“鼎盛”时期，南通书包房的价格一直保持稳定且强 劲， 尤其是二附、城中、启秀、三中等热门优质学校，更是一房难求。
如今，楼市调整阶段，老破小书包房受到了巨大冲击，下跌速度和幅度令人咂舌。
值得一提的是，2024年南通成交单价超4万/㎡的房源，清一色都是别墅。
书包房并不在列，侧面说明 天价书包房时代结束了，并且 从最新的挂牌价格来看，遍地都是捡漏机会。
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01
银花苑，3年大跌150万+
银花苑作为城中+三中双书包房，过去房价一直居高不下。
高峰期曾一度卖到4万，楼层好一点的房源甚至冲破4.3万/㎡。
但随着大环境下行，小区成交价明显下跌，2023年 上半年就跌 到了2.7万/㎡左右。
而现在同类型小户型，挂牌价已降到2万/㎡左右，从302万到149万，3年大跌150万+。
目前，银花苑在贝壳网站的挂牌均价为26253元/㎡，106套房源在售，近90天成交8套，近30天带看199次。
此前，银花苑还成交了一套法拍房，市场评估价370万，起拍价208万，经过7位买家44轮竞价，最终以总价约253万、单价约19945元/㎡成交。
该房源先后挂拍4次，仅短短半年时间，起拍价从398万一路降至208万，市场评估价也从568万降到370万，实属少见。
02
新建路新村，3年大跌60万+
新建路新村由于在启秀中学施教区内，总价相对较低，在二手房市场的热度一直很高 。
曾卖出2.2-2.4万/㎡的高价，当时很多家长都在高位时入手，如今也只剩一把辛酸泪。
小编近日发现，该小区挂牌均价低至1.2万/㎡左右 ，80万就能入手一套两居室。
3年前110万只能买一室一厅，现在能买一套三居室。 且仅是挂牌价，实际成交价可能还会更低。
03
凤凰莱茵苑，1年大跌70万
还有新城区凤凰莱茵苑，作为南通一附一中优质教育资源的小区，小区房龄新环境好，二手房热度不低。
这要是放在4年前，房价确实抗打。
2020年凤凰莱茵苑有2套约42㎡的房源，成交单价高达3.6-3.8万/㎡，且成交周期都在一周内。
就算是大户型房源，2020年的成交价也达到2.89万/㎡。
后一路下滑，2023年下半年房源成交单价已经跌到了1.5-1.6万/㎡。
时至今日，该小区成交价更是大跌眼镜，晚1年少花70万。
一套约147.31㎡的三居室，非顶底楼，成交总价170万，单价仅约11540元/㎡。
南通书包房市场的变化，反映了政策调控和市场需求的双重影响。
过去单纯依靠书包光环，炒作房价 的时代已经结束，市场正在回归理性。
1、教育均衡化下的冲击
近年来，南通根据城区发展，规划建设多所新学校，不仅给周边居民带来更多的教育资源，也推动了全市教育优质、均衡发展。
不少学校都纳入集团化管理，加上实施教师轮岗制度，在平衡教育资源分布的同时，也对书包房体系形成较大冲击。
最直观的就是创新区，正在形成教 育高地，紫琅一小、紫琅湖实验学校、南通中学附属实验学校三所学校的崛起，对旧有格局造成一定冲击。
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2、出生率的下滑
2024年，南通各小学都进行了均衡分班，各校新一年级入学人数普遍回落，虹桥一小、启秀小学3个班，朝晖小学、通师二附比去年减少1个班，陆洪闸小学、城南小学只招 到1个班......
甚至，幼儿园关停现象也开始了。网友爆料自家附近的一家幼儿园经营不善关门了，据说是2年都交不起房租。
小学减招，班级数减少的背后，是近年来生育率下 滑的缩影。
根据 南通市统计局发布的《南通统计年鉴2023》提供的数据，近6年，南通地区出生人 数分别 为：2018年52870人，2019年44615人，2020年46165人，2021年33690人，2022年29108人，2023年26249人，区域新生人口数呈直线下降趋势。
意味着，未来几年，小学的入学人数还会大幅下降，再过几年，初中的入学人数也会随之减少。
由此可见，书包房市场需求会逐渐减弱，流动 性会进一步下 降。
相比曾经动辄3万+、4万+的顶级书包房，如今的价格已经冷静了很多。
对于买家来说，确实是个很好的捡漏时机。你们觉得呢？欢迎评论区留言~
责编：星姐
主编：芷儿
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