深圳房价泡沫挤完了吗？
深圳房价下跌空间还有多大？
深圳作为全国房地产市场的领头羊，投资需求旺盛，研究和测量其房价泡沫意义重大。
此前，我们已分别探讨过北京和上海的房价泡沫情况，今天就来解读深圳的相关状况。
我们先逐一分析三个细分指标。
深圳房价收入比28倍
首先看深圳的房价收入比。
深圳房价收入比最高的年份是 2020 年，高达 40 倍，当时在全国乃至全世界都处于最高水平。
2021 年降至 39 倍，2021 年 4 月份深圳房价开始转跌，该年房价收入比略有下降。
2022 - 2024 年，深圳的房价收入比快速下滑，2024 年为 28 倍。这一数值低于 2016 - 2023 年，但高于 2010 - 2015 年。
深圳房价收入比最低的年份是 2012 年，仅 17 倍。
目前的 28 倍，仍居全国最高。
很多网友看到 28 倍这个全国最高值，就认为深圳房价泡沫很大。
但老杨并不这么认为！
过去我多次提醒各位网友，房价收入比指标不太适合在不同国家之间对比，也不太适合在不同能级的城市之间直接对比，最好的分析方法是进行城市自身的纵向对比。
为此，我们构建了房价收入比指数。
2024 年深圳的房价收入比是 28 倍，而其房价收入比指数为 -18。
负值代表它低于过去多年的历史均值，2016 - 2022 年该指数为正值，意味着房价收入比存在高估情况；2011 - 2015 年为负值，且负值明显超过 2024 年。
深圳房价收入比最低估的时候并非现在，而是 2012 - 2014 年。
通过指数化的对比，我认为当前深圳的房价收入比已不存在高估情况。
以深圳的三口之家购买 100 平米均价户型为例，按照深圳的人均可支配收入计算，需要 28 年。
这个数据看似离谱，但深圳外地人占比很高，很多外地人在深圳买房，其资金部分来源于外地父母，而这部分资金并未统计在深圳官方数据中。
这种现象在高等级城市普遍存在，深圳尤为突出。
深圳租金收益率为1.5%
接着看第二个指标 —— 租售比（也叫租金收益率）。
回顾过去十几年，深圳租金收益率最高是在 2013 年，为 3.5%。
2015 年大幅降低，主要原因是深圳房价涨幅远超房租涨幅。
2021 年第一季度，深圳的租金收益率仅 1%，达到历史最低水平。
此后至今呈震荡式小幅回升，目前为 1.5%。
与历史较高的 3.5% 相比，降幅明显。
直观来看，目前深圳的房价水平相比租金水平偏高。
经过指数化处理后，深圳的租售比指数显示，2016 年至今均为负值，这意味着租金收益率相比历史平均水平偏低。
今年 3 月份该指数为 -67，说明从租金收益率指标来看，目前深圳的房价相比租金略偏高，存在高估现象。
从周期波动看，深圳房价跌透了
第三个指标是房价的周期性波动指数，这是老杨独创的指标。
作为中国房地产短周期理论的创始人，我在研究过去多年房价周期性波动的原理和规律后，创新推出该指数，用于衡量在某个时间段内房价在周期波动中处于低估还是高估状态。
过去十年，大部分时间段深圳房价处于高估状态。
从 2015 年下半年到 2024 年上半年，深圳的房价周期波动指数都是正值，最高峰出现在 2016 年四季度，次高峰出现在 2021 年第一季度。
2014 - 2015 年上半年房价处于低估状态。
本轮从 2024 年 10 月份以来，房价波动进入负值区间，处于低估状态，今年 3 月该指数为 -46，低于 2014 年 12 月份的 -75。
深圳房价泡沫挤完了
将上述三个细分指标 —— 房价收入比、租售比、房价周期波动指数，按照不同权重综合之后，可以得出衡量深圳房价泡沫的最终指数。
从相关图表可知，2015 年 7 月份开始，深圳的房价出现泡沫，一度在 2016 年 9 月份冲高，最高值达到 263。
之后在调控政策影响下，深圳房价出现盘整，泡沫指数略有回落。
2019 年下半年到 2021 年一季度，房价又迎来一波上涨，最高值低于 2016 年的高点。
与北京、上海相比，2020 - 2021 年一季度期间，深圳的房价泡沫指数更高。
此后深圳开始挤泡沫进程，到 2024 年 10 月份，深圳的房价泡沫终于挤完，房价泡沫指数进入负值区间。
今年 3 月份为 -20 ，负值明显低于 2014 - 2015 年上半年。
目前深圳房价泡沫已不存在，房价被低估，但低估程度小于 2014 - 2015 年上半年。
过去几个月，深圳房价整体呈下跌趋势，但不同板块和房源存在差异。
从房价泡沫指数角度来看，深圳房价已不再高估，虽仍有继续下跌的动能，但下跌空间比较小。
4 月初以来，中美经贸摩擦对全国外贸第一城深圳的冲击较为明显。
不过，鉴于深圳房价泡沫已挤完，即便面临外贸冲击，后续深圳限购政策若取消，综合这些因素，对深圳楼市也不必过于悲观。
未来两三个月，建议密切关注深圳核心板块的购房机会。
