2025年澳洲房价预计上涨3.3%！降息预期升温推动市场复苏，悉尼房市或将反弹！

2025年澳洲房价预计上涨3.3%

一项预测显示，2025年澳大利亚房价预计将上涨3.3%，但专家警告，这一缓慢增长难以缓解市场长期存在的住房负担问题。

KPMG的预测是对澳洲房地产市场较为悲观的展望之一。该机构首席经济学家兼合伙人布伦丹·林恩（Brendan Rynne）表示，房价增长放缓主要归因于去年年底市场条件的走弱。他预测，由于购房者更倾向于价格较低的房产类型，单元房（公寓）价格增速将快于独栋房屋，预计增长4.6%。

“许多住房市场的价格增长正在放缓，甚至出现下跌。去年年底，高额房贷利率和3%的贷款缓冲要求持续影响市场，使得能够申请新贷款并进入市场的购房者数量开始下降。”

KPMG预测，2025年澳大利亚主要城市房价涨幅如下：

- 悉尼：独栋房增长3.3%，单元房增长5%

- 墨尔本：独栋房增长3.5%，单元房增长4.7%

- 布里斯班：独栋房增长3.1%，单元房增长4.1%

- 珀斯：独栋房增长4%，单元房增长5%

林恩表示，市场对澳洲储备银行（RBA）降息的期待可能被高估。他指出，虽然降息会提高借贷能力，但对整体市场的影响有限。“降息幅度可能只是25个基点（0.25%），这并不能显著缓解房贷还款压力。”

“房价依然处于高位。如果某样商品售价100澳元，人们已经难以负担，那么即使价格涨到103澳元，问题依旧存在。”

林恩警告，澳大利亚住房供应严重不足，住房危机已持续数十年。他强调：“住房问题是澳大利亚最严重的政策难题之一。”他预计，悉尼和墨尔本的房价在降息之前可能会继续下跌，而2025年的房价增长将主要出现在降息之后。

其他机构的预测与KPMG基本一致，预计2025年澳洲房价涨幅将在3%至6%之间。ANZ银行在去年年底将其预测从5%-6%下调至2.7%，原因是悉尼和墨尔本市场的持续疲软。

ANZ经济学家玛德琳·邓克（Madeline Dunk）同意购房者正在等待降息，但她表示：“我们只预期两次降息，所以不会像很多人想象的那样对市场产生重大影响。”

ANZ对2025年各城市房价的具体预测如下：

- 悉尼：独栋房仅增长0.7%

- 墨尔本：几乎无增长，仅0.1%

- 布里斯班：涨幅较大，预计达5.8%

- 珀斯：预计涨幅最高，达8.5%

独立经济学家贝萨·戴达（Besa Deda）也认为，今年悉尼和墨尔本的房价增幅将较小，但降息可能会带来一定提振。“如果降息真的发生，可能会改善房屋可负担性，推动价格小幅上涨。”

但她补充说，购房能力仍然受收入水平影响，除非工资增长，否则借贷能力仍会受到利率水平的限制。

降息预期升温推动市场复苏，悉尼房市或将反弹！

专家表示，随着备受关注的12月季度通胀数据低于预期，澳大利亚储备银行（RBA）可能在下月开始降息，悉尼房市的低迷可能在下届联邦选举前结束。潜在的降息也可能比预期更早地推动墨尔本房市的复苏。

RBA偏爱的潜在通胀指标——剔除波动性项目的通胀率在季度内上涨了0.5%，低于该行11月预测的0.7%。年度剔除通胀率也上升至3.2%，低于修正后的3.6%预期。六个月的年化通胀率平均约为2.5%，与RBA的目标基本一致。

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示：“我认为RBA很难避免在2月降息。这对房市来说是个好消息，因为我们将避免房价长期下跌，并帮助房地产市场重新开始稳定。一旦降息几次，较低的利率应该会在今年下半年提振房市。”

CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，2月降息可能引发墨尔本房价的复苏，自2022年初峰值以来，墨尔本房价已下跌超过6%。他说：“这绝对可能引发墨尔本房价的上升趋势。是否会开启另一个增长阶段还有待观察，但我认为随着利率开始下降，这是一个明确的信号，表明城市的购房条件可能不会比现在更好。”

奥利弗博士表示，下月降息还将提振悉尼市场的信心，可能缩短当前房市低迷的持续时间。他说：“悉尼房价的下滑可能在下届联邦选举前结束。我怀疑，随着未来几个月过去，我们可能会看到悉尼和墨尔本的房价在今年晚些时候上涨之前开始稳定。”

劳利斯表示，尽管负担能力不足，悉尼的需求却出人意料地保持韧性。他说：“我不会绝对地说悉尼即将触底，但有可能（低迷将在未来几个月内结束）。尽管负担能力和生活成本压力存在，悉尼的需求仍然保持强劲，因此考虑到住房供应短缺，市场甚至可能出人意料地上涨。”

CoreLogic每日指数的当前四周滚动变化显示，悉尼房价的下跌速度略有放缓，下降了0.4%，低于上月的0.6%。同样，墨尔本的房价下跌幅度也较小，为0.6%，低于上月的0.7%。相比之下，布里斯班和珀斯的房价上涨速度有所放缓，分别仅上涨0.3%，低于一个月前的0.5%和0.7%。

澳新银行（ANZ）经济学家马德琳·邓克（Madeline Dunk）表示，鉴于利率仍然较高且负担能力较差，降息不太可能引发另一轮房市繁荣。她说：“我们认为这次降息周期不会显著改变房价走势。我们预计RBA只会降息两次，而且间隔较远。因此，2月降息一次，然后等待一段时间，可能在8月再次降息。我认为这会提振信心，但不会对房市产生决定性影响。”

Domain研究与经济学主管尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）表示，仅靠一次降息不足以恢复住房需求。她说：“我认为降息对房贷持有者来说是一个受欢迎的缓解，但我不认为一次降息会带来增长动力。但一旦我们看到两到三次降息，随着借款能力提高，那些观望的买家可能会重新进入市场。”

抵押贷款经纪公司Flint Group的首席执行官克里斯蒂安·史蒂文斯（Christian Stevens）的计算显示，降息0.25个百分点将使借款能力提高2.5%。如果利率如一些专家预期的那样下降1%至1.3%，买家的借款能力可能会增加约10%至13%。如果利率下降1个百分点，100万澳元贷款的月供将减少约594澳元。

他说：“这种减少使借款人能够以相同的收入偿还更大的贷款，有效地将他们的借款能力提高约10万澳元或10%。这可能看起来不多，但如果每个人的预算都增加10%，市场应该会相应反应——尤其是在悉尼。我们在疫情期间也看到了这种情况。”

澳洲40%房东偿还房贷感到困难期待降息

随着潜在通胀率下降，澳大利亚储备银行（RBA）可能在2月下调现金利率，房主们终于有望获得一些利率上的缓解。

然而，对于房贷持有者来说，这一消息来得还不够快。

最新数据显示，如果到5月仍未降息，九分之一的房主将不得不卖房或申请经济困难援助。

进一步的民调显示，71%的澳大利亚人表示他们“完全”或“部分”依赖2月的降息来维持还款计划。

澳大利亚统计局（ABS）今天发布的数据显示，截至12月的12个月内，剔除波动性项目的通胀率（RBA依赖的衡量通胀变化的更准确指标）为3.2%，低于RBA预测的3.4%。经济学家称，这是RBA需要降息的信号，整体通胀率也降至2.4%，处于央行2%-3%的目标范围内。

通胀下降的主要原因是电力和汽车燃料价格下跌，以及新建住宅价格涨幅放缓。

这些通胀数据引发了市场对2月中旬降息25个基点的希望。金融市场预计2月降息的可能性为78%，而澳新银行（ANZ）和联邦银行（Commonwealth Bank）也预测下月将降息。

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）在通胀数据发布前表示，这种通胀下降将使RBA“很难避免降息”，尽管他澄清“这并不确定”。

Canstar数据洞察总监萨莉·廷德尔（Sally Tindall）表示，通胀数据将在决定RBA政策中发挥“关键作用”，但“决策从不只依赖于单一数据集”。她说：“RBA将仔细分析数据的每一层。这在很大程度上可能取决于动机。如果RBA正在寻找降息的理由，它可能会在今天的CPI数据中找到足够的证据。然而，如果董事会更倾向于将现金利率维持不变几个月，它也已经有了足够的支持。”

抵押贷款比较机构Finder.com.au的一项调查显示，大量房主正在迫切等待利率下调。

近40%的房主表示他们在偿还房贷方面感到困难，而九分之一的房贷持有者表示，如果利率在5月之前保持不变，他们将不得不卖房或申请经济困难援助。

现金利率下降25个基点将为贷款64.1万澳元（全澳平均水平）的房贷持有者每月节省约103澳元。在更昂贵的首府城市，节省的金额将更高，因为在悉尼购买一套普通房屋需要约116万澳元的贷款（假设首付为20%）。

Finder消费者研究主管格雷厄姆·库克（Graham Cooke）表示，房贷压力仍然是一个令人担忧的问题。他说：“成千上万的房贷持有者正承受着巨大的财务压力，无法长期应对高额还款成本。如果RBA不开始降息，许多家庭将不得不改变他们的生活方式。”库克还表示，许多借款人被迫耗尽储蓄以维持还款。他说：“全国家庭迫切希望通过降息获得缓解。”

廷德尔表示：“过去两年半对于持有浮动利率房贷的家庭来说非常艰难，尤其是那些在利率处于历史低位时过度借贷进入过热房地产市场的家庭。”

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