房地产行业正在经历巨变。2024年以来，房企业绩普遍承压，龙头房企也免不了受到市场的冲击。龙头房企审时度势，开始突围。
“一哥”保利发展，就为行业树立了榜样。保利发展凭借前瞻的战略布局、高效的执行能力以及对产品品质的执着追求，在逆势中仍然取得了可圈可点的成绩，持续彰显其行业龙头的风范。
根据中指研究院发布的2024年中国房地产销售业绩排行榜显示，2024年，保利发展销售额继续稳居行业第一；财务指标保持稳健，债务结构持续优化。销售额带来稳定现金流，加之出色的财务管理能力，保利发展持续焕发新生的活力，同时为打造“好房子”、构筑美好生活奠定基础。
2025年全国两会首次将“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”写入《政府工作报告》,标志着中国住房发展迈入新阶段。作为央企的保利发展，对“好房子”的布局和理解也优于同行。
保利发展是首个提出“品质时代”的房企，也是最先落实产品制胜理念的公司。目前已形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，持续打造好产品+好服务。2024年推出人文服务理念后，其产品力大幅跃升至行业第二。
坐稳头把交椅，发展韧性凸显
2024年，在行业销售额承压的背景下，保利发展仍然站稳“3000亿元”阵营。2024年，保利发展实现签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高。去年，销售额超过3000亿元的房企仅有保利发展与中海地产两家。
拆分来看，保利发展在38个核心城市销售占比持续提升，一线城市四季度销售面积同比增长40%，远超行业平均水平。2022年及以后获取的增量项目销售近2000亿元，占比约六成。
值得留意的是，保利发展是稳健投资、审时度势的结果。公司38个核心城市的销售市占率较去年进一步提升，其中14个城市市场占有率居行业第一梯队，16个城市连续三年稳居当地前列，印证了保利在核心城市的产品号召力与运营效率。同时，保利发展在土储布局也进一步聚焦核心城市，保证了后续开发销售的持续动能和高质体量。保利发展能够在充满挑战的环境下仍保持销售额的规模，得益于保利发展对市场、客户和服务的精准把握。
早在2021年，保利发展管理层便极具前瞻性地提出去“五化”趋势判断，即去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化。公司执行团队迅速响应，通过优化库存管理、加快项目去化速度，实现了库存的有效减少，居克而瑞数据显示，2023年和2024年连续两年销售额位居行业第一，充分展示了其在去库存和销售策略执行方面的卓越成效。
在销售策略上，保利发展紧跟市场动态，灵活调整。
2024年，行业仍处于波动调整阶段，保利发展紧盯行业形势变化，在多个政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口紧抓销售去化。当年，通过优化库存管理、加快项目去化，已开工存量项目计容面积较年初下降约20%。2024年，公司销售存量项目占比近六成，未开工土地通过“调转换退”盘活270万平方米，资源周转效率持续提升。
财务指标优化，现金流继续为正
近年来，受到市场波动的影响，多数房企营收和利润均有明显波动。保利发展顶住压力，去年仍然维持稳定的营收规模。2024年，保利发展实现营业收入约3116.6亿元，归母净利润约50.01亿元，归母扣非净利润约42.56亿元，盈利水平保持行业前列。
为了应对行业下行压力，保利发展主动降负债缩表。
2024年，保利发展主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%，较上年下降22个基点。全年新增融资中，保利发展公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，均创同期最低水平。更值得一提的是，保利发展也是目前头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。
得益于销售流速稳健以及不断降杠杆，保利发展实现经营性现金流“七年连正”，资金安全垫充足。
2024年，保利发展实现销售回笼3277亿元，当年销售回笼率较去年提升1.3个百分点。通过“以销定产”动态平衡资金收支，全年经营性现金流净额63亿元，连续第七年为正。年末在手现金1342亿元，叠加并表口径已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值。
此外，保利发展对于提振市场的政策红利精准承接，并在融资工具运用上实现创新突破。公司积极运用“经营性物业贷款”“房地产融资协调机制”等政策工具，年内新增经营贷130亿元。
此外，保利发展首单纯现金融资的定向可转换公司债券已于2025年4月获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。这一低融资成本不仅为公司提供了更优惠的融资条件，还增强了保利发展在市场中的竞争力。在行业融资环境紧张的情况下，保利发展的融资优势为其稳健发展提供了有力保障。
2025年4月9日，保利发展面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）获中诚信国际评级机构授予的“AAA”评级。这一评级不仅体现了保利发展的稳健财务表现及其在行业中的领先地位，也强化了市场对房地产行业的复苏预期。
品质制胜，产品力行业领先
今年以来，“好房子”成为房企共同追求的目标。5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》将正式实施，对新建住宅一系列指标明确了底线要求，被视为“好房子”的标准。龙头房企也以此推出“好房子”战略，保利发展也早有布局。
2024年，保利发展产品力在克而瑞排名中从2021年的第九跃升至第二。目前，“天悦人和”三大产品系全面落地，如宁波天珺、上海琅悦等项目实现“全维实景展示”，首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三。作为保利“天-悦-和”产品系中最高端的系列，广州保利天曜也在近期亮相。
去年，在房地产行业的交付高峰期，保利发展也高质量完成交付任务。报告期内，保利发展竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号。宁波天珺、上海琅悦等产品系项目实现“全维实景展示”，首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三。“所见即所得”的交付标准，极大提振了市场信心。
此外，保利发展也进一步优化开发链条，其智慧供应链叠加快建体系，以科技赋能提质增效。公司在海南试点的“快建体系”，实现拿地后14个月竣备、工期压缩30%以上；同时，通过AIGC智能化设计、统签统采统付等模式，优化供应链端成本。这些创新不仅缩短了开发周期，更确保了品质可控。
在住宅开发销售赛道以外，保利发展的多元业态协同发力，也成为2024年的一大亮点：资产经营成新增长极，打造公司业绩的第二增长曲线。商业运营方面，上海花木时光里、广州鱼珠时光等项目出租率连续三年提升；租赁住房板块“和寓”品牌迅速扩张，在营规模超4.5万间。物业服务板块第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9%，非居业态优势持续巩固。
面对未来，保利发展管理层认为，品质时代，唯有真正以客户为中心的企业，才能穿越周期，持续领跑。保利发展也将在核心城市的土地市场持续储备布局，凭借低融资成本优势以及多元业态的协同效应，进一步巩固“行稳致远”的发展定力。
