支持，价值洼地
老旧小区改造已经迎来三大升级：
第一，资金、制度双保障：2025年起“房屋养老金制度”落地，将通过“双账户制”明确资金用途（公共账户用于政府补贴，私人账户用于业主维修金），来确保老旧小区改造的长期资金来源。
第二，改造门槛降低：加装电梯由原来的“全体同意”降至只需要“三分之二同意”，并且引入社会资本参与改造，改造效率和质量更快更好了。
第三，补贴力度加大：政府出资比例最高可达50%，有些城市还推出了“以奖代补”政策，居民的负担更轻了。
预示着2025年的改造政策还将继续加码，老破小的价值也在提升。
比如北京徐汇区某1998年建成的老小区，加装电梯后，不仅居民上下楼更方便了。租金收益也一下子上涨30%。
而且挂牌价也逆势回升15%，这变化可太明显了。
3、学区优势
虽说已经开始推行“多校划片”，但一线城市的顶级学区房依旧是“硬通货”。
就拿南京鼓楼某小区的房源来说吧，因为有“双学区”的加持，最近的成交价更是逆势上涨近20%。
对于特别关注“孩子不能输在起跑线上”的中产家庭来说，学区房可是名校的入场券，房子再破也值！
4、核心地段的便利
据说在一线城市，在众多购买老破小的购房者中，年龄35岁以下年轻人占比达57%，
他们之所以更倾向于选择老破小，看重的也是核心地段的便利性。
比如上海的工程师小刘，“住在南昌路，上班在静安寺”，通勤时间短，周边配套完善，这样的老破小成为了大城市新市民的“过渡首选”。
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哪些老破小机会更大
很显然，这一轮老破小的重启，并不意味着所有的老破晓都值得关注，目前来看，只有两类老破小机会更大：
1、列入到“拆迁/危改”名单的预制板房。
国家明确加急将预制板楼房列入到改造范围，一旦被鉴定为危房，那么居民就可以获得货币补偿，改善居住条件。
比如青岛有个1980年建造的了预制板小区，列入危房后，业主可获得1:1.3产权置换或货币补偿，这就相当于资产增值30%。
而且根据上面公布的消息来看，全国22万个等待改造的老小区中，大约有15%的老小区因为结构安全等问题需要拆除。
持有这类房产，就意味着随时都会迎来大惊喜。
2、核心区“旧改+学区”双重优势的老破小
旧改翻新以后，再加上学区优势，这样的老破小已经是中产家庭的“教育+资产保值”刚需品，抗跌性更强，升值潜力更大！
比如上海徐汇区植物园板块，旧改翻新以后，老小区的居住品质大幅提升，再加上对应的徐教院附中优势，2024年的成交量同比激增120%，单价更是从5万涨到了6万多。
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哪些人最受益
1、低价收购核心区老破小的长期投资者
这些人眼光独到，以最低价格抄底核心区老破小，经过旧改翻新以后，租金回报率上升到5%，资产增值起码30%以上。
比如上海有一个投资客，三年来以每套200万左右的价格，总共收购了五套内环老破小。
租售比达到4.5%，房子还升值30%，这样的投资收益不要太香！
但提醒你一句，远离“三无”远郊老破小，即无产业、无学区、无旧改预期，这种买来只能砸手里。
2、学区刚需家庭。
有些普通家庭手上钱不多，但是也会精打细算，买来学区老破小，前期让孩子读名校，后期孩子长大就可以把房子拿来出租，租金覆盖月供，还能有不错的净收入。
比如北京有一位家长，房价最高时把唯一一套房子卖了租房生活，去年首付4成买了一套45㎡的学区老破小。计划将来孩子读完书，就把房子拿来出租，据说每月租金覆盖掉月供，一个月还有一两千的净收入。
只是建议以学区优势买房的家庭，多效划片政策可能会有变动，优选教育强区。
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警惕老破小“陷阱”
1、伪学区房暴雷风险
买学区老破小，一定要核实学校本部与分校的升学率差异。
比如南京就有一个学区分校学区房，因为教育集团调整，2025年的价格甚至暴跌20%多。
2、流动性风险
只有核心区能租能售的老破小流动性才更好。
比如江西某非核心区老破小，挂牌一年都无人问津。
建议从一二线城市、强省会城市的核心区位置选老破小。
3、旧改“流产”风险。
有的老小区一开始旧改积极，但推进过程中可能出现资金链问题，导致加装电梯“流产”，一直处于停工状态。
所以选择旧改小区，一定要查清楚相关的备案和施工单位的资质，别改到半路，进也不是，退也不是，住的更糟心！
文末结语
老旧小又成为新一届年轻人的购房首选，如果是你，你会买老破小吗？
（文中图片来源于网络，侵删）
