最近楼市陆续开始回暖，但有一个地方的数据却让我太震惊
就是距离北京市区仅30公里的：燕郊
和昆山、惠州一样，这几年环一线城市日子都不太好过
市场信息预估数据，仅供参考
但对比高峰期，昆山、惠州房价普跌30-50%左右
燕郊整体下跌超过65%，是所有环一线城市里跌幅最大的
从2017年巅峰期的均价3.4万/㎡，来到了目前的1.2万/㎡
据说个别小区甚至跌去7成以上
我找出了几个成交量较好的小区，发现最大跌幅为76%
看见这个数字忍不住倒吸一口凉气，这已经不是腰斩了，膝盖以上几乎全无
而且这种痛楚对燕郊的房东来说，已经持续很久了
哪怕当下这个小阳春也有些无力
数据来源：贝壳
包括前两年，甚至还传出过“免费送房、不要首付”的新闻，引起一波不小的舆论
曾经的环一线神话、“全国第一睡城”，如今一步步跌落神坛
燕郊，大概就是这类城市在如今楼市生存困境下最极致的样本和写照
不过为了验证是否真有这么夸张，以及这种环境下当地人真实生活状态又是怎么样的
我决定出发北上，实地去一趟燕郊
01
什么最能诠释燕郊环一线的生活，我想是从这里的通勤开始的
行政上燕郊归于河北但地缘紧挨北京，于是国贸上班、河北睡觉，成了燕郊在世人眼中最大标签
去之前我对两地之间的距离还没有太大感觉，直到坐在出租车上司机提醒一句“出北京了”
打开地图一看，仅仅一河之隔
河对岸就是通州，哪怕到北京市区也不过30多公里
也因为这样的距离导致了燕郊最大现状：睡城
但和拥有11号线地铁的昆山不同，目前燕郊到北京还没有通地铁
主要通勤工具就是公交和自驾
一些大型社区附近基本都有直达CBD的公交站
比如住着超过10万人的福城上上城五期
门口的814路终点站就在大北窑，也就是今天的国贸CBD
不堵车的情况下全程大概1个小时零4分，但这种情况遇到早晚高峰基本是不存在的
较低的房租和生活成本让燕郊常年保持过量的通勤人口，拥堵成为每天的常态
2024年燕郊常住人口87万，加上外来人口总数110万，而其中大概有10几万每天都固定在“燕郊—北京”两点一线的奔忙
当地司机告诉我早上6点开始公交站队伍能排上一百米
燕郊人排队乘坐直达北京朗家园的公交
尤其进京检查站附近拥堵非常严重
走京平高速到北务收费站附近，车辆大概停留了2分钟
掏出身份证的那一刻，我真正感受到燕郊不属于北京，这里依然是河北省廊坊市
而数十万进京通勤者，每天早上都要经历一次这样的动作
这些无疑又加剧了燕郊通勤的不便和无奈
而这些通勤者选择燕郊，也并不是一场双向奔赴
只是考虑到比北京更便宜的房租和更低的生活成本
走在燕郊内部肉眼可见依然是浓浓的县乡风，道路尽头甚至会出现这样的庞然大物
同时人口混杂，除了东城白领还有全国各地跟随年轻人而来的老年人、儿童，以及北京的网约车司机、装修工人、小商贩等聚集在这里
白天道路公园老人居多，年轻人早出晚归，也无力为燕郊创造更多的经济价值
如今的燕郊看上去已经沦为普通意义上的环一线睡城
而一座新城承载了上百万的过量人口，却无法因此收获更多的经济效益，就相当于消耗大量城市资源去供养一些注定要离开的人
这种情况下，楼市不容乐观似乎也变得非常合理了，但跟随中介转了四五个小区之后
我发现自己还是低估了燕郊楼市的真实困境
02
毫不夸张地说，燕郊房东的心理防线已经被市场击穿
午后正值北方太阳凶猛的时刻，跟随中介我站在了当下燕郊成交量第一的小区门口
福城上上城五期
比阳光更刺眼的是这里的成交数据
链家显示福城五期挂牌1252套（截至4月30日10：00）
而据中介透露小区月均成交30套左右，已经算市场最好的数据了，很多小区甚至只有个位数
算了下挂牌成交比42：1，如此悬殊的比例背后，意味着如今燕郊大部分房子非常难卖
有的已经挂牌2年甚至更久，整体流动性很低
我看的第一套86平两房，中介说从2023年开始至今没卖掉
像这样的房子小区内数不胜数
也不只这一个小区，整个燕郊情况都差不多
而且就算房东愿意大幅降价，也少有人能迅速接盘
社区品质还不错的天洋城，一套85㎡两房4月份已经调了三次价格
户型观景都是上等，客厅两房朝南，还是难得的落地窗，正对小区中心园林
但中介告诉我15天带看了近100次却没有一个成交
同样遭遇的还有靠近潮白河的美林湾小区
一套三开间朝南的88平两房，年后也降了3次，一再突破心理底价
对房东来说，每天醒来就要面对中介的不断劝说，“再挂低一点，房子才好卖”
不过事实上中介也说不准底价到底在哪
因为这套房子一周内同时有3组客户在看，但每一个买家都在等待那个最低价
另一方面如果卖不动想转租赁，又很难租出高价
拿我前面看过的福城五期为例，之前这里常住人口5万、流动人口高达7万，撑起了一个巨型租赁市场
但90平大2房租金只有1500元左右
且不说和北京五环外差距巨大，就算对比昆山也不算出挑
花桥金鹰商圈的两室一厅都能租到1800-3000元/月
图源：昆山房
相对较低的房租是燕郊吸引北京白领的巨大优势，但如今也成了堵住房东们退路的又一块石头
而且说实话相比房贷，租金并不能缓解多少压力
我算了下就算各项数值拉满，不少房东每月还款也在4000元左右
更何况那些买在高位的房东月供至今还在一万以上
于是被困燕郊的房东们很多都撑不住了
踩盘当天遇到的几位房东，要么有了孩子着急置换，原有的房子就挂出来卖，要么已经准备离开燕郊了，低价脱手是他们对燕郊的最后一次期待
也因此出现了房子越挂越多、越来越难卖的循环
03
所以燕郊为什么会形成今天这样的局面
一天一夜实地看下来，我对燕郊最大印象就是这里是一个借力而生的新城
从2008年北京房价暴涨，大量购房者向东转移涌入燕郊，到2010年燕郊认定为国家级高新区，承接北京企业转移
这期间房价也从一开始的3000元/㎡，翻涨到7000元/㎡左右
尤其2016年燕郊迎来一个最大借力点：通州
本质上，燕郊楼市正是通州规划之下迅速膨胀的产物
图源：《北京城市总体规划(2016年—2035年)》
2016年北京总体规划通州为城市副中心
这一年通州房价飙涨至4万/㎡以上
数据来源网络，仅供参考
而仅仅一河之隔的燕郊凭借独特地缘优势，吸引了大量投资客进场，加上30万通勤人口创造了海量的市场需求
短短一年燕郊房价迅速翻倍
我在某平台找到一张房价走势图，尽管统计数值或有差异，趋势却是一致的
房价不仅猛猛破万，还直接站上了近三万的水平
数据来源：安居客，仅供参考
2017年春天，燕郊房价一度达到3.5万/㎡直通巅峰时刻
很多条件不错的新盘甚至开出了4.5万/㎡的单价，整个市场一房难求
楼市的快速膨胀，让所有人仿佛看到了一个光明的未来
但各位别忘了2016年还有另一个关键词“房住不炒”
事实上燕郊这座新城本身也不具备抗压性
所以2017年3月22日，廊坊市一纸条文终结了这场短暂辉煌
图源网络
这次史上最严的限购政策斩断了投资客的路，迅速引发房价震荡
自此燕郊楼市走下神坛
加上通州规划还有很长的路要走，目前最先起势的也是行政功能而不是产业功能
没有产业，就意味着对自己及周边楼市的辐射力度十分有限
因此燕郊房价也一路下跌
后来的事情各位大概也有所耳闻，雄安新区横空出世，能级直接跨过之前十余年的国家新区，成为和深圳特区媲美的存在
燕郊更被抢走了风头，楼市逐渐被遗忘
从传奇神话到一地鸡毛，燕郊为我们呈现了一座“睡城”在楼市起伏中的真实状态
04
但既然外界力量靠不住，那内在呢？
这个问题刚好也是燕郊的另一个痛点，缺乏内生力量
尤其对比其他环一线城市，燕郊的无力感更明显
前不久同事乔不丝去过环沪的昆山，对比高点当地房价跌了三到四成，最近还有回暖的迹象，但燕郊却没有
背后最大的区别就是产业基础
昆山已经当了20年的全国百强县第一，GDP早破了5000亿
图源：昆山发布
虽然前几年受上海需求外溢影响，楼市火得风生水起，但本质上昆山并不是靠上海或楼市安身立命的
它最坚固的地方是工业
直接跟各位分享2个数据吧，一是2024年昆山规上工业总产值12398亿元，连续4年破万亿
另一个是外资引入情况，昆山一己之力聚集了全国近1%的到账外资
目前还在布局元宇宙、人工智能这些新赛道，可见昆山从来没有自我定位成卫星城、或者睡城，而是完全自主的工业强县
包括惠州也是如此
作为广州第五个万亿工业大市，惠州石化产业已成为全球产业高地，本身底子就不差
还有2个全国百强产业集群，产业发展模式上已经和苏州、深圳接近
对比之下，过往的燕郊却一直缺少产业支撑
客观地讲燕郊并不是没有产业，只是没有像昆山、惠州一样形成规模化的产业
我沿迎宾路从南到北骑行，肉眼观感上道路很宽、界面很新
燕郊北部城市界面
但一直到北部科学城附近，路上车流稀疏，路旁生活配套只有寥寥几个
周边基础建设还没完全建好，越往里走人迹、商铺全无，买瓶水都很困难，整体十分空旷
看得出这里的未来让人期待，但距离落地反哺阶段不知年月几何
查了下资料发现目前燕郊的产业发展主要是承接北京的产业转移，打头阵的还是央企总部和外企
现有的产业布局集聚度也相对较低，无法为本地提供大量就业支撑，生活中这里的人依然要去北京、向外跑才有生路
造成这一局面也有2个原因
一个是特殊地理位置下的产业规划受限
按照《北京城市副中心控制性详细规划(2016年—2035年)》，燕郊所在的北三县要与通州“协同发展规划”
《北京城市副中心控制性详细规划(2016年—2035年)》
且被定位为“生态屏障”和“居住配套区”，而潮白河生态红线区就占了燕郊面积的30%，产业用地空间严重受限
同时行政分割之下，《规划》的落地与执行一直混沌不清，所以很长一段时间燕郊发展都停滞不前
当然本质上还是过度依赖房地产
虽然燕郊2010年就升级为国家级高新区，但产业觉醒上稍稍落后于南边的大厂县
当大厂靠潮白新城成为北三县产业领头羊的时候，燕郊还停留在房地产无序开发的野蛮时期，本地经济结构单一
最极端的时候也就是2010-2016年间，燕郊土地出让收入占财政收入比重超50%
GDP严重依赖房地产，类似生产性服务业（如金融、科技）占比不足10%
所以当市场下行投资客退去，燕郊向外无法借力、向内力量不足，只能寄生于北京，楼市下行沦为睡城已经是必然
05
今天的燕郊成了环一线城市最极致的缩影
但我们跟各位讨论燕郊并不只是在讲燕郊
而是当下的环一线城市正在集体经历荣光散尽的阶段，毫无疑问这是一个万分痛苦的过程
但浪潮平息之后，这些城市依然有它存在的意义
就像无论北漂还是沪漂、深漂们，都有安家一线城市的梦想，但因为种种限制只能退而求其次
燕郊、昆山、惠州们给了这些人一个拼尽繁华之后落脚的地方
而我眼中的燕郊也正变得和从前不太一样
最让人振奋的地铁22号线明年即将通车，路过时我踮脚看了看，神威大街站已经封顶了
这条北京地铁会在燕郊经过4站，届时燕郊通往国贸CBD最快只用半小时
估计明年又有很多人选择到燕郊开启新的生活
但曾经的房价奇迹大概率不会再出现了
而那些曾经买在燕郊的人，并不是都有能力果断离开，也会因为房子、工作、家人继续留在这里
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第6050篇原创文
