这两天关于“碧桂园”和“万科”的讨论挺热闹的，基本上就是两个看法，一个是碧桂园大幅度把债务“赖”掉了，另一个是万科在投资人心中的信任度又下降了。
先说万科的问题，首先万科在2025年1月4日发布了2024年的销售情况。
2024年1-12月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿。
然后2024年12月份，万科新增开发项目4个，占地面积21.3万平方米，万科权益建筑面积35.5万平方米，需支付的权益地价23.66亿。
这个成绩当然很差，跟以前完全没法比。
不过房地产低迷了这么久，大家也都习惯了，所以经营成绩也都没放在心上，相比其他公司能过得去就行。
但是1月10日万科的债券大跌，这就让很多人破防了。
顺便提一句，研究资本市场，除了股市之外，是必须要懂债市，最好还能了解一下期货和货币，这几个东西是有很强关联性的。
你可以不参与，但是旁观一下是可以的。
而且我个人觉得债市是可以参与的，尤其是在这种环境下，有资产配置需求的，应该配置一些优秀的债券才对。
当然不是说参与万科的债券啊，他这个有点惨，需要信仰。
上面这个图可能有点复杂，看个简单的海外债。
上图这个应该就都看得懂，核心只有两个，第一个是剩余期限，也就是还有多久要兑付的，第二个是价格，就是现在买的话是多少钱。
一般情况下，离兑付期越近，价格就越高。
假设有人借了100元给万科，收到万科开具的100元加上利息的欠条，还有一个月就要还钱了，他觉得万科一个月后可能还不起，所以就打折卖了，比如说打7折，70元就卖了。
这个时候你觉得万科没问题，一个月后肯定会还钱，所以就花70元买下了这张欠条。
等到一个月后，万科如果按约还钱了，那等于就是你只花了70元，人家付给你100元再加上利息，一下就赚30元，你看这收益率多高。
那什么情况下，原先的债主才会打折卖掉手里的欠条呢？
很大一个原因当然是觉得等到了兑付期，还是收不到钱呗。
理解了债券之后，再来看看万科1月10日的债券市场表现，我选一只跌幅较大的。
上图这个是“22万科04”，昨天大跌了12.37%，只剩52.5元了。
这只债券其实要2029年才到期，而且才6.5亿。
另外我看了一下，截止到1月10日，万科有4只债券的价格都在60元以下，也就意味着只要买入这些债券，就能获得至少40%以上的收益，有的甚至接近50%的收益率。
为什么会出现这个情况？
很简单，因为很多人觉得万科这几只债券到期兑付不了的概率，高达40%以上，你看债权人这是有多不信任万科了？
那为什么觉得万科会还不起钱呢？我们来看万科的财务状况。
按照万科三季报的数据，一年内到期的流动负债高达1115亿，然后还有87亿的短期借款，但是账上的货币资金只有797.5亿，债务压力确实有点大。
不过仅仅是这个财务状况，肯定不是这次债券大跌的主要原因，因为万科资金紧张又不是昨天才有的情况。
很大一个原因是1月9日万科发布了一个担保公告，大家仔细看我下面这个截图。
上图这个担保金额是20.4亿，重要的是我用红色框出来的这句话：“本次融资到期日调整至2026年12月31日”。
意思就是不还了，展期。
连区区20个亿都还不起，这还是大家心目中的房地产公司吗？
所以对于普通人来说，还是先跑位敬。
其实吧，万科缺钱是真的，但是融资能力“暂时”比较强，也是真的，不信你看这个公告前面的担保事项。
这次担保的对象是“深圳泊澜”这家公司，担保金额是10.8亿。
然后看下面这个重点。
这家公司的净资产只有区区2.88万，这么一点资产，居然能贷10.8亿，就问你们融资能力强不强？
当然对于这种形式的融资，主体的状况并不重要，只是一个名头，主要还是万科的名头。
关于万科目前的经营情况今天就不讲了，等发布财报了再说。
但是有一点，万科的债务规模是在下降的。
然后再来看碧桂园是什么情况。
1月9日碧桂园发了一个债务重组的方案，真可谓一石激起千层浪啊。
上图就是碧桂园给出的5个选项。
第一个选项就是直接还钱，但是不好意思，要打骨折，之前欠一百，看在这么困难的份上，还10元算了。
第二个选项是你也别找我还钱了，直接当我的股东，但是我的股权也不是那么好拿的，要耐心等一等，等3.5年后再让你当股东。
第三个选项是股权+新债券，拿出67%来股权化，剩下的也别着急找我还钱，给你换一个新的债券，意思就是展期。
而且股权化等待的时间更长，要7.5年后才能当股东。
第四个选项是换个新的债券，而且还要打6.5折。
本来欠你100元的，更换之后就只欠你65元，而且，还要等9.5年后再还，这这这......
第五个选项也是更换新的债券，这个不打折，但是要等到11.5年后再还。
上图就是方案原文，我用红色框出来的就是刚讲的那几个期限。
反正就是现在没钱还，如果非要我还，那就意思一下得了，如果愿意缓一缓的，那就多缓几年，缓的时间越长，还给你的本金就越多。
当然，前提是七八年后，碧桂园还存在，而且还有能力还钱。
我觉得应该还是会存在的，不管怎么样，这个烂摊子还得他自己来收拾，作为当年的房地产龙头企业，巅峰时期是那么的疯狂，还有那么多业主等着交房，还有那么多供货商等着付货款。
但是到时候有没有能力还钱，这真是个未知数。
为了让债主们多一点信心，很贴心的在方案里公布了家产。
碧桂园控制超过3000个开发项目，可售合同面积达到9000~9200万平方米，有130~140万个车位。
连车位都说出来了，这能值几个钱。
按照碧桂园自己的计算，从2024年到2039年这15年的时间，这些家产在境内可以产生200亿~250亿的现金盈余，在境外可以产生26亿美元~30亿美元的自由现金流。
然后还会卖掉一些资产，还可以有6~8亿美元的收益。
这些钱加起来，大概有500亿左右，也就是碧桂园未来15年内有500亿左右可以用来还债。
但是不够啊，来看债务情况。
境外债高达164亿美元啊，还一半都不够。
按照方案的目标，是要大幅去杠杆，要减少116亿美元的债务，然后融资成本要从之前的年化利率6%降低到2%。
目前来看，这个难度还是比较大的，当然这个重组方案会不会被债权人接受也还未可知。
另外我看很多人说碧桂园这是想“明抢”，我觉得这样说是不对的。
债务重组是很正常的，企业破产清算也是正常的，这纯粹就是一个商业行为，是一个你情我愿的资本交易，不是什么明抢。
站在债权人的角度，冷静考虑问题的话，这个债务重组方案虽然可能会带来较大损失，但其实挺实在的。
我不是给碧桂园讲好话，是纯商业角度就事论事，问题总是要解决的，这跟我们在股市的逻辑是一样的。
碧桂园除了发布债务重组公告外，杨惠妍女士最近也发表了讲话，说2025年的工作核心，是保交房和修复资产负债表。
保交房是所有房地产企业的核心，也是必须要完成的任务，高层给的压力是很大的，那么多买了房子，一直住不进新房，是会出问题的。
不过碧桂园似乎有点力不从心，之前给2024年定下的交房目标是48万套，结果只交付了38万套房子。
运气不好的那10万个业主，就只能继续等了。
不知道为什么，杨惠妍到目前为止，也还没有定下2025年的交房目标，至少是没有对外公布的，可能是焦头烂额吧。
之所以提一下杨惠妍，是因为自从碧桂园出事以来，整个杨氏家族的表现，要比恒大许氏要好那么一丢丢，比如这几年杨氏家族还是提供了400亿以上的流动资金支持。
而且我看这个重组方案里，还特意提到这一点，把碧桂园欠控股股东的11亿美元债务，部分股权化。
可能也正是因为这一点，部分债权人才会支持这个债务重组方案吧。
不管后面这个方案能不能执行，至少到目前为止，有36亿美元债务的债权人，占总债务的48%，这部分是支持这个方案的。
房地产行业走到今天，已经是明牌了，前路依然很艰苦。
碧桂园走到今天，之前的种种也没必要去评价了，不管怎么样，碧桂园的规模太大了，还是希望他能债务重组成功，早日交房，早日走出困境吧！
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