新年后，珠江新城哐哐成交！
据不完全统计，刚过去的大半个月，珠城累计成交28套二手房，比去年整个2月还要高！
标杆小区回涨，板块的量价企稳...
事实上，从我们近段时间的观察来看，广州楼市这回，是真的迎来了春天！
｜珠江新城航拍图
壹
早在1月底，楼市君身边有不少朋友对珠江新城的成交，不抱太大希望。
为什么这么说？
一方面，正值传统春节淡季，买家的看房动力不太足。
另一方面，去年11-12月，珠江新城已经消化掉一批购买力。
两个月时间，珠江新城累计卖了165套，环比9-10月大涨27%。
｜嘉裕公馆实拍
｜广州楼市发布 摄
突如其来的“泼天富贵”，让中介们又喜又悲。
喜的是，终于可以开单了；悲的是，这波流量可以持续多久呢？
事实证明，不必担心！
1-2月份传统的春节淡季，珠江新城的热度依然在继续，而且丝毫不比之前的逊色。
咱们来浅浅看一把成交明细：
｜广州楼市发布制
我们来聊聊两个问题：
1、珠江新城有哪些小区，还在基准线之上？
楼市君统计了两个月以来，成交价在10万+/平以上的房子，总共大约19套房。
这批盘主要位于珠江新城东区、珠江公园以南，大家浅看一下分布：
｜广州楼市发布制
侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府这些公认的顶豪盘，依然是豪宅中的蓝血贵族。
其余能维持10万+/平的，分别是：
凯旋-枫丹（最新17.5万/平）>颐德公馆（16.66万/平）＞中海花城湾（15.3万/平）。
嘉裕公馆（13.77万/平）>金碧华府（10.47万/平）>保利心语（10.13万/平）>领峰园（10.22万/平）
没想到吧，保利心语二手房已经从16-17万/平，跌到10万/平左右了。
这些被眼中挤水分的楼盘，都有共同点，就是楼龄较老、居住体验感一般、居住氛围不够纯粹。
｜保利心语
｜广州楼市发布 摄
而领峰园则不一样，虽然在保利心语旁边，小区回迁房和住宅性质公寓混杂，80多平只做1房。
小区存在感低，没有炒房客涌入，前期行情好的时候涨得不多，后期回调反而保住10万/平。
2、如今选择买珠江新城的，都是什么人呢？
老实说，成交的低价单位为主，10万/平以下的房子成交占比3/4，比上个月还多7%。
但贵货，也真的不便宜。
呐，就是这套凯旋新世界枫丹丽舍的147平户型，中层东南向，2580平成交，折合单价17.49万/平。
｜凯旋新世界航拍
｜广州楼市发布 摄
不仅如此，该房源比起去年年底的成交价，略微有所上涨。
去年10月，凯旋新世界枫丹丽舍成交的204平大平层，以3500万成交，折合单价17.08万/平。
仅仅34天，就完成了1/3个小目标的交易。
｜来源：链家
虽然类似的户型，比起2023年有所回落，但凯旋新世界仍然在广州的头部顶豪梯队。
贰
凯旋新世界枫丹丽舍出现17万+的房源，也说明了一个明显的事实：
以珠城为代表的广州楼市，还在企稳复苏。
有中介就表示，每年春节前后，正好是广州楼市的淡季，买家的买房意愿很低。
这时候，急卖的业主如果不给出诚意价，很难吸引买家出手。
｜广州航拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君也整理了一些珠城最近的成交数据，发现这种迹象已经很明显了。
经过连续4个月的增长后，珠城二手新一轮热度，年后开始酝酿。
在去年第四季度，珠城二手成交反弹明显。
｜广州楼市发布制
根据中介统计数据，从10月份开始，珠城二手就屡次刷新成交新高，实现三连跳。
特别是在11月底取消豪宅税之后，12月份二手成交更是达到84套之多！
而2025年开年，珠城二手成交速度出现明显放缓。但1月，珠城二手也成交了44套。
楼市君查了查数据发现，珠城住宅的平均去化周期，从近半年缩短至2-3个月。
比如1月初，珠江新城接连几套房成交。
包括10万+的保利心语，和200+万总价的中达广场，成交周期缩短至2-3个月。
｜来源：贝壳找房
中介表示，“1月有些小区多了不少大户型的靓货成交，单价高，但相比高位时期还是算得上笋盘。”
现在下手，就是捡漏！
叁
事实上，珠江新城作为风向标，预示着整个广州的回暖。
就在这个周末，广州单日二手就成交了250套！
｜来源：贝壳找房
也就是说，创下了近一个月以来的成交新高！
不过不可否认，二手成交中，有相当一部分是用价格换来的，不少业主割肉解套。
继续以珠江新城为例，10万+的成交占比又一次跌入谷底。
楼市君进一步整理了数据发现，珠江新城近一年的10万+的占比，从去年初的50%，下滑至目前的21.5%！
｜ 广州楼市发布 制
这个数据有两重含义。
近的来说，就是珠城10万+以上的房源已经卖不动了，买家想要出货必须降价。
远一点来说，其实也代表着广州顶豪购买力，开始从珠城转移。
有中介表示，除了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆、尚东柏悦府这几个项目价格稳定，而原先的10万+“伪豪宅”，价格纷纷走低。
｜凯旋新世界实拍图
｜广州楼市发布 摄
类似嘉裕公馆这样的盘，目前虽然可以维持10万+的价格，但明显力不从心。
举个例子，在2023年，嘉裕公馆还有14套成交价格在20万+，而2024年，这个数据仅剩1套！
到了2025年，目前嘉裕公馆的成交均价在13.29万/平，下跌超过25%。
｜来源：链家
有中介还爆料称，嘉裕公馆一套119平三房，大降260多万，以1496万总价成交。
换算下来，单价约为12.49万/平。
相比2023年4月份，嘉裕公馆成交一套相似户型18.6万/平的单价来说，确实非常笋！
｜来源：贝壳找房
除了一部分淘笋的买家，还有很大一部分顶豪买家，都开始瞄准了一手豪宅。
在2024年，就有多个豪宅盘入市，比如凯旋新世界的广粤观邸，项目仅开售一周，业绩就超过了18亿。
今年，以保利南方面粉厂、绢麻厂地块、保利天奕为首的新一代豪宅排着队入市。
有中介传出，面粉厂项目的吹风价约为15万/平起，产品使用率达130%，还配备全智慧家居系统。
｜保利面粉厂网传效果图
对于上一代的豪宅产品，妥妥的“降维打击”。
因此，对于这次嘉裕公馆业主而言，降价到11万+/平，也是市场大趋势使然。
不过，楼市君也想提醒的是，小阳春释放的购买力，大约在2-3个月之间。
这一波的小阳春对于买家来说，大胆砍价的同时，建议看回自身需求，该出手时就出手。
留给买卖双方的窗口期，确实很珍贵。对此，你又是怎么看的呢？
