2024年，环城一哥被比下去了。
之前是一哥，现在是“一哥们”，缺少很多高光时刻。
没有意外，西青楼市的成交量也下降了。
西青新房2024年成交64.3万方，环比下降18.7%，也是近六年最低的。
在环城四区，西青排名第二。
成交价上，2024年成交均价2.12万/平米，相比去年同期微跌3%。
这也是西青新房连续第四年价格下降了。
单看2024年，西青新房的成交价保持在2万/平米以上。
2月达到最高，2.4万/平米。
成交量10-12月明显高于前9月。
有政策加持，成交量回稳也是正常现象。
具体哪些楼盘进入TOP10榜单呢？
1.典型的“单盘牛市”
当之无愧，绿城水西雲庐是西青新房的王者存在。
绿城水西雲庐A地块叠墅实景图
全年签约563套，排名整个西青第一。
签约均价3.2万/平米。
整个西青的新房均价能保持在2字头，也有绿城水西雲庐的功劳。
踩在分界线上，产品力强，是很多南开改善的首选。
2.崛起的李七庄
李七庄两兄弟绿城晓月晴川和金地兿华里包揽第二、三名。
分别签约404和343套。
200万市区外溢能买洋房，确实是很好的选择。
3.以价换量起效
没想到，“环城一哥”也以价换量了。
万科翡翠大道比较明显，整年的签约均价1.6万/平米，环比下降8.6%。
也确实有效果，签约343套。
保利和光尘樾从2023年签约均价1.94万/平米，到2024年1.7万/平米的均价，下降了12.4%。
绿城桂语朝阳签约均价环比下降6%。
还有翡翠嘉和，精装洋房卖到2.4万/平米，也是做了特惠。
以价换量的楼盘以二代产品为主，产品上没有优势，降价是唯一出路。
当然，这些楼盘多数是现房或准现，所见即所得。
其余上榜的楼盘中，天津桂语映月和金地时光印在板块内有唯一属性。
天津桂语映月近南开，示范区做出后，吸收一批南开的外溢。
天津桂语映月示范区实景图
金地时光印处在南站板块，吸引部分“北津人”。
金地水西印由一期和二期两个地块组成，是水西板块的“性价比”。
也是南开改善300多万预算的友好选择。
2024年西青新房最大的问题是产品换代没跟上。
在售新盘中，三代产品少之又少，二代产品是西青的主流，还有部分“陈年老盘”。
但放眼全市，三代产品已占三分之一，四代产品都快到起跑线。
这个差距确实有点大。
板块上，环城其他区域都大力开发“分界线”上的楼盘，价格在200万左右。
水西板块虽然也在分界线，但主打改善，房子总价在300万以上。
其他分界线还有待开发。
所以，2025年，西青楼市要“倒车接人”。
回归环内，填补空缺。
比如年底摘牌的芥园西道地块，离南开仅一路之隔。
从刚公布的规划看，是带架空层的小区，一期户均112平米。
如果产品和价格能“一鸣惊人”，会吸引不少关注。
除了芥园西道地块，前不久重点推介的46宗地块中，有6宗来自西青。
包括水西板块的N、O地块，大寺镇周庄子1号地西侧地块，李七庄于台2、3号地，李七庄百奥地块。
这些地如果在2025年出让，产品会有极强的后发优势。
它们或许就是西青楼市的新机会。
