文/十一弟
今年，房地产行业的第一颗大雷，原本可能会落在三好生——万科的头上。
但显然，大家都低估了大股东深圳国资的决心与魄力。
年关之际，深圳国资火速对万科核心管理层完成了改组。
从前一直对职业经理人放权、甘当甩手掌柜的深圳地铁，全面介入接管了万科。
现在的局面下，万科的投资者和债权人，应该感到庆幸，背后还有这样一个愿意兜底担当的国资股东。
万科在春节期间的舆论热度，掩盖了另一家深圳民营房企的危情——
绿景中国地产。
前几天，绿景连发了两条公告——
一是它名下有多达1.8亿的境外债到期没能还上，出现了债务违约；
二是债权人动作很快，其中一名债权人已经向香港法院申请对绿景进行清盘，敦促其偿还21万美元债务。
香港法律术语中的清盘，在内地翻译过来，等同于破产清算。
债权人向法院提起清盘申请，目的是对绿景施压，逼迫其抓紧偿还债务。
最大的风险，还是它在公告中提及的债务违约，相当于官宣暴雷了。
十一弟查了下，今年一月份，这笔1.8亿的境外债就已经到期。
在债权人给予的一个月宽限期内，绿景还是没能还上，最终导致违约。
从四年前开始，房地产行业就坠入下行通道，大多数民营房企早已是雷声隆隆。
说实话，绿景能够撑到现在才暴雷，绝对算是条硬汉子。
不过，暴雷不分早晚，更重要的是能否从深坑里爬出来。
万科身后站着深圳地铁，有了国资股东接管兜底，它还有转机，还能活下去。
而绿景，想要化解债务危机，就得看它手上的底牌了。
跟万科一样，绿景的大本营也在深圳。
它是一家民营房企，背后的老板是黄康境家族，持有上市公司74%以上的股权。
绿景的第二大股东，就是万科，持股比例接近6%。
今年63岁的黄康境，是一位白手起家的地产商。
他出生于广东茂名化州，这里属于粤西地区，经济相对落后。
据说，黄康境的父母都是农民，他从十几岁就辍学在家务农。
上世纪八十年代，改革开放潮起，很多广东人涌进深圳打拼，赚到了钱。
二十岁出头的黄康境，跟着哥哥黄文伟，两兄弟一起奔赴深圳闯荡。
初到深圳，黄康境只能在建筑工地上做泥瓦工。
慢慢地，他懂得了一些建筑技术，还学会了看设计图纸。
后来，黄康境拉着同乡工友一起，组建起了工程队，在深圳当起了包工头。
随着承接的工程越来越多、越来越大，黄康境在建筑行业淘到了第一桶金。
在深圳，他的生意越做越大，名气越来越响。
于是，黄康境从建筑施工跨行到房地产业搞开发，从乙方干到了甲方。
这才有了现在的绿景中国地产。
目前，黄康境已经从绿景的日常经营管理中淡出，把上市公司交给了子女来打理。
绿景的董事会里，有四名执行董事，其中三名是他的子女亲属。
其中，黄康境的女儿——黄敬舒担任董事会主席，还有儿子黄浩源、外甥女李俞霏。
绿景并不是一家追逐规模扩张的开发商。
在房地产行业站上规模高峰的2021年，它的销售额也不到37亿。
2023年，位于深圳的白石洲旧改一期开盘入市，绿景的销售规模，逆势增长到了91亿左右。
绿景的规模不大，但在深圳的名气却很大，因为它囤了不少旧改项目。
其中，绿景白石洲，是它在深圳持有开发的一个旧改巨无霸。
在深圳，绿景白石洲被称为旧改航母。
早在2005年，白石洲旧改就拉开了序幕。
但由于开发难度巨大，一直拖到2020年，才正式启动拆迁。
整个白石洲纳入拆迁改造的私人楼房，超过了1500多栋，将近有1900户居民。
作为深圳最大的城中村，白石洲容纳了大量的外来人口，连同户籍人口和租客在内，这里居住了12万多人。
根据最初的规划方案，绿景白石洲的计容面积将近348万平米。
其中，包含了125万平米住宅，104万平米商业办公，112万平米商务公寓。
在绿景拿到白石洲旧改时，有人做过测算，这个项目的可售货值，高达2200亿。
而当时，绿景的销售规模，只有63亿左右。
这是一个蛇吞象式的旧改开发——
绿景白石洲的资金投入和货值体量，比上市公司本身还要大。
按照绿景的开发计划，它将用八到十年时间，分四期滚动开发白石洲旧改。
项目总投资预计高达900亿，其中一期200亿、二期100亿、三期300亿、四期300亿。
这意味着在白石洲项目上，绿景需要撬动巨大的杠杆。
早在2018年，为了开发白石洲旧改，绿景就向光大银行申请了207亿贷款授信，为期五年。
三年前，绿景还引入了合作方。
它从万科手上拿到了将近23亿资金，为项目三、四期提前做了资金铺垫。
绿景的规模体量很小，财务实力偏弱，手头上的资金捉襟见肘。
十一弟查了下，到去年上半年，绿景持有的现金资源，不到43亿。
其中，还有将近35亿属于受限制资金。
也就是说，绿景手头上能够自由支配的现金资源，只有8亿左右。
而它背负的有息债务，超过了357亿，其中需要在一年内偿还的短期债务，多达170亿。
对比绿景手上的现金资源和它背负的有息债务，它可能一直在债务违约的边缘徘徊。
暴雷，也许是早早晚晚的事了。
绿景承受的资金压力，去年在白石洲旧改上就已经露出了端倪。
根据拆迁改造协议，在回迁安置之前，绿景在每个季度都需要向白石洲拆迁村民支付过渡期租金。
去年八月份，它出现了延期发放的情形。
结果，今年刚一开年，绿景直接官宣了债务违约。
白石洲旧改漫长的开发周期与巨大的资金投入，拖累了绿景的财务状况。
不过，它在暴雷以后翻盘的希望，也在白石洲旧改。
这是绿景手上最大的王炸和底牌。
2023年，绿景白石洲一期璟庭终于等来了开盘入市，一口气推出了2746套房。
其中，包括1257套住宅，以及1489套商务公寓。
绿景白石洲位于深圳南山区的华侨城板块，地段非常优越。
项目旁边的华润城润玺二期，销售均价超过了13万/平米；华润城润府二手房的挂牌价，更是卖到了15万/平米。
绿景白石洲一期璟庭的计容面积超过33万平米，其中包含了将近16万平米住宅、10万平米商办公寓、5万平米商业。
三年前，在业绩会上，绿景的管理层作过相当乐观的估算——
“项目一期有将近33万平米可售面积，从周边楼盘销售价格来看，按照单价13万/平米计算，预计可售货值超过400亿。”
结果，好不容易等到璟庭开盘入市，绿景一上来，就祭出了打折降价的杀招——
项目一期取得预售的备案价，平均下来只有10万/平米出头，相比旁边的华润城润玺二期，每平米低了3万块钱。
在预售备案价的基础上，又叠加了折扣，玩起了数字游戏——
VIP登记9.5折，冻资百万享9.5折，准签享9.8折等。
最后算下来，璟庭的最低开盘价，只卖到了8.2万/平米。
跟旁边的华润城润玺二期相比，每平米便宜了5万块钱，相当于打了六折。
由于绿景白石洲一期的开盘入市，绿景在2023年的销售额，逆势增长到了91亿左右。
去年上半年，绿景的销售额大约54亿。
不过，相比它背负的有息债务规模，以及白石洲旧改的巨大资金投入，璟庭开盘入市一年多以来的销售回款，只是杯水车薪。
刚一开年，绿景就官宣暴雷。
这意味着，白石洲旧改的入市销售，等来收获期，也没能挽救绿景的债务违约。
扛了一晚上，倒在天亮前。
现在，不止是绿景中国地产的前途难料。
还有这个深圳旧改航母，它的命运也蒙上了厚厚的阴影、打上了问号。
手上的杠杆都撬断了，还能扛得住吗？
