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在房地产交易中，房屋买卖合同纠纷频发，这类纠纷往往涉及复杂的合同条款、多方利益博弈以及法律规定的准确适用。作为律师，深入剖析此类案件并总结经验，对维护当事人合法权益至关重要。接下来，我将以一起典型的房屋买卖合同纠纷案件为例，从律师专业角度进行详细解读，并分享在办理此类案件时的胜诉心得。
一、案件基本信息
原告（买受人）：林悦
被告（出卖人）：张辉、李华
第三人：阳光房产中介公司
二、案件背景与争议焦点
林悦与张辉、李华就北京市海淀区一处房屋的买卖产生纠纷，阳光房产中介公司参与其中。林悦要求解除合同、返还定金、支付违约金及中介服务费；张辉、李华则辩称林悦违约，拒绝其诉求。双方争议焦点集中在合同解除、违约责任认定以及损失赔偿等方面。
（一）案件背景
合同签订：2021 年 2 月 9 日，张辉（李华代签）与林悦就北京市海淀区定慧北里 x 号楼 x 层 x 门 x 房屋（以下简称 x 房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价 633 万元，定金 5 万元。同日，双方与阳光房产中介公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，对居间费用、首付款支付时间、入学名额等关键事项进行详细约定。
合同履行与变更：合同签订后，林悦依约支付定金5 万元及中介服务费 168378 元。因张辉提出提前支付解押款，双方于 2021 年 3 月 16 日签订《变更协议书》，将原定于 3 月 25 日支付的第一笔首付款 85 万元改为定金，并提前至 3 月 22 日支付。林悦按时支付了 85 万元定金，至此共支付定金 90 万元。
纠纷产生：此后，张辉以房价上涨、子女不同意卖房等为由，多次提出解约，并拒绝承担违约责任，仅愿退还定金及利息，双方因此产生纠纷。
（二）双方诉求及观点
林悦诉求及观点：请求判令解除2021 年 2 月 9 日签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议；判令张辉、李华返还已支付定金 90 万元；判令张辉、李华支付违约金 126.6 万元及中介服务费 168378 元；诉讼费由张辉、李华承担。林悦认为，张辉在签订合同后多次违约，包括催促提前支付解押款、额外索要定金、提出解约且态度强硬，严重损害其经济利益，导致其无法按原计划购房、安排子女上学等。
张辉、李华诉求及观点：不同意林悦的诉讼请求，辩称林悦一直未办理购房资格核验，阳光房产中介公司也未安排网签手续，林悦构成违约。此外，合同中关于入学名额的约定对其造成严重法律风险，要求重新签订合同遭林悦拒绝，导致合同无法继续履行，因此自身不存在违约行为。
（三）证据情况
林悦证据：提交阳光房产中介公司工作人员的证人证言（未到庭），证明张辉因子女不同意卖房而拒绝继续出售房屋；提交损失核算材料、网络下载资料、租赁合同等，证明因张辉违约给自己造成的经济损失。
张辉、李华证据：提交微信及短信记录，证明因林悦不具备购房资格且不同意重新签订合同，导致合同无法履行，不存在拒绝售房的情况。
（四）第三人陈述
阳光房产中介公司同意解除合同，称其他诉讼请求与公司无关。表示签约前已审核买卖双方的房屋权属及购房资格，在交易过程中，因张辉称子女不同意卖房而提出解约，公司多次沟通解约事宜，但双方就违约金和定金问题一直未达成一致，且在办理网签前张辉就提出解约，所以未进行网签程序。
三、案件分析
（一）合同效力认定
林悦与张辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及双方与阳光房产中介公司签订的《居间服务合同》《补充协议》《变更协议》等，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定全面履行各自义务。x 房屋系张辉与李华的夫妻共同财产，二人共同承担该房屋交易中的权利义务。
（二）违约认定
关于张辉、李华主张林悦违约：张辉、李华主张林悦不具备购房资格，但未提交证据证明，且阳光房产中介公司明确表示签约前已审核双方房屋权属及购房资格，故该主张不予采信。对于入学名额约定的法律风险问题，张辉作为完全民事行为能力人，签约前应预见相关条款后果，且该条款系双方协商结果，不违反法律规定，不存在无效情形，因此其以此为由要求重新签约无依据，主张林悦违约不成立。
关于林悦主张张辉、李华违约：林悦提交了阳光房产中介公司工作人员的证人证言，虽证人未到庭，但中介公司委托诉讼代理人认可证言内容，且与林悦主张一致。在张辉、李华未提交相反证据的情况下，认定系因张辉、李华不同意继续出售房屋，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。
（三）责任承担
合同解除：由于双方已无继续履行合同的可能，林悦要求解除相关合同的诉讼请求合理，予以支持。
定金返还：合同解除后，张辉、李华应将已收取的定金90 万元退还林悦。
中介服务费赔偿：根据合同约定，林悦已支付的居间服务费以及保障服务费，应由违约方张辉、李华负担赔偿。
违约金判定：合同约定卖方拒绝出售房屋的，以相当于房屋总价款的20% 向买方支付违约金。结合张辉、李华的违约情形及给林悦造成的实际损失，法院认为该项约定数额过高，综合判定张辉、李华向林悦支付违约金 30 万元。
四、裁判结果
解除林悦与张辉于2021 年 2 月 9 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除林悦与张辉、阳光房产中介公司于 2021 年 2 月 9 日签订的《居间服务合同》及《补充协议》。
张辉、李华于判决生效后7 日内返还林悦定金 90 万元。
张辉、李华于判决生效后7 日内赔偿林悦中介服务费 168378 元。
张辉、李华于判决生效后7 日内赔偿林悦违约金 30 万元。
驳回林悦的其他诉讼请求。
五、胜诉办案心得
精准把握合同条款：在房屋买卖合同纠纷案件中，合同条款是判断双方权利义务及违约责任的关键依据。律师应仔细研读合同，明确各项条款的含义和适用条件，为案件分析和诉讼策略制定提供坚实基础。如本案中，对合同中关于定金、首付款、违约责任、入学名额等条款的准确理解，对案件走向起到了决定性作用。
注重证据收集与整理：全面、充分的证据是胜诉的关键。律师要引导当事人积极收集各类证据，包括合同文本、付款凭证、沟通记录、证人证言等，并对证据进行整理和分析，形成完整的证据链条。在本案中，林悦提交的证人证言及相关损失证据，以及对对方证据的有效反驳，为胜诉提供了有力支持。
深入研究法律法规：熟练掌握并准确运用相关法律法规是律师的基本素养。在房屋买卖合同纠纷中，涉及《民法典》法律法规，律师要根据案件具体情况，准确选择和适用法律条文，为当事人争取最大利益。
合理运用诉讼策略：根据案件事实和证据，制定合理的诉讼策略至关重要。律师要分析对方可能提出的抗辩理由，提前准备应对方案，从多个角度论证己方观点，增强诉讼请求的说服力。如本案中，针对张辉、李华的违约行为，从合同约定、证据支持、法律规定等方面进行全面阐述，有力地反驳了对方主张。
加强与当事人及第三人沟通：在案件办理过程中，保持与当事人及第三人的良好沟通，及时了解案件进展和各方动态，有助于调整诉讼策略，提高办案效率。如本案中，与阳光房产中介公司的沟通，获取了关键信息，对案件事实的查明和责任认定起到了重要作用。
通过办理此类房屋买卖合同纠纷案件，律师应不断总结经验，提升专业能力和办案水平，为当事人提供更优质的法律服务，切实维护当事人的合法权益。
