(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易领域，借名买房现象时有发生，由此引发的纠纷也日益增多。这类纠纷不仅涉及复杂的财产关系，还因缺乏书面合同等原因，导致事实认定和法律适用存在诸多难点。本案围绕北京市西城区一套房屋的归属展开，对于明晰借名买房合同关系的认定标准和相关法律问题具有重要参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
王素兰向法院提出诉讼请求，请求确认其与王悦就北京市西城区A 号房屋的借名买房合同关系成立。王素兰称，她与王悦系姑侄关系。2003 年初，她准备购买涉案房屋和北京市西城区另一套房屋。当时她所在单位以其名义购买一套办公用房，有 247 万元贷款在她名下。出于风险考虑，担心单位不还贷款牵连自己财产，所以不想两套房屋都落户在自己名下。于是与哥哥王建国商量，暂时将一套房屋登记在尚在国外读书的王悦名下，王建国表示同意。之后，她取出所有存折存款购买了这两套房屋，其中涉案房屋登记在王悦名下。
整个购房过程中，王悦既未出资也未参与购买，购房合同上的签字也不是王悦本人所签。涉案房屋的装修、各项税费缴纳、后期维护以及水电燃气等能源费用缴纳均由她负责办理，购房手续和房产证原件也一直由她保管。多年来，涉案房屋一直由她控制，王悦从未对房屋所有权进行过任何主张。由于双方特殊的亲属关系，未签订书面借名买房合同。后来双方产生矛盾，王悦试图侵吞属于她的财产，为维护合法权益，故而提起本次诉讼。
（二）被告答辩
王悦辩称不同意王素兰的诉讼请求。此前双方已就涉案房屋是否存在借名买房合同关系经过法院判决，根据一审、二审及再审的审理情况，王素兰均未提交证据证明双方存在借名买房合意，王素兰违反一事不再理原则，其诉讼请求应当予以驳回。
（三）法院查明
王素兰与王悦系姑侄关系，王建国与王悦系父女关系，王素兰与李萌萌系母女关系。2003 年 2 月 18 日，北京市 c 公司与王悦签订《商品房买卖合同》，约定王悦购买涉案房屋，单价每平方米 7680 元，总金额 941030 元，王悦于 2004 年 10 月 13 日取得涉案房屋产权证书。
2012 年 9 月 21 日，王悦作为委托人，王素兰作为受托人，双方签订《委托书》，载明因王悦做生意需要资金，要将涉案房产抵押、出售，因工作繁忙委托王素兰全权办理相关手续，包括出售、过户、抵押、贷款等，并代收售房款、签订相关文件、缴纳相关税费等，委托书有效期从 2012 年 9 月 21 日至 2014 年 9 月 20 日。2012 年 9 月 24 日，双方对《委托书》进行了公证。
2012 年 12 月 27 日，王悦作为出卖人，王素兰作为王悦委托代理人，李萌萌作为买受人，三方签订《存量房屋买卖合同》，王素兰代理王悦将涉案房屋卖与李萌萌，成交价为 8 元。2012 年 12 月 31 日，李萌萌取得涉案房屋的房屋所有权证，涉案房屋现由王素兰占有使用。
2014 年 12 月 25 日，王悦起诉至北京市西城区人民法院，要求确认王素兰代理王悦与李萌萌签订的《存量房屋买卖合同》无效，并过户给王悦，法院驳回其全部诉讼请求。王悦不服上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判，后王悦申请再审，北京市高级人民法院驳回其再审申请。
2016 年 7 月 8 日，王悦起诉至西城法院，要求王素兰赔偿因履行委托代理合同造成的损失 517.6 万元及利息，李萌萌对上述债务承担连带责任。法院判决王素兰赔偿王悦经济损失 517.6 万元，王素兰不服上诉，北京市第二中级人民法院驳回王悦的诉讼请求。二审法院认为王素兰主张涉案房屋为其借用王悦之名购买，在王悦不予认可的情况下，王素兰应承担举证责任。虽王素兰提交的证据能证明涉案房屋购买时资金来源于她，也能证明她为房屋装修购买材料、支付物业费等费用，但根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，王素兰提交的证据不能证明其与王悦之间存在借名登记买房的约定，其主张为涉案房屋实际所有人，王悦委托其卖房实为配合其变更登记，没有事实依据，法院不予支持，其对涉案房屋的出资及费用支出，可另行主张债权。此后王素兰申请再审及检察院抗诉，均未得到支持。
三、裁判结果
驳回原告王素兰的诉讼请求。
四、案件分析
证据与举证责任：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。王素兰主张借名买房合同关系成立，需证明双方存在借名登记的约定，但此前的诉讼中，她虽能证明出资等事实，却未能证明借名约定，在本案中也未提交新证据，所以无法支持其主张。
物权登记效力：根据物权法，不动产物权经依法登记发生效力。涉案房屋登记在王悦名下，王素兰提交的证据不足以推翻物权登记的效力，不能认定其为房屋实际所有人。
一事不再理原则：王悦提出王素兰违反一事不再理原则，此前双方已就借名买房合同关系进行过多次诉讼，王素兰在本案中无新证据，法院需考虑该原则对案件的影响。
五、胜诉办案心得
强调证据规则：在庭审中，着重强调当事人的举证责任，指出王素兰未能提供有效证据证明借名买房合同关系成立，根据证据规则，应承担不利后果。
运用法律条文：准确引用物权法关于物权登记效力的规定，以及民事诉讼中一事不再理原则的相关法律条文，阐述王素兰的主张缺乏法律依据，增强说服力。
庭审策略制定：庭审前制定合理的庭审策略，预测王素兰可能提出的新观点和证据，准备好应对方案。在庭审中，围绕争议焦点，逻辑清晰地阐述观点，引导法官关注关键事实和法律问题。
