若问一个这样问题：决定写字楼租金高低的第一要素是什么？想必大多数业内都会很快回答出——“地段”。若进一步深究，问“地段优劣是由什么决定的？”相信“资源”是大家的共识——包括交通资源、产业链资源以及商业服务资源等。在这些资源中，交通和产业链往往受限于现有的城市基础设施和经济发展状况，而商业服务资源则展现出更大的灵活性和可塑性，它可以通过后天的努力和策略进行有效创造和增加。不论是在纽约、伦敦、东京，还是北京或上海，我们都能看到不少借助商业这一灵活变量来提升写字楼价值的案例。
然而，国内许多写字楼开发商在规划和开发过程中，仍将商业配套视为次要的“附属设施”，未能在战略高度上给予足够重视，仅将其功能限定在满足楼内租户的基本需求上。这种传统观念会限制项目的增值空间，忽视了通过商业创新和多元化来增强项目吸引力和市场竞争力的机会。
开发运营者的内向配套思维，限制了资产价值的提升空间
从项目规划初期开始，开发者就面临着一个战略性的选择：是将商业部分定位为满足楼内办公人员基本生活需求的辅助设施，还是将其打造成为能够突破楼宇界限、吸引广泛客群、具有市场影响力的独立商业体？这一决策不仅影响着商业空间的功能布局、业态组合和市场定位，更直接关系到写字楼在城市商业版图中的地位、影响力以及最终的价值实现。不同的商业定位策略将引领项目走向截然不同的发展路径，这一战略抉择的重要性不言而喻，它要求开发者在项目初期就必须具备前瞻性的视野和精准的市场洞察力。
传统的写字楼商业配套思维，本质上是一种功能导向，其核心在于围绕楼内办公人员的基本需求提供服务。这种模式在短期内能够满足内部客群的日常需求，运营风险低且成本可控。然而，从资产价值评估的角度来看，这种内向的思维存在明显的局限性：它将商业的服务范围限制在内部客群，忽视了商业空间作为外部价值杠杆的潜力，最终削弱了写字楼项目的整体市场表现和长期价值。
LUMINOUS Festival自2007年起以支持难民和寻求庇护者为初衷，如今已演变成Southbank商业区一场不可错过的多元文化盛宴。夜晚，巨大的野生动物、天体等象征性灯笼点亮天空，创造出独一无二的绚丽景象与温馨氛围，吸引着无数游客前来体验这份独特的魅力 ©网络
澳大利亚墨尔本的Southbank商业区是一个典型案例。该项目通过引入多元化的业态，将商业与区域文化深度结合，并通过定期举办街头艺术展和现场音乐会等活动，每年吸引超过2000万人次的到访，其商业环境的塑造使得区域写字楼租金较墨尔本CBD其他区域高出了15%。
德国法兰克福的MyZeil商业中心则采用了另一种策略，通过增强客户粘性提升商业影响力。项目内不仅包含高端零售和餐饮，还打造了IMAX影院、室内滑梯等创新元素，使其成为区域内的消费热点。同时，项目通过定期举办主题活动，如家庭日、青年文化节等，增强了消费者对商业空间的依赖感。这种策略不仅提升了商业中心的人气和吸引力，还间接带动了周边写字楼的价值增长。据统计，过去五年内，该区域内写字楼的租金上涨幅度达到了20%。
为什么写字楼商业需要从“配套”晋级为“明星”？
在写字楼市场面临需求稀缺的当下，我们不应再将办公楼的商业配套视为无关紧要的附加功能，而应将其提升至驱动项目价值增长的“明星”地位。这一转变代表了一种全新的市场战略，它超越了传统商业空间的功能性局限，转而强调通过创新品牌定位、优化客户体验以及开展有影响力的市场活动，来最大化地提升项目的整体价值和市场吸引力。
明星商业不仅要成为项目的“门面”，更是其“灵魂”所在。通过专业打造，项目的商业部分能够成为市场话题的制造者、品牌溢价的有力支撑，以及外部价值的有效传递者。这种战略转型不仅能够显著提升写字楼项目的市场表现，更能巩固其在激烈市场竞争中的长期优势。
Hudson Yards的The Vessel设计灵感源自蜂窝，由8层交错相连的钢铸楼梯和平台组成，直径从15米的六角形底座扩展至顶层的46米跨度，创造出独一无二的立体漫步体验，成为纽约市备受欢迎的新公共地标 ©网络
以纽约的Hudson Yards项目为例，这一城市开发巨作不仅是明星商业思维的杰出代表，更是其实践典范。Hudson Yards不仅汇聚了高端零售、文化设施与办公楼，更通过精心策划的商业空间，成功吸引了包括Amazon、L'Oreal在内的全球知名企业入驻。其商业部分凭借创新的空间设计和丰富多元的消费体验，迅速崛起为纽约的新地标，吸引了大量高净值客户和游客，实现了租金收益的持续增长，并显著提升了整体项目资产的价值。
商业助力写字楼提升溢价的三个关键
为了实现从配套思维到明星思维的转型，写字楼商业需要遵循一系列战略性原则。这些原则不仅有助于商业部分在市场中占据重要地位，还能持续推动写字楼项目的价值提升和市场竞争力。基于RET睿意德在服务写字楼项目中的实践经验，做出以下三个提示：
一体化设计，让商业与办公无缝融合
这种一体化思维强调在空间设计、功能布局及活动运营等多个维度上，将商业与办公元素紧密结合，形成相互补充的协同效应。这不仅有助于最大化利用有限的空间资源，还能有效提升项目的整体吸引力和价值。如此一来，商业部分不再仅仅是项目的附属品，而是跃升为核心组成部分，成为支撑整个项目价值的关键力量。
位于曼哈顿中心的洛克菲勒溜冰场，自1936年开放以来便成为纽约冬季的经典特色，周围环绕顶级购物、餐饮和观光景点。无论是滑冰后的洛克菲勒中心观景台之旅，还是与圣诞树点灯仪式共同开启的假日季，这里总是充满节日的魔力与浪漫，不仅是纽约人的集体记忆，更是吸引全球游客前来体验的热门目的地 ©网络
洛克菲勒中心作为全球最具代表性的城市综合体之一，其从办公区域到商业区，再到观光和娱乐设施的完美融合，充分展示了一体化设计的魅力。不同功能的空间相互促进，共同增强了项目的多样性和活力。通过巧妙结合商业品牌、艺术展览及节庆活动，洛克菲勒中心成功吸引了各类人群，无论是工作日的办公族还是周末的游客，都能在这里找到属于自己的独特体验空间。
吸引广泛流量，跳出项目本身客群局限
是指不仅要满足办公楼内的需求，更要吸引更广泛的城市商务人群、游客和兴趣社群。吸引流量的关键在于通过创新的活动设计和运营策略，打破传统写字楼商业的局限，吸引外部消费者和多样化客群。
东京的表参道之丘做出了很好的示范。项目通过结合历史建筑元素与现代商业设计，成功创造出一个多功能的商业空间，吸引了大量都市精英与游客。通过定期举办时尚展览、艺术节和国际文化活动，表参道之丘成功吸引了年轻人、时尚达人以及高净值客户，带动了周边办公楼和零售业态的升值。
在东京涩谷表参道之丘，艺术家YUJI OKITSU利用约40000个透镜创作的“光之圣诞树”，通过多层光线投射展现地区建筑特色和多样性，其螺旋与环交织的设计吸引了众多游客前来欣赏 ©网络
流量思维并非单纯看中顾客的购买力，而是通过丰富的消费者体验、具有吸引力的活动和商业环境，持续引发外部消费者的兴趣和参与。只有持续保持高流量，明星商业才能保持市场热度，并为项目带来持续的市场曝光。
主题化细分，以兴趣社群打造项目独特价值
借助零售的主题化细分策略，能够有效地吸引目标消费群体，特别是内部办公人员以及城市中的特定兴趣社群，从而在区域内形成独特的产业氛围。这种策略不仅提升了消费者的购物体验，还通过集聚效应增强了区域的吸引力和竞争力，最终实现资产的增值。
例如，日本的秋叶原通过深度挖掘二次元文化，打造了一系列与动漫、游戏相关的主题零售店和体验空间，成功吸引了全球范围内的二次元爱好者，形成了强大的特色产业氛围，使得该区域成为二次元文化的圣地，同时也带动了周边写字楼及商业设施的资产价值提升。同样，伦敦的苏豪区通过集聚创意零售店铺，如独立设计师品牌、艺术画廊、特色咖啡馆等，营造出一种充满创意与艺术气息的区域氛围，吸引了大量创意产业从业者和游客，不仅提升了区域的知名度，也有效促进了区域内资产的增值。
秋叶原作为世界COSPLAY文化的圣地，通过定期举办活动和聚会，为全球角色扮演爱好者提供展示精致手工服装与逼真道具的舞台，无论是经典还是最新角色，这里都是他们交流热情与创意的理想之地。图为COSPLAY爱好者组建的庞大的街头霸王角色扮演团体 ©网络
韩国首尔的弘大区域则是另一个典型代表。该地区成功地将零售业与艺术、文化、时尚等元素相结合，吸引了大量年轻创意人群和艺术爱好者。弘大区域内遍布着各种独立设计师的时尚店铺、艺术画廊、音乐表演场地以及特色咖啡馆，这些主题化的零售空间不仅提供了丰富的商品和服务，还成为了文化交流和创意碰撞的平台。通过持续举办各类艺术展览、时尚秀、音乐节等活动，弘大营造出一种充满活力和创意的区域氛围，吸引了众多年轻人和创意产业从业者。这种独特的产业氛围不仅提升了弘大的知名度，也带动了周边写字楼和商业设施的资产价值。随着越来越多的创意企业和年轻创业者选择在此设立办公地点，弘大区域的写字楼需求持续增长，租金和售价也随之上涨。
结语
近代英国著名经济学家阿尔弗雷德·马歇尔曾提出：“市场的价值不仅取决于资源的分配，更取决于资源的协同与创造。”这一观点在商业地产中同样适用。放弃配套思维，选择打造商业明星，意味着将商业空间塑造为项目的“资产杠杆”，通过有效的运营与资源整合，为写字楼项目注入可持续的增长动力。这种转型不仅仅是一个市场策略，更是一个资产增值的战略决策，能够帮助开发者在竞争激烈的市场中脱颖而出，提升项目的整体市场竞争力，并最终实现长期的资本增值。
