楼市冰火两重天：有人房子缩水 外资却在"捡便宜"
最近北京一位央企员工发现，自家2018年买的房子比最高点时跌了23%。可就在同个时间段，美国基金公司却花38亿在上海静安区买下两栋写字楼。
这种价值认知的撕裂，折射出当前楼市舆论战的复杂性——高盛报告引发的"40%跌幅论"与住建部"市场整体平稳"的官方表态形成鲜明反差。
01、
高盛报告的底层逻辑建立在对三项核心指标的测算：
第一，全国房子库存要卖32个月才能清空，比2016年"涨价去库存"时期延长了2.4倍；
第二，居民部门杠杆率到63%，比2008年翻了3.2倍；
第三，全国城镇家庭96%都有房，想买房的人越来越少。
这些数据也不是虚构的，比如国家统计局数据显示，今年1-5月，三四线城市住宅用地流派率41%，某大房企在洛阳的项目去化周期长达58个月。但问题在于，高盛直接把日本房地产泡沫破裂的数据套用在中国，却忽略了两国根本的不同——
野村证券对比研究显示，中国老百姓62%的钱在房子里，而日本泡沫时期这个比例高达78%，咱们的抗风险能力其实更强。
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住建部最新监测的数据则描绘出另一幅画面：
在30个重点城市，改善型住房成交占比，较2020年涨了21%，深圳18万/平的豪宅照样秒光，但同期全国全国新房均价微跌2.3%。
另外，土地市场更是两极分化：北京海淀拍出15.6万/平的地王，郑州却有地块三次挂牌都遭遇流拍。
央妈调查显示，开发贷资金78%都流向长三角、珠三角，这和高盛"全国普跌"的预言明显矛盾。
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当然，资本市场的操作更让人眼花缭乱。有外资投行上午发报告唱衰楼市，下午旗下基金就在上海狂买12亿法拍房。
这种操作并不是孤例，今年一季度外资在中国买楼的钱暴涨89%，其中六成专挑"问题资产"下手。
由此可见，舆论战背后的利益链条逐渐清晰：原来他们先唱空推高开发商借钱成本，等房企撑不住贱卖资产时，再低价抄底。
某港资房企高管透露，境外美元债利率从8%飙到14%，就是这些做空机构集体唱衰的直接后果。
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普通老百姓的焦虑也在蔓延。成都某小区业主群里传了个未经证实的烂尾消息，引发三天内63户集体挂房出售。
这种恐慌似乎也具有传染性——贝壳研究院监测显示，政策敏感型购房者决策周期从45天缩短至22天，且超半数人会看网上言论做决定。
然而，社交媒体成为情绪放大器：某短视频平台"房价暴跌"话题播放量高达180亿次，但调查发现六成视频用三年前的素材，近三成数据都存在有误。
这种信息混乱，导致居民对房价的预期指数剧烈波动，波动幅度创历史新高。
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面对乱象，各地开始出招。杭州上线"透明房价"平台，实时公布楼盘工程进度，使当地购房者决策周期延长至38天，结果退房率大降。
国家统计局也升级房价统计方式，新增12项细分指标。专业机构测算显示，新算法下北上广深的房价波动缩小到3%以内。较旧模型降低4.2个百分点。
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现在最吊诡的现象是：
一边有人喊着房价要崩，一边核心地段的优质资产被疯抢。
官方数据显示，前五个月，重点城市房租回报率回升到2.8%，说明市场正在自我调节。
不过，这场楼市大讨论给我们提了个醒：在分化加剧的时代，简单说"涨"或"跌"都不靠谱，只有看清区域差异，避开信息陷阱，才能不做市场博弈的"韭菜"。
